任辉:“小股操盘”模式有里程碑式意义

[摘要]近日,任辉先生受腾讯大粤房产特邀,做客《地产思享者》栏目,与腾讯大粤网友分享了他对中国房地产现状的看法以及未来发展趋势的预测。

2010年,万科率先成为中国首家千亿级房企。自此,“千亿房企”一词成为各大房企争相夺取的荣誉光环。早在2004年,万科在其《十年中长期发展规划》中便确立了千亿目标的战略规划。然而当年这份“千亿计划”出炉时却饱受质疑,不料时隔6年后,万科不仅做到且书写了中国房地产界的新神话。于是,媒体不约而同将目光投向了一个叫任辉的地产人身上——一个唯一全程参与万科千亿目标战略规划的人。

任辉,现任香港上市房地产企业大中华(00021.HK)常务总裁。 从1990年始从事房地产行业,曾就职于香港金朝阳集团、万科集团。在万科集团企划部主导万科集团“未来十年战略发展规划”(10年1000亿)工作。清华大学研究机构特约讲师、顾问,著有《规律造就万科》一书。

近日,任辉先生受腾讯大粤房产特邀,做客《地产思享者》栏目,与腾讯大粤网友分享了他对中国房地产现状的看法以及未来发展趋势的预测。

大中华任辉:“小股操盘”模式有里程碑式意义

大中华任辉:“小股操盘”模式有里程碑式意义

一、谈国内商业地产

商业地产先天不足 整体盈利不佳成致命伤

中国楼市十年的疯狂膨胀,导致住宅市场发展”不正常“,加之政府行政手段干预过多,越来越多的开发商被挤出住宅市场,进入商业地产领域。许多人将之视为国内商业地产的新契机,却未曾看见这所谓”新契机“背后带来的巨大隐患。从本源上看,国内商业地产的先天基因便存在缺陷,主要有三点:第一,税金高;第二,折旧时间短。第三,资金回收期长。第四,资产证券化的制度还不完善导致变现能力差。

以上几点直接导致了国内商业地产整体盈利状况不佳。不久前,万达集团IPO没有通过,上市计划又遭搁浅。其主要原因正是因为盈利能力有限。而与香港商业地产比较,内地商业地产的先天不足更加凸显。第一,因为香港商业物业财务折旧是后十年折旧甚至不折旧;第二,香港税收较之内地偏低;第三,香港的土地有一定稀缺性,有增值的可能性。

因本身存在“基因缺陷”,在未得到适当改善的情况下,国内不少住宅领域房企或非房企冒然进入商业地产,砸下大量真金白银,大兴土木修建大型购物中心等商业地产,造成大量社会资源浪费。尤其令人担忧的地方是,这批转战商业地产的开发商,既未认识到商业地产的同质化问题又缺乏互联网思维考量,在消费者体验上不下足功夫,依然将住宅市场那套简单粗放的“买地——建房——租售”理论套用在商业地产上,有些开发商甚至毫无开发运营经验可言,仗着地方政府的支持与优惠政策茫然加入,最后结果是大量的购物中心招商困难,部分地区甚至出现了租户退租潮,如此发展,商业地产恐出现新一轮烂尾楼潮。

电商大势不可逆 适者生存先行者胜

互联网发展十年有余,腾讯、阿里巴巴的崛起昭示着互联网时代的全面来临。房地产行业发展已二十年,在互联网时代冲击下转型改革不可避免,而房地产电商正是中国房地产界改革转型路上不可逆转的大势。

以往传统商业地产依赖于土地增值与占据绝佳地理位置来拖动整个项目的运转,但随着近年来电商的冲击与地价的不断攀升,传统商业地产的利润空间逐渐被压缩。眼下的商业地产尤其是购物中心,在互联网电商的冲击下,逐渐沦为样品展示区与试衣间。比如,消费者在购物中心看中某件衣服,只要手机软件扫一扫,随后回家上网查询,大多能淘到更加经济实惠的同款商品。

另外,电商消费时间的碎片化与消费习惯的随意性也是打击购物中心的利器。一般的商场开业时间在早上9:00至晚上9:00之间,节假日或有延长,这大大制约了消费者的购物时间。而网络购物则完全不存在此问题,消费者可随时进行购物消费,这对于购物中心等商业地产受打击颇大。

