"旧改专家顾问"冯刚:深圳旧改应多丝“人”味

[摘要]从2004年开始,深圳在“盘活存量土地”的思路下,全面启动城市更新(即旧改),如今已走到第10个年头。

旧改可多丝“人”味 只有精英的城市注定死亡

深圳市大规模启动旧改是在2004年,但直至2009年旧改速度一直非常慢。 在多方面的努力下,《深圳市城市更新办法》出台,当时媒体报道称该办法有10项突破,其中最重要的一条是规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式进行改造,土地可以以协议的方式出让,无须招拍挂。

彼时,深圳旧改进入快车道,光是2009年年底,便有25个项目办理完土地等相关手续进入具体实施阶段,涉及总用地面积109.7万平方米、总建筑面积397万平方米。

随着旧改步伐的加快,旧改过程中的问题也一一暴露,“钉子户”、“推涨房价房租”、“深漂族去哪儿”等词成为社会关注热点。

“我理解大多数人对于旧改的主要顾虑是什么:旧改后高楼大厦起来了,但是低收入人群与深漂族该何去何从?其实,我认为旧改应该更从“人”的方面考虑,让城市更具有包容性,因为只有精英的城市,注定走向衰亡。”冯刚说道。

在冯刚撰写的《旧改,原来可以更美的》一文中,他提到城市多样性和人群多元化是保障这个城市活力的源泉之一。

在早期的城中村改造项目策划与规划中,多半是从“城”的角度出发看问题,关注所谓的城市形象,强调仪式感、尊贵感、大尺度。所有参与城中村改造项目的人心中都抱有“铲除旧村落,建设新兴城”的理想情怀,过分强调了城市建筑在物质层面的推倒重来,而无视生活在其间人的感受和城市精神的延续。所以不少旧改项目将底层人群赶出城市中心,这是不对的。

冯刚说,这些感悟是他在拜读简•雅各布斯(Jane Jacobs)所著的《美国大城市的死与生》一书后体会到的。

书中提到,大规模旧城改造计划缺少弹性和选择性,推崇所谓“功能纯化”的地区规划,如中心商业区、高档住宅区或文化密集区,排斥中小商业和多样化人群,必然对城市的多样性产生破坏,是一种“天生浪费的改造方式”。

雅各布斯认为,城市是人类聚居的产物,成千上万的人聚集在城市里,而这些人的兴趣、能力、需求、财富甚至口味又都千差万别,所以无论从经济角度,还是从社会角度来看,城市都需要尽可能错综复杂并且相互支持的多样性功能,来满足人们的生活需求,因此,“多样性是城市的天性”。如果扼杀了多样性,无疑会给城市致命一击,纽约麦迪逊广场的衰落就是例证。

旧改应传承城市精神 房企乐于推动多阶层融合

“深圳的中低层人群是这个城市不可或缺的一部分,城中村也扮演着一个非常重要的城市功能,它承载了这些人的生活空间甚至工作空间。如果没有他们,深圳会失去它原有的魅力,也更谈不上深圳城市精神。”冯刚举起手中有些陈旧的《美国大城市的死与生》说道。

冯刚说,想象一下把城中村全部变成高大上城市空间,让所谓的金领甚至更高收入的阶层在这里城市的生活与工作,整个城市功能纯化,那么这个城市将丧失劳动力、创造力与活力。

届时,深圳将很难出现像马化腾这样的风云人物,更难有腾讯这样极具活力的企业诞生。因为这些人均由中低层人群中走出,他们的成功与城市的包容性密不可分。

所以,在近期世联参与的多个深圳城中村改造项目前期策划工作中,他们有意加重了对“人”的思考,并将城市旧改总结为三个阶段:旧城改造——城市更新——城市再生。按照“城市空间持续再生”的规划理念去展开市场研究,在城市功能布局与空间规划方面,强调对多样化人群共享空间延续传承的重要性,打造复合人群的中心活力场;对村落原有宗祠文化和食街文化的保留与提升;通过不同面积段的SOHO公寓留住都市活力多元化人群等。冯刚期望改造后的城中村,城市的多样性能得到延续,城市的活力能再次激发,精彩多元的城市生活剧能天天上演。

“事实上,我们的这种规划思想得到了许多开发商的支持,目前大型的知名开发商都非常有社会责任感,他们乐于推动城市多阶层的融合。”说到这里,冯刚露出了自信的微笑。

他进一步说,其实多元化人群和城市活力保有,对它的商业价值提升大有益处。如果城市里只是单一人群,商业价值将很低,因为没有开发商愿意造十个第五大道来匹配城市的高大上人群。

如今城市屌丝们爱逛的皇岗食街、下沙食街非常具有人气,每个商铺价值投资回报率相当高。所以保有城市活力,坚持人群多元化符合商业价值定义,也能长久有效推动城市可持续性发展。越来越多的开发商正是意识到了这点,所以在旧改中也越发重视公共配套设施建设与中低层人群生活空间的保留。

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