房产科技运营商郑长春:智慧城市综合体正当时

[摘要]郑长春,深圳市贝尔信智能系统有限公司董事长。中国社会科学院硕士研究生,师从著名经济学家戴圆晨。曾就职于内地政府和银行。

房产科技运营商郑长春:智慧城市综合体正当时

深圳市贝尔信智能系统有限公司董事长郑长春先生

郑长春,深圳市贝尔信智能系统有限公司董事长。中国社会科学院硕士研究生,师从著名经济学家戴圆晨。曾就职于内地政府和银行。2010年创立深圳市贝尔信智能系统有限公司,现任贝尔信董事长兼总裁。多年来,郑长春先生与其旗下贝尔信凭借自身高智能科技技术,利用互联网思维,将科技注入城市综合体开发运营当中,为国内多家知名房企带来了一系列高效、优质、智能、安全的服务,被誉为中国房地产界顶级科技服务运营商。如今,郑长春先生总结多年经验,结合行业发展趋势,提出了中国商业地产发展新模式——智慧城市综合体,受到业界广泛关注,其本人也被视为商业地产革新派代表人物。

日前,郑长春先生接受腾讯大粤房产专访,首次在媒体面前公开阐述了他对智慧城市综合体的定义。

中国商业地产崛起 企业抢食综合体

大型的城市综合体是近年来随着房地产出现从收买物业到持有物业出现的大趋势,几乎所有的房地产商都从原来的售卖物业转向持有业务和商业地产经营。大型综合体在国外很早就有说法,最早是在美国一个混合业态的综合性质的地产,到中国就出现了新的概念,这个概念讲的是只要有如下两个或者三个以上的业态就构成一个综合体,比如酒店、停车场、公园、会议、公寓、商业等等,这些构成了一个新的业态组合。

过去在售卖物业的时候是一个小区购地建房子,卖了以后基本上没事了,到现在为止是商业和地产进行结合,结合情况是三大元素,地产、金融、商业,这三个构成了新的城市综合体基本业态组合的元素,这个元素是所有地产都归结为5个渠道,第一个渠道是传统的大型地产商,比如说万科、万达、他们从过去的住宅地产转到商业地产。

原来可能从事商业地产的企业,比如说中粮、华润是做商业的,他转到地产上来,还有各级地方政府成立的平台公司做商业地产运营。还有当地小的地产商由政府释放的政策而得到的土地,这些土地也没办法向住宅地区转化,就出现了商业地产的新居。还有原来地方上做商业的企业,类似于深圳的天虹、人人乐等等,由于地方政府释放了一些好的地产条件,所以他们也转到了商业地产综合体。

房产科技运营商郑长春:智慧城市综合体正当时

郑长春先生与腾讯大粤房产采编团队合影

城市综合体是新型城镇化产物 未来或现农村综合体

各个方面发展城市综合体,一开始大家不知道怎么样突然一下子出现这么多综合体,认为是售卖物业本身出现的问题,其实看起来大的趋势是国家城镇化战略和城镇化战略下面的工业化、信息化结合的产物,今后会变成城市新兴业态组合的主要成份。

我们也认为城市综合体目前还只是在城市,随着城镇化比例的提高,可能还会出现城镇综合体,以后农业的现代化也会带来农村的综合体,我们在国外看到发达国家,比如说日本、欧洲一些国家,确实出现了农村小面积的综合体,我们认为目前城市综合体有人说2014年元年,不管是2013年还是2014年,城市综合体将变成大家耳熟能详的新名词,因此研究城市综合体和在城市综合体上发动更多的地产商和相关的公司做这方面的运营,是我们下面希望能看到的现象。

商业地产并非简单叠加 运营思维尤为重要

刚才我们讲了五个渠道的综合体,有一些是非常主动的,有一些是非常被动的,拿了地以后没有办法,只能是开发运营以后边搞边摸索,但是这里面确实有学问。

王健林先生说商业和地产并不是两个简单的叠加就可以做商业地产,这里面要有运营管理的一些经验,如果从简单的城市住宅地产转到商业经营,基本思路是要从售卖型的思维转到运营思维,运营思维也就是为客户服务的思维,原来一买一卖交货走人,延伸到现在的一直持续把物业的人气带旺,提供租户的价值最大化,也就是大家可以看到今后主要的趋势。

这里面确实有级别和段位的区别,这个方面做得比较好的有王健林先生,还有绿地、宝龙积极探索一些新的模式,他不仅是一种商业模式,更多的是一种经验积累,特别是管理水平的上升。

