任辉:“小股操盘”模式有里程碑式意义

[摘要]近日,任辉先生受腾讯大粤房产特邀,做客《地产思享者》栏目,与腾讯大粤网友分享了他对中国房地产现状的看法以及未来发展趋势的预测。

四、谈市场风向

风向转头利好不再 房企要走薄利多销路线

房地产暴利时代已过,如今大风已从房地产界刮向互联网、金融领域。根据近几年数据显示,房企拿地成本逐年攀升,加之土地增值税的压力,房企或将面临忙活一圈没赚到钱的尴尬境地。唯一快速有效的解决办法便是快速周转,短时间内薄利多销,保证自身的利益。

松绑限贷势必助长房价 房价高低非行业问题

限购限贷本身是不合理的存在,未来都将取消。事实上,松绑限购对市场的影响并不大,但松绑限贷将产生巨大影响。今年房地产市场走下坡路的关键原因,正是因为银行掐住了房企的“银根”,同时购房者贷款审批流程趋紧,买房计划或搁浅或泡汤,加之房企融资成本攀高融资渠道收窄,这一系列不利因素综合起来,导致整个行业行情都不复往日光阴。若限贷政策一旦松绑,主要城市房价势必上扬。

另外,近几年社会各界屡屡炮轰房地产行业,认为其高房价是不合理的存在。其实,中国房价高或低不是房地产本身的问题,主要是房地产以外的因素综合作用映射到房地产行业,又因房地产关乎民生且增长速度过快,从而成为箭靶,受到各方挞伐。

房企去库存需量力而行 互联网是中小房企唯一出路

政府对于楼市“去库存”的根本原因在于稳定房价,拉动经济增长。而从房企角度来说,是否去库存,如何去库存,需从企业实际情况出发量力而行。房企需从如下三个方面来判断,是否需要去库存:一是现金流是否充裕;二是旗下项目运营是否正常;三是项目土地是否具有稀缺性。若以上三方面均未出现短缺问题,房企可选择继续按兵不动。

但此法并不适用于小型房企。事实上,目前的环境已不容许中小房企继续遵照拿地盖房的模式运行。互联网将是他们唯一的出路。此方面,花样年树立了一个绝佳的标杆,值得中小房企学习借鉴。

城市更新未必助推房价 临近城市楼盘更具吸引力

深圳土地资源稀少,城市更新势在必行。从短时间内和局部区域内来看,城市更新推动深圳房价上涨是必然。因为住房品质提升,且住房环境得到大范围改善,价格自然水涨船高。但同一事物需要从多方面辨证看待。城市更新带来的刚性成本提高,不一定会带动整个城市房价的长期上涨。因为受临近城市市场影响,如东莞、惠州等地,过高房价会倒逼刚需流入临近城市。

认识规律方可快速发展 房企能力决定高低水平

电影《寒战》中,梁家辉有段经典台词:每一个机构,每一个部门每一个岗位都有自己的游戏规则。不管是明是暗,第一步学会它,不过好多人还没有走到这一步就已经死了,因为自以为是。第二步,就是在这个游戏里面把线头找出来,学会如何不去犯规,懂得如何在线球里面玩,这样才能勉强保持性命。这句话套用在地产圈未为不可。

过去的房企能否赚钱,主要取决于房价的高低,这意味着行情好,房企能赚钱;行情不好,房企只能赔本。如何摆脱这种被控制的企业命运?任辉认为,认清房地产本质规律是唯一也是最有效的方法。因为市场和规律是最好的朋友,如果符合规律市场就认可你,如果不符合规律市场就抛弃你。

万科是目前唯一一个能够完全按照规律办事的公司,因为它是一个完全市场经济公司,虽然它的股东有一些国有背景,但是它的经营思路、理念完全是按照市场经济以及内在规律来运作。若谁按照规律办事,谁就会像万科这样高速发展。万科是一个以巨人的体量快速发展而且没有风险的房地产公司,它能够做到在房价高涨时赚钱,在房价下跌时赚更多。

日前的西安万科与易居总裁之间的隔空口水仗,看似是房企与中介之间的利益冲突,但其深层次原因则是房地产发展规律的必然结果。行业发展到一定瓶颈时,会出现新一轮的整合风波,一批企业会死去,一批企业会更加强大。万科的”万客通“虽争议颇多,但这是他顺应行业发展规律及时调整战略营销的积极举措。事实上,接下来这样的”冲突“会不断上演,只有认清规律懂得规律的企业,才能在”线球“里面愉快的玩耍。

王石近日坦言,担忧万科会是下一个倒下的房企,可见行业转型期企业面临形势之严峻。未来房地产商对土地和资金依赖程度降低,甚至于不需要土地和资金。在这样的大环境下,房企之间的较量将不再是公司规模上的较量,而是运营能力与互联网思维的较量,谁能力高谁将笑到最后。

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