"旧改专家顾问"冯刚:深圳旧改应多丝“人”味

[摘要]从2004年开始,深圳在“盘活存量土地”的思路下,全面启动城市更新(即旧改),如今已走到第10个年头。

"旧改专家顾问"冯刚:深圳旧改应多丝“人”味

世联行华南顾问地区总经理冯刚

从2004年开始,深圳在“盘活存量土地”的思路下,全面启动城市更新(即旧改),如今已走到第10个年头。十年当中,深圳越来越多区域褪去陈旧破损外衣焕发出全新面貌,但“钉子户”、“推涨房价房租”、“深漂族去哪儿”等词也伴随着深圳旧改步伐的加速而逐渐成为社会关注热点。

冯刚,湖南长沙人,土木工程系毕业,现为世联行华南顾问地区总经理。2003年进入深圳世联行地产顾问股份有限公司后,主要从事城市与区域土地开发(含城市旧改类)项目策划、房地产项目咨询顾问以及公司顾问业务经营管理等工作,至今已有十余年。

在专访前,冯刚正在主持世联行一场关于深圳城市更新的主题沙龙,预计百余人参与的对外公开沙龙,却因为到场人数太多而不得不临时加座,即便如此,不少人还是因为座位不足而站在了会场后排。

结束沙龙后,冯刚匆匆赶至办公室,在不到15㎡的办公室里,他接受了腾讯大粤房产的独家专访。

“我和我的团队可以说都是工作在深圳旧改第一线,所以对旧改我们真的感触良多,想说的也太多。”冯刚坐在办公椅上,嘴角略带微笑说道。

旧改是个技术活 房企没有金刚钻难揽瓷器活

2004年,深圳全面拉开城市更新大幕,开始了漫漫旧改路。而那一年的冯刚刚取得东南大学土木工程学院硕士学位。

“作为深圳十年旧改的参与者之一,我和我的团队亲身经历了旧改之困难,之艰辛。自己走了很多弯路,也看见了很多房企在迷茫中苦恼。”冯刚双手合十悠悠说道。

在冯刚看来,深圳土地资源稀缺从根本上注定了旧改是不可逆转的大势,房企若想在深圳继续发展,这将是绕不过去的一道坎,这也是为何越来越多的房企加入到旧改大军中,并逐渐展开厮杀的重要原因之一。

但与传统的土地开发不同,旧改涉及的政策、资金、规划以及拆配比等问题更复杂,这对于早习惯粗放型土地开发,快速周转回笼资金赚钱的开发商来说,旧改简直是一项高难度技术活,部分房企因未做好充分准备而深陷旧改泥淖中难以自拔。

资金与政策风险共存 5年内深圳旧改写字楼扎堆

总结过去经验,冯刚提出如下三点是房企在旧改道路上遇到的最大挑战。

一是资金风险。事实上,城市更新单单在立项到专规报批通过,再到确认开发主体,进入开发实施流程之前的整个前期阶段,一般都要经历三到五年的时间。因此,在这段时间内,需要花费的时间精力、需耗费的资金成本、以及后期不可预见性的资金风险,对于开发商来说都是很大的挑战。

根据冯刚介绍,他的团队经手了深圳各区大部分的旧改项目,这些项目平均时限都长达4—5年,时间最长的一个项目已经启动整整9年,却还未通过审核报批。

“这么长的时间里,开发商很难看到自己的旧改项目是否能成功,一旦其中资金链出现问题,那么之前所有的投入都可能付之东流。”冯刚如是说。

二是政策风险。冯刚表示,深圳旧改目前走在全国前列,即便如此政府仍然在不断调整旧改政策,希望尽可能地在政策制定上平衡原住民或者集体企业、股份公司与公众利益以及开发企业这三方之间的利益。

而作为开发商一方来说,如果不能深入透彻地解读这些不断出台的新政策,或者说不会引导政府往市场制度化方向靠拢,制定更加贴合实际情况的政策,那么开发商在旧改中将面临巨大风险,不少项目可能会因不符合政策制度而临时停工甚至烂尾。

三是市场风险。因为时间周期长,在前期预算中这个旧改项目利润回报非常客观,但3—5年后,项目入市时市场情况也许又是另一番光景,尤其是住宅市场波动幅度大,更加难以研判。

