任辉:“小股操盘”模式有里程碑式意义

[摘要]近日,任辉先生受腾讯大粤房产特邀,做客《地产思享者》栏目,与腾讯大粤网友分享了他对中国房地产现状的看法以及未来发展趋势的预测。

大中华任辉:“小股操盘”模式有里程碑式意义

一、谈国内商业地产

商业地产先天不足 整体盈利不佳成致命伤

中国楼市十年的疯狂膨胀,导致住宅市场发展”不正常“,加之政府行政手段干预过多,越来越多的开发商被挤出住宅市场,进入商业地产领域。许多人将之视为国内商业地产的新契机,却未曾看见这所谓”新契机“背后带来的巨大隐患。从本源上看,国内商业地产的先天基因便存在缺陷,主要有三点:第一,税金高;第二,折旧时间短。第三,资金回收期长。第四,资产证券化的制度还不完善导致变现能力差。

以上几点直接导致了国内商业地产整体盈利状况不佳。不久前,万达集团IPO没有通过,上市计划又遭搁浅。其主要原因正是因为盈利能力有限。而与香港商业地产比较,内地商业地产的先天不足更加凸显。第一,因为香港商业物业财务折旧是后十年折旧甚至不折旧;第二,香港税收较之内地偏低;第三,香港的土地有一定稀缺性,有增值的可能性。

因本身存在“基因缺陷”,在未得到适当改善的情况下,国内不少住宅领域房企或非房企冒然进入商业地产,砸下大量真金白银,大兴土木修建大型购物中心等商业地产,造成大量社会资源浪费。尤其令人担忧的地方是,这批转战商业地产的开发商,既未认识到商业地产的同质化问题又缺乏互联网思维考量,在消费者体验上不下足功夫,依然将住宅市场那套简单粗放的“买地——建房——租售”理论套用在商业地产上,有些开发商甚至毫无开发运营经验可言,仗着地方政府的支持与优惠政策茫然加入,最后结果是大量的购物中心招商困难,部分地区甚至出现了租户退租潮,如此发展,商业地产恐出现新一轮烂尾楼潮。

电商大势不可逆 适者生存先行者胜

互联网发展十年有余,腾讯、阿里巴巴的崛起昭示着互联网时代的全面来临。房地产行业发展已二十年,在互联网时代冲击下转型改革不可避免,而房地产电商正是中国房地产界改革转型路上不可逆转的大势。

以往传统商业地产依赖于土地增值与占据绝佳地理位置来拖动整个项目的运转,但随着近年来电商的冲击与地价的不断攀升,传统商业地产的利润空间逐渐被压缩。眼下的商业地产尤其是购物中心,在互联网电商的冲击下,逐渐沦为样品展示区与试衣间。比如,消费者在购物中心看中某件衣服,只要手机软件扫一扫,随后回家上网查询,大多能淘到更加经济实惠的同款商品。

另外,电商消费时间的碎片化与消费习惯的随意性也是打击购物中心的利器。一般的商场开业时间在早上9:00至晚上9:00之间,节假日或有延长,这大大制约了消费者的购物时间。而网络购物则完全不存在此问题,消费者可随时进行购物消费,这对于购物中心等商业地产受打击颇大。

而随着近些年移动端互联网崛起,手机信息应用技术的不断升级,WiFi覆盖范围扩宽,PC端消费者之前进行网络消费或受网络环境制约,但现在只要手机傍身,也许消费者只是在下班等公交的功夫,便可通过移动端购买多件商品,甚至将来或会出现消费者直接用手机在社交圈等网络平台获取商品信息,随后直接上网进行购买,这对商业地产的打击将更大,甚至是致命。

在如此大范围冲击下,商业地产商必须审时度势,意识到“现金为王”对企业的重要性,将资金尽快从没有土地升值空间的商业地产中撤出,融入互联网大浪潮,在消费者体验上多做研究,从多方面提升目标人群的体验感,早一刻行动便多一份胜算。

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