而随着近些年移动端互联网崛起,手机信息应用技术的不断升级,WiFi覆盖范围扩宽,PC端消费者之前进行网络消费或受网络环境制约,但现在只要手机傍身,也许消费者只是在下班等公交的功夫,便可通过移动端购买多件商品,甚至将来或会出现消费者直接用手机在社交圈等网络平台获取商品信息,随后直接上网进行购买,这对商业地产的打击将更大,甚至是致命。

在如此大范围冲击下,商业地产商必须审时度势,意识到“现金为王”对企业的重要性,将资金尽快从没有土地升值空间的商业地产中撤出,融入互联网大浪潮,在消费者体验上多做研究,从多方面提升目标人群的体验感,早一刻行动便多一份胜算。

二、谈互联网与“搅局者”

互联网具有“破坏力” 改造房地产刻不容缓

若问2014年地产圈最热门的前三位搜索关键词是什么?答案一定是:互联网、互联网、互联网。每一位房地产开发商都知道要拥抱互联网,但如何拥抱才既能拯救了自己,又避免许多麻烦呢?首先要看清楚互联网的本质:第一,时刻无缝连接;第二,边际成本趋于零。

互联网的本质具有改造传统行业的“破坏力”,马云的余额宝便是最好的例证。长期处于高位优势的银行一时间被冲击得一塌糊涂,甚至引发了社会的激烈争论“余额宝该不该废除?”政即便府出台政策暂时保护银行,但未来的趋势是不可以改变的。

回归房地产行业,作为国民经济支柱命脉,房地产行业已经褪去了“黄金外衣”,走向了平实温和的后发展时代,此时与互联网结合,改造传统的房地产行业刻不容缓。目前,互联网改造房地产行业在两个领域取得了初步成效:一是电商销售;二是社区物业。特别是社区物业领域,互联网“破坏力”十足,改造程度已到颠覆级别。从实例上看,花样年“彩生活”在两点上非常成功:一是商业模式好,适当时机结合互联网推陈出新;二是转型轻资产运作,成功占领传统房地产的空白领域。

另外,目前房地产在开发过程中土地的获取,设计、成本、施工等联系并不紧密,存在多个空白,若谁能在填补此空隙,将这一系列环节整合成一体,谁将成为房地产界的新龙头。

万科转型或成小米 房地产界需要被搅局

“那你得先看谁能成为地产界的小米。”任辉如是说。目前,或将成为房地产界“小米”的房企是成功转型后的万科。然而这种转型,或来自万科内部的自主转型,或是在外界冲击下被迫转型。事实上,中国的房地产界非常需要“小米”式的人或企业前来搅局,搅局即为“乱”,只有“乱”才能适者生存勇者胜。房地产“傻瓜“模式开启太久,门槛低容易赚,导致行业素质良莠不齐,问题纠纷层出不穷,如今风云变色,多些”小米“式人物或企业出现,打破这种不健康的”病态“格局,促使整个行业走向真正的发展轨道。

三、谈房企运营

小股操盘意义重大 万科将毫无弱点

今年8月18日,万科递上2014年期中成绩单,其中一项稍显惹眼而被万科自动标红:投资收益13.1亿元,超出去年全年所得(10.05亿元),同比大涨237.8%。这13.1亿元,万科对外公告称一部分来源于商业资产的处置,另一部分来源于联营合营公司实现的万科权益利润。后者则是总裁郁亮在今年3月提出的“小股操盘”。

任辉表示,“小股操盘”模式具有里程碑式意义。若说如今的万科是钢筋铁骨的“阿喀琉斯”,那么“小股操盘”模式的推出与成功运行,则让万科成功摒除“阿克琉斯之踵”——土地与资金束缚,成为毫无弱点可言的企业。

根据有关数据显示,未来十年中国土地升值空间不大,换而言之,房企靠拿地获取利润的空间也随之收窄,传统的房地产开发模式已不再有利润可图,土地于房企而言甚至可能成为致命的毒药,地价下跌将直接拖垮房企。因此,房地产开发能力将是盈利的主要来源而非土地升值。

