改善型物业哪里强? 带学位地铁房单价不到2万

[摘要]中原地产数据统计,10月份六成楼盘价格出现上涨,超过三成的样本楼价价格涨幅在5%- 6%之间。二手房市场需求量的上升,令二手房业主信心迅速回升。

上周《黄金楼市》对改善型物业做了一次搜楼调查。有读者反映,福田的踩盘信息对他们来说还不够。于是本周南都记者再次考察了另一改善型物业热点区域———宝安,对二手房和新房一齐精挑细选,以供读者置业参考。

二手改善型成交比例创年内新高,宝安、福田成热点区域

中原地产数据统计,10月份六成楼盘价格出现上涨,超过三成的样本楼价价格涨幅在5%- 6%之间。二手房市场需求量的上升,令二手房业主信心迅速回升。中原地产数据显示,10月份二手房业主反价现象频现。中联地产二手房研究院总经理肖小平表示,几乎成交活跃的区域都出现了业主反价的现象,幅度在5万-10万元左右。

尽管如此,新政实施以来,中原数据统计,访客量平均增幅两至三成,二手住宅日均成交量环比9月增长106%.中原地产某区域经理告诉记者,“现在成交速度很快,有的热点区域,上午放出的盘,下午就被卖了。”中联数据显示,二手改善型成交比例大幅攀升近5个百分点,到达34.9%,创下年内新高,宝安、福田等地二手改善型物业成交量最为活跃。另外,学位房成为改善型刚需中的特需,无论从成交量还是成交价格一直保持“双高”特征。美联物业全国研究中心何倩茹表示,9-10月份由于是开学旺季,学位房也会不同程度上涨,比如南山、宝安、福田等地。另外,受到龙华地王影响,龙华片区业主反价现象多见。

一手市场供需两旺,改善型需求推动整个市场

随着“9·30”政策给楼市注入猛药,新房成交量和成交金额均创年内新高。深圳市规划国土委公布的10月成交数据显示,10月份,全市一手住宅成交4 4 8 2 7 7平方米,环比大增52.7%,同比增38%;成交量达到4783套,环比涨53.6%,同比涨31 .9%,其中改善型物业成交6 8 9 8 3 .4 8平方米,环比增30.8%,同比增43.3%;大户型物业(1 4 0平方米以上)成交4 4 7 3 9 .3 4平方米,环比增41.2%,同比降20.7%.受新政影响,这是自去年12月份以来最高成交量。

其中,宝安区多盘入市,改善型刚需(90- 140平方米)成交总额约为6 .6亿元,位居榜首,而大户型(144平方米以上)成交金额约为5.2亿元,名列第二。

实地踩盘

深业新岸线小区的入住率为95%以上

突出优势:社区配套齐全、安静,周围教育资源丰富

明显劣势:房屋比较旧

深业新岸线位于宝安新中心区。据记者观察,小区内环境较为幽静,大面积绿化带,有人工湖、游泳池、幼儿园、活动中心生活配套等,虽然社区较大,但是不显杂乱,傍晚时分,可看到许多老人带着孩子在小区内散步。小区业主称,比较喜欢社区的绿化,环境闹中取静,另外生活比较便利。

根据负责该区域中介介绍,该小区成交一直很好,价格比对面第五大道便宜很多,均价在3.5万元/平方米左右,127平方米的四房价格大约在450万左右,149平方米的四房价格在530万上下。据中原地产销售人员介绍,小区三房租金大概在5000-6000元左右。另外,小区的入住率为95%以上。

深业新岸线明显优点在于小区正门外有宝安机关幼儿园,并带有宝安附属小学学位,周边城市配套已经十分成熟,距离沿江高速5分钟车程。小区明显缺点在于小区电梯等设备看起来较旧,户型方正,中规中矩,底层采光并不是十分理想。周边二手楼盘第五大道相比要新很多,但是价格“4字头”开始,建议自住。

福中福花园满足了基本的生活需求

突出优势:价格便宜、交通便利、带有学位

明显劣势:较为陈旧、配套设施落后

福中福花园位于宝安区新湖路与新安六路交会处,近1号线坪洲地铁站。据中联地产销售人员介绍,花园一期于1999年入住,小区内已经少有一手业主,多数为二手甚至三手业主,而房屋转手较快的主要原因是价格便宜,并且带有新湖中学和宝安中学附属小学的学位。