开发商盲目造城 社会资源浪费巨大

现在看到巨大的体量会出现几百万、上千万平米体量的城市综合体的出现,这是超大盘,这些现象是怎么产生的?是由于催化剂,地方政府大量的土地准备给到城市地产开发商,开发商认为这是一个非常简单的事情,就是建房子租房子,可能以后会造成巨大的浪费,我们大家要算一个账,据我们统计中国目前已建成的城市综合体,或者基本上在今年内建成的,可能会有6000个左右,这还是主流地方,不包括偏远的少数民族地区。

在建的有多少呢?据我们统计截止2014年4月份可能有8300个在建的综合体,加上的数字会超过13000多万的体量,即使是每一个综合体15万平方米来计算,也是超大的体量,城市综合体的建设和城市管理者是不是应该想一下,我们的城市有没有这么多人在这里面进行消费,如果支撑不了消费,租户的利益从哪里来?

商业地产同化日趋严重 业界应引起重视

最近这段时间有一些租户反过来向地产开发商砸盘的现象,这说明良性的发展始终是主流,中国人喜欢扎堆,一开始先建起来,这个现象是有的,悲观派认为商业地产分摊到每个地产商的数量都非常吓人了,可能会提供10倍住宅地产体量的商业地产出来。

谁来消费?这确实是摆在大家面前一个严峻的问题。还有移动互联网社区的产生必然对现在已建的综合体产生冲击,著名的王健林先生和马云先生打了赌,最后王健林还是忍不住说那就是我的订金,现在还是要搞移动互联网,这表明对目前商业综合体在建的过程中冲击力比较大。悲观派可能认为将来会像卖白菜一样冲击商业综合体。

商业综合体以后会还出现大的组合,这种组合可能是比较有资金实力的,进行横向的收购,如果是1万多个城市综合体,现在运营的是4000到6000个,目前还没有看到很大的过程,但是到最后就建成的时候,可能门可罗雀的综合体会有很多,那个时候会出现新的浪费,这个现象现在应该引起注意。怎么样有效的转型,继续高端转型,像华侨城一样,探索出文化、旅游、养老、物流等等,这也是城市综合体地产开发的主要命题。

王健林先生说他现在要开发400个综合体,在2020年他相信平均来讲是全国有一半的人会在万达广场进行消费,这是非常庞大的数字,每个人如果都这样想,这么多国人到哪里消费?所以要引起我们的注意,希望借此机会呼吁地产商要看到自己所建的城市综合体良性发展,希望呼吁大家共同面对万家兴起,并且同质化的现象,这样才能避免社会资产大量浪费。

商业地产不等同于综合体 未来或派生更多产业地产

现在已经到中盘的开发商意识到了商业地产发展瓶颈问题,这个问题可以概括成三个现象:一个是同质化的现象比较严重,你是搞商业,我也搞商业,你摆摊,我也摆摊,你租售,我也租售。我们总结了一下,城市综合体并不仅仅是的商业地产,城市综合体也有物业地产,有产业地产,有物流综合体,有酒店综合体,有交通枢纽综合体,还有CBD里面的综合写字楼,这里面要派生很多的体量,但是大家看到的城市综合体等同于商业地产,这可能是以偏概全。

但是就是因为大家认为综合体卖不出去的情况就发展商业地产,这是简单同质化的思维,根据我们掌握的数字,可能商业综合体又占到城市综合体的80%以上,将来这么多体量没有转型到新的综合体,中国随着老龄化社会的提前到来,随着创业、创新,城市就业的多元化。

中国个人和团体、企业会提出新的需求,物流的诞生,酒店综合体的平民化,养老地产延伸到养生产业,文化产业延伸到家庭,这些都是将来很好的去处。但是大家可能都没有意识一个问题,王永平先生呼吁大家在同质化的情况下进行一些深入的思考,是不是综合体就一定要建成商业,确实得到商榷。

O2O模式挑战传统商业地产 开发商应注重用户体验

经营手段是租售物业到自持物业,移动互联网的冲击让大家感觉到参与经济,参与经济就是O2O,能不能认为客户最后的介入和真正用户体验的舒适化和高度认同是真正的商业综合体今后的出路呢?

如果是这样的话,业主进行客户体验式的反向思维,我建了综合体,让客户进来以后有一种期待的感觉,能不能吃喝玩乐购,投资、消费、理财、旅游、养老等等都在里面进行,这可能是他们面临的下一步的问题。

这里面还有金融资产的介入,现在银行对地产一刀切,不给你出路,如果人人在建,最后地产大颚就要出来,进行横向综合以后,会再进行产业业态的重新分布,我们认为可能O2O最后的说话者是消费者,消费者会做一些评价,最后会进行二次的分配。

所以我们认为同质化的现象和大家要顾忌的用户体验现象以及多业态组合重新分配城市综合体的现象,将可能是下一步城市综合体的运营商和开发商所共同面临的问题。

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