万科摆脱土地束缚 互联网式房地产将成威胁

在小股操盘模式中,万科的合作对象可以是土地方或资金方。万科不追求控股,持股比例最低仅为10%左右,但拥有项目的操盘权,通过品牌和管理输出获利。在合作过程中,一般万科先按照销售收入收取一定比例的管理费,然后再根据股权比例进行最终的收益分配。操盘者可以和其他投资人签订协议,按照项目最终的收益情况,设立浮动的分配方案。实际操作中,由于万科较强的品牌溢价能力,在合作开发项目中万科的收益比例往往会高于持股比例。

2012年,万科投资0.23亿元入股了云南昆明的一个房地产开发项目——昆明云上城,权益比例为23%。该项目一期售价不足6000元/平米,每月出货仅10套左右。万科加盟操盘后,云上城二期产品得到改进,售价提升至12000元/平米,预计2015年初即可清盘。据报道,万科在该项目中赚取了“三道钱”:项目收益分配0.84亿元,管理费收入1.26亿元,融资渠道及手续费0.17亿元,收益总计2.27亿元。以0.23亿元的资金投入撬动了2.27亿元的收益,投资回报率高达987%。这个项目后来成为万科小股操盘模式推介的重点。

如此,万科已完全摆脱传统房企的致命弱点——土地的束缚,大幅度降低了自身风险。同时,随着此模式的不断进化与推广,万科可与更多的企业及个人合作,迅速扩大体量。另外,“小股操盘”模式可提高资金周转率,此时将不再是简单的盖房卖房,而是资本的快速周转,所谓“天下之功唯快不破”,万科将一直是赢家。而根据目前发展趋势,将来颠覆万科的可能将是互联网房地产。

合伙人制度有利有弊 万科发展最终靠拢摩根

3月中旬,万科总裁郁亮在公司春季例会上介绍了关于事业合伙人制度的设想。根据万科周刊此前透露出的消息,郁亮表示,合伙人制度是比职业经理人制度更好的制度。郁亮说,“我们要掌握自己的命运,我们要形成背靠背的信任,我们要做大我们的事业,我们来分享我们的成就。”郁亮表示,希望万科在第四个十年,可以培养出200个亿万富翁。

任辉则提出,万科的“合伙人”制度是介于职业经理人和股东之间的一个产物。同时是短期化的制度。这样的制度在短期内成效明显,却有其弊端。根据目前各方面数据显示推测,万科未来发展模式将向美国摩根大通集团靠拢。 在世界500强企业中民营企业占大多数,而其中运营最成功的莫过于摩根集团。它运转的模式主要是集团与职业经理人分红。合伙人制度只是万科发展轨道上的一个过程,摩根的模式或是它发展的最终目标。

万科需要野蛮人存在 做大市值获益良多

万科提出“事业合伙人”的背景是,30而立的万科,虽然有一支强劲的职业经理人队伍,但与此同时,这家股权结构分散,管理层持股极少以及董事会席位占座并不多的公司,随时可能面临来自外部夺权的威胁。同时,旧事重提20年前的“君万之争”,警示“野蛮人”已经三五成群来敲门,职业经理人与“野蛮人”肉搏,将凶多吉少。

对于”野蛮人“一说,任辉连连摇头道,他非常不赞成野蛮人这个说法,并称根本不存在野蛮人。中国经济市场有明文法律可依据,任何人办事均是有法可依有理可据,怎能称其为“野蛮人”?万科稳坐房地产界老大多年,其影响力与市值却严重不匹配。正是因为这个原因,所谓“野蛮人”才应运而生。若想消灭“野蛮人”,最好的办法便是提升万科市值。从此角度上看,万科需要有“野蛮人”搅局,甚至是更多。如此万科股价将推升,融资速度更快,买下万科股票的股民才能获益更多。

四、谈市场风向

风向转头利好不再 房企要走薄利多销路线

房地产暴利时代已过,如今大风已从房地产界刮向互联网、金融领域。根据近几年数据显示,房企拿地成本逐年攀升,加之土地增值税的压力,房企或将面临忙活一圈没赚到钱的尴尬境地。唯一快速有效的解决办法便是快速周转,短时间内薄利多销,保证自身的利益。