据记者了解,小区属于无电梯物业,较为靠近内部的几栋比较安静,但存在隔音不太好的问题。目前小区内87平方米户型的总价在170万,即均价在1.95万元/平方米,销售人员建议可以将87平方米的二房改为三房,同时他透露目前仍有不少人放盘,而且通常接手很快。此外,二至三房的户型租房家私家电全齐的话价格大约在3200元/月。

由于是较旧的楼盘,小区配套只是满足了基本的生活需求,附近有超市人人乐、沃尔玛以及一些社区内部的商业如洗衣店、小卖部、理发店等。其交通优势较为明显,不仅距离地铁口较近,且小区门口就有公交车站。

松茂御景湾赠送超大阳台,可做一房

松茂御景湾位于宝安中心区创业路与新六路交会处,于20 0 5年业主入住,带有新湖中学和宝安中学附属小学学位。据中联地产销售人员介绍,目前小区内一手业主较多,改善性刚需住房放盘多数是98-129平方米户型,均价在3 .2万- 3 .3万元/平方米。

据销售人员介绍,尽管这样的价格单看偏高,但由于其地理位置因素,其实算是宝安中心区单价最低的楼盘。记者实地考察发现,松茂御景湾大户型的赠送面积较大,如98平方米的户型有四房两卫,129平方米的户型则赠送了入户花园,层高6米,在屋后还赠送超大阳台,业主可以单将阳台做成一个房间。

此外,花园内部环境较好,物业管理较为严格规范。楼盘外部的街区式商业也较为成熟发达,但离最近的地铁宝体站步行也需20分钟。

突出优势:赠送面积大、带有学位、小区建设较好

明显劣势:价格稍高、无地铁接驳

桃源居2007年的户型较为安静

突出优势:商业成熟、交通便利、带有学位

明显劣势:小区过大部分配套需要共享,内部环境建设不够完善

桃源居是目前深圳最大的住宅小区,占地面积1.16平方公里,建筑面积180万平方米,共分五期开发。根据开发时间、户型、位置的差异,其改善性刚需住房价格最低为2 .1万元/平方米,最高则是2.56万元/平方米。

据中联地产销售人员介绍,桃源居带有的是清华实验从小学到高中的学位,但过户后学位需重新申请,可能需要等待半年至一年,但基本都能申请成功。他还透露,桃源居一直都有业主放二手盘,从9月至10月底,就已成交超过30套,比起上半年成交寥寥几套的成交量可以说大有提升。

据记者实地看房了解,2003年竣工的111平方米户型总价为235万元,2004年竣工的113平方米户型总价为235万元,2007年竣工的120平方米户型总价为280万元,2008年竣工的户型则均价为2 .56万元/平方米。其中2004年的户型为现在罕有的一梯两户,但其价格稍低的原因是夹在了两条大道的中间,夜间会较为嘈杂,2007年的户型则位于社区的中间位置,较为安静。

小区的沿街式商业较为成熟,可以说是应有尽有,门口就有站台名为桃源居的公交车站,但由于其社区较大,因此不同的社区配套如篮球场、网球场、游泳池分布在各期开发中,需要共同使用,可能不尽方便,且小区内夜路较黑,需加强建设。

中粮锦云( 详情 图库 团购 点评 )入伙才一年多,大户型放出较少

突出优势:周边无厂房,居住环境好,小区新

明显劣势:位于流塘片区,无地铁

中粮锦云,位于宝安区前进路与流塘路交会处,国企中粮集团开发的涵盖住宅、写字楼、商业等业态的综合体项目,占地面积约为3.7万平方米,建筑面积为19 .2万平方米。小区2012年开盘,2013年6月入伙。记者踩盘发现,由于小区入伙才一年多,小区入住率并不是特别高。楼盘附近环境不错,没有临近工业厂房或者城中村,周边基本都是小区住宅,小区周围城市生活设施已经成熟,小区东面临近宝安公园,北面临近流塘公园,跨过南面的流塘路,是嘉华花园和流塘小学。

据周边中介介绍,由于刚刚入伙不久,很少有盘尤其是大户型放出,价格在2 .5万- 2 .8万元/平方米,周边有港隆城、天虹商场、海雅百货等大型商超,以及其自带的商业街等休闲配套设施,还有医院、银行等生活设施配套。

另外,与中粮锦云只有一路之隔的流塘阳光( 详情 图库 团购 点评 ),在本周开盘。主推户型为63-133平方米三至四房。开发商备案价在2 .5万-3 .2万元/平方米之间。(下转08版)

采写:南都见习记者李倩 实习生蔡依馨

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