包括深圳写字楼市场,虽然租金一直上涨但销售压力非常大。根据数据统计,随着深圳城市旧改的不断推进,未来5年内深圳写字楼市场或将推出千万级规模的量,这些写字楼大多来自城中村改造、综合体开发和工改工项目里的办公物业,届时,市场将面临严重的同质化竞争。这对于目前正在开发旧改写字楼的企业来说,潜在风险相当大。

旧改可多丝“人”味 只有精英的城市注定死亡

深圳市大规模启动旧改是在2004年,但直至2009年旧改速度一直非常慢。 在多方面的努力下,《深圳市城市更新办法》出台,当时媒体报道称该办法有10项突破,其中最重要的一条是规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式进行改造,土地可以以协议的方式出让,无须招拍挂。

彼时,深圳旧改进入快车道,光是2009年年底,便有25个项目办理完土地等相关手续进入具体实施阶段,涉及总用地面积109.7万平方米、总建筑面积397万平方米。

随着旧改步伐的加快,旧改过程中的问题也一一暴露,“钉子户”、“推涨房价房租”、“深漂族去哪儿”等词成为社会关注热点。

“我理解大多数人对于旧改的主要顾虑是什么:旧改后高楼大厦起来了,但是低收入人群与深漂族该何去何从?其实,我认为旧改应该更从“人”的方面考虑,让城市更具有包容性,因为只有精英的城市,注定走向衰亡。”冯刚说道。

在冯刚撰写的《旧改,原来可以更美的》一文中,他提到城市多样性和人群多元化是保障这个城市活力的源泉之一。

在早期的城中村改造项目策划与规划中,多半是从“城”的角度出发看问题,关注所谓的城市形象,强调仪式感、尊贵感、大尺度。所有参与城中村改造项目的人心中都抱有“铲除旧村落,建设新兴城”的理想情怀,过分强调了城市建筑在物质层面的推倒重来,而无视生活在其间人的感受和城市精神的延续。所以不少旧改项目将底层人群赶出城市中心,这是不对的。

冯刚说,这些感悟是他在拜读简•雅各布斯(Jane Jacobs)所著的《美国大城市的死与生》一书后体会到的。

书中提到,大规模旧城改造计划缺少弹性和选择性,推崇所谓“功能纯化”的地区规划,如中心商业区、高档住宅区或文化密集区,排斥中小商业和多样化人群,必然对城市的多样性产生破坏,是一种“天生浪费的改造方式”。

雅各布斯认为,城市是人类聚居的产物,成千上万的人聚集在城市里,而这些人的兴趣、能力、需求、财富甚至口味又都千差万别,所以无论从经济角度,还是从社会角度来看,城市都需要尽可能错综复杂并且相互支持的多样性功能,来满足人们的生活需求,因此,“多样性是城市的天性”。如果扼杀了多样性,无疑会给城市致命一击,纽约麦迪逊广场的衰落就是例证。

旧改应传承城市精神 房企乐于推动多阶层融合

“深圳的中低层人群是这个城市不可或缺的一部分,城中村也扮演着一个非常重要的城市功能,它承载了这些人的生活空间甚至工作空间。如果没有他们,深圳会失去它原有的魅力,也更谈不上深圳城市精神。”冯刚举起手中有些陈旧的《美国大城市的死与生》说道。

冯刚说,想象一下把城中村全部变成高大上城市空间,让所谓的金领甚至更高收入的阶层在这里城市的生活与工作,整个城市功能纯化,那么这个城市将丧失劳动力、创造力与活力。

届时,深圳将很难出现像马化腾这样的风云人物,更难有腾讯这样极具活力的企业诞生。因为这些人均由中低层人群中走出,他们的成功与城市的包容性密不可分。

所以,在近期世联参与的多个深圳城中村改造项目前期策划工作中,他们有意加重了对“人”的思考,并将城市旧改总结为三个阶段:旧城改造——城市更新——城市再生。按照“城市空间持续再生”的规划理念去展开市场研究,在城市功能布局与空间规划方面,强调对多样化人群共享空间延续传承的重要性,打造复合人群的中心活力场;对村落原有宗祠文化和食街文化的保留与提升;通过不同面积段的SOHO公寓留住都市活力多元化人群等。冯刚期望改造后的城中村,城市的多样性能得到延续,城市的活力能再次激发,精彩多元的城市生活剧能天天上演。