松绑限贷势必助长房价 房价高低非行业问题

限购限贷本身是不合理的存在,未来都将取消。事实上,松绑限购对市场的影响并不大,但松绑限贷将产生巨大影响。今年房地产市场走下坡路的关键原因,正是因为银行掐住了房企的“银根”,同时购房者贷款审批流程趋紧,买房计划或搁浅或泡汤,加之房企融资成本攀高融资渠道收窄,这一系列不利因素综合起来,导致整个行业行情都不复往日光阴。若限贷政策一旦松绑,主要城市房价势必上扬。

另外,近几年社会各界屡屡炮轰房地产行业,认为其高房价是不合理的存在。其实,中国房价高或低不是房地产本身的问题,主要是房地产以外的因素综合作用映射到房地产行业,又因房地产关乎民生且增长速度过快,从而成为箭靶,受到各方挞伐。

房企去库存需量力而行 互联网是中小房企唯一出路

政府对于楼市“去库存”的根本原因在于稳定房价,拉动经济增长。而从房企角度来说,是否去库存,如何去库存,需从企业实际情况出发量力而行。房企需从如下三个方面来判断,是否需要去库存:一是现金流是否充裕;二是旗下项目运营是否正常;三是项目土地是否具有稀缺性。若以上三方面均未出现短缺问题,房企可选择继续按兵不动。

但此法并不适用于小型房企。事实上,目前的环境已不容许中小房企继续遵照拿地盖房的模式运行。互联网将是他们唯一的出路。此方面,花样年树立了一个绝佳的标杆,值得中小房企学习借鉴。

城市更新未必助推房价 临近城市楼盘更具吸引力

深圳土地资源稀少,城市更新势在必行。从短时间内和局部区域内来看,城市更新推动深圳房价上涨是必然。因为住房品质提升,且住房环境得到大范围改善,价格自然水涨船高。但同一事物需要从多方面辨证看待。城市更新带来的刚性成本提高,不一定会带动整个城市房价的长期上涨。因为受临近城市市场影响,如东莞、惠州等地,过高房价会倒逼刚需流入临近城市。

认识规律方可快速发展 房企能力决定高低水平

电影《寒战》中,梁家辉有段经典台词:每一个机构,每一个部门每一个岗位都有自己的游戏规则。不管是明是暗,第一步学会它,不过好多人还没有走到这一步就已经死了,因为自以为是。第二步,就是在这个游戏里面把线头找出来,学会如何不去犯规,懂得如何在线球里面玩,这样才能勉强保持性命。这句话套用在地产圈未为不可。

过去的房企能否赚钱,主要取决于房价的高低,这意味着行情好,房企能赚钱;行情不好,房企只能赔本。如何摆脱这种被控制的企业命运?任辉认为,认清房地产本质规律是唯一也是最有效的方法。因为市场和规律是最好的朋友,如果符合规律市场就认可你,如果不符合规律市场就抛弃你。

万科是目前唯一一个能够完全按照规律办事的公司,因为它是一个完全市场经济公司,虽然它的股东有一些国有背景,但是它的经营思路、理念完全是按照市场经济以及内在规律来运作。若谁按照规律办事,谁就会像万科这样高速发展。万科是一个以巨人的体量快速发展而且没有风险的房地产公司,它能够做到在房价高涨时赚钱,在房价下跌时赚更多。

日前的西安万科与易居总裁之间的隔空口水仗,看似是房企与中介之间的利益冲突,但其深层次原因则是房地产发展规律的必然结果。行业发展到一定瓶颈时,会出现新一轮的整合风波,一批企业会死去,一批企业会更加强大。万科的”万客通“虽争议颇多,但这是他顺应行业发展规律及时调整战略营销的积极举措。事实上,接下来这样的”冲突“会不断上演,只有认清规律懂得规律的企业,才能在”线球“里面愉快的玩耍。

王石近日坦言,担忧万科会是下一个倒下的房企,可见行业转型期企业面临形势之严峻。未来房地产商对土地和资金依赖程度降低,甚至于不需要土地和资金。在这样的大环境下,房企之间的较量将不再是公司规模上的较量,而是运营能力与互联网思维的较量,谁能力高谁将笑到最后。

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