任辉:“小股操盘”模式有里程碑式意义

[摘要]近日,任辉先生受腾讯大粤房产特邀,做客《地产思享者》栏目,与腾讯大粤网友分享了他对中国房地产现状的看法以及未来发展趋势的预测。

三、谈房企运营

小股操盘意义重大 万科将毫无弱点

今年8月18日,万科递上2014年期中成绩单,其中一项稍显惹眼而被万科自动标红:投资收益13.1亿元,超出去年全年所得(10.05亿元),同比大涨237.8%。这13.1亿元,万科对外公告称一部分来源于商业资产的处置,另一部分来源于联营合营公司实现的万科权益利润。后者则是总裁郁亮在今年3月提出的“小股操盘”。

任辉表示,“小股操盘”模式具有里程碑式意义。若说如今的万科是钢筋铁骨的“阿喀琉斯”,那么“小股操盘”模式的推出与成功运行,则让万科成功摒除“阿克琉斯之踵”——土地与资金束缚,成为毫无弱点可言的企业。

根据有关数据显示,未来十年中国土地升值空间不大,换而言之,房企靠拿地获取利润的空间也随之收窄,传统的房地产开发模式已不再有利润可图,土地于房企而言甚至可能成为致命的毒药,地价下跌将直接拖垮房企。因此,房地产开发能力将是盈利的主要来源而非土地升值。

万科摆脱土地束缚 互联网式房地产将成威胁

在小股操盘模式中,万科的合作对象可以是土地方或资金方。万科不追求控股,持股比例最低仅为10%左右,但拥有项目的操盘权,通过品牌和管理输出获利。在合作过程中,一般万科先按照销售收入收取一定比例的管理费,然后再根据股权比例进行最终的收益分配。操盘者可以和其他投资人签订协议,按照项目最终的收益情况,设立浮动的分配方案。实际操作中,由于万科较强的品牌溢价能力,在合作开发项目中万科的收益比例往往会高于持股比例。

2012年,万科投资0.23亿元入股了云南昆明的一个房地产开发项目——昆明云上城,权益比例为23%。该项目一期售价不足6000元/平米,每月出货仅10套左右。万科加盟操盘后,云上城二期产品得到改进,售价提升至12000元/平米,预计2015年初即可清盘。据报道,万科在该项目中赚取了“三道钱”:项目收益分配0.84亿元,管理费收入1.26亿元,融资渠道及手续费0.17亿元,收益总计2.27亿元。以0.23亿元的资金投入撬动了2.27亿元的收益,投资回报率高达987%。这个项目后来成为万科小股操盘模式推介的重点。

如此,万科已完全摆脱传统房企的致命弱点——土地的束缚,大幅度降低了自身风险。同时,随着此模式的不断进化与推广,万科可与更多的企业及个人合作,迅速扩大体量。另外,“小股操盘”模式可提高资金周转率,此时将不再是简单的盖房卖房,而是资本的快速周转,所谓“天下之功唯快不破”,万科将一直是赢家。而根据目前发展趋势,将来颠覆万科的可能将是互联网房地产。

合伙人制度有利有弊 万科发展最终靠拢摩根

3月中旬,万科总裁郁亮在公司春季例会上介绍了关于事业合伙人制度的设想。根据万科周刊此前透露出的消息,郁亮表示,合伙人制度是比职业经理人制度更好的制度。郁亮说,“我们要掌握自己的命运,我们要形成背靠背的信任,我们要做大我们的事业,我们来分享我们的成就。”郁亮表示,希望万科在第四个十年,可以培养出200个亿万富翁。

任辉则提出,万科的“合伙人”制度是介于职业经理人和股东之间的一个产物。同时是短期化的制度。这样的制度在短期内成效明显,却有其弊端。根据目前各方面数据显示推测,万科未来发展模式将向美国摩根大通集团靠拢。 在世界500强企业中民营企业占大多数,而其中运营最成功的莫过于摩根集团。它运转的模式主要是集团与职业经理人分红。合伙人制度只是万科发展轨道上的一个过程,摩根的模式或是它发展的最终目标。

万科需要野蛮人存在 做大市值获益良多

万科提出“事业合伙人”的背景是,30而立的万科,虽然有一支强劲的职业经理人队伍,但与此同时,这家股权结构分散,管理层持股极少以及董事会席位占座并不多的公司,随时可能面临来自外部夺权的威胁。同时,旧事重提20年前的“君万之争”,警示“野蛮人”已经三五成群来敲门,职业经理人与“野蛮人”肉搏,将凶多吉少。

对于”野蛮人“一说,任辉连连摇头道,他非常不赞成野蛮人这个说法,并称根本不存在野蛮人。中国经济市场有明文法律可依据,任何人办事均是有法可依有理可据,怎能称其为“野蛮人”?万科稳坐房地产界老大多年,其影响力与市值却严重不匹配。正是因为这个原因,所谓“野蛮人”才应运而生。若想消灭“野蛮人”,最好的办法便是提升万科市值。从此角度上看,万科需要有“野蛮人”搅局,甚至是更多。如此万科股价将推升,融资速度更快,买下万科股票的股民才能获益更多。

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