“事实上,我们的这种规划思想得到了许多开发商的支持,目前大型的知名开发商都非常有社会责任感,他们乐于推动城市多阶层的融合。”说到这里,冯刚露出了自信的微笑。

他进一步说,其实多元化人群和城市活力保有,对它的商业价值提升大有益处。如果城市里只是单一人群,商业价值将很低,因为没有开发商愿意造十个第五大道来匹配城市的高大上人群。

如今城市屌丝们爱逛的皇岗食街、下沙食街非常具有人气,每个商铺价值投资回报率相当高。所以保有城市活力,坚持人群多元化符合商业价值定义,也能长久有效推动城市可持续性发展。越来越多的开发商正是意识到了这点,所以在旧改中也越发重视公共配套设施建设与中低层人群生活空间的保留。

未来深圳关内外逐渐接轨 各区形成特色中心

深圳城市发展脉络是典型的聚合效应,沿着深南大道铺展,从早前的罗湖中心,随后的福田,接着进入后海开发,直至如今的前海。狭长的地形注定了深圳土地资源的稀缺,也导致深圳发展中心的高度集中,所以当罗湖进入旧改时,龙岗正在大量出让纯新用地。

“事实上,你可以看到,关内的土地基本都已经进入城市更新单元公示,这是城市高密度发展的必然趋势。但是现在,关外也进入了旧改阶段,目前深圳近8成的旧改项目都集中在龙岗、宝安等区域。”冯刚如是说。

据城市更新办提供的数据,深圳目前已批准纳入计划的项目达407项,总用地面积35平方公里,完成规划审批项目228项,用地面积约20平方公里,已批准实施项目100项、用地面积约7平方公里,项目实施率达19%。

冯刚表示,从现在情况来看关内开发面积越来越少,关外大量出现一些工改项目包括城中村改造项目,关外用地空间会越来越多。但是从城市功能角色扮演和产业分工来看,城市融合是大势所趋。

他认为关内关外的差距会逐渐缩小,但是从产业结构分工来看会有明显区隔。比如说关内用地开发空间来看,容积率会越来越高,承载产业空间更多的是金融、现代服务业,包括智力服务业、高科技等产业。

而对于关外来说,承载的产业空间将主要是现代制造业、战略性新兴产业,以及中小型企业办公中心等。

“从产业分工上来说,关内外会有各自扮演的角色,但是从城市人居层面来说,我个人认为城市融合趋势会越来越明显。”冯刚谈到。

经过多年积累,深圳旧改开始结出硕果。数据显示,2013年城市更新项目固定投资额达365.7亿(其中房地产投资303亿),较2012年同比增长45.9%,分别占去年全市固定资产总投资、房地产总投资的14.6%和35%。此外,通过城市更新供应商住用地104.8公顷,约占全市商住用地供应总量的73%;更新项目供应商品房约290万平方米,约占全市商品房预售量的36%。

有媒体报道称,2014年可以称为深圳旧改的“转折年”。全市范围内新开售的百万平方米级别大盘中近九成将是旧改项目,深圳进入了旧改大盘时代。今年入市的深圳中心天元、佳兆业城市广场( 详情 图库 团购 点评 )深业上城( 详情 图库 团购 点评 )等明星产品都是旧改项目。

市规土委城市更新办公室副主任谭权曾向媒体表示,今年更多关注可持续性、有秩序、有质量的旧改。预计今后每年供应土地量会稳定在2平方公里左右,每年供应的建筑面积逐步保持在700万平方米左右,让立项速度慢下来。

冯刚主要参与项目:

北京 北京首规委顺义新城项目开发顾问(108平方公里);

上海 虹桥国际枢纽港核心商务区项目(2000亩)

苏州 苏州工业园中新科技城项目(7平方公里)

北京 华夏幸福基业固安工业园区域开发项目(6000亩)

上海 桃浦生产性服务集聚区项目(1000亩);

惠州 金融街惠州巽寮旅游度假区开发项目(4500亩);

三亚 亚龙湾二期旅游区域开发项目(10平方公里)

无锡 鹅湖生态文化城地产大盘开发项目(900亩)

深圳 福田中心区岗厦旧村改造城市综合体项目 (80万平米)

深圳 中洲地产上沙综合体项目开发策划(40万平米)

合肥 新华学府地产项目开发顾问(20万平米)

广州 金地荔湖城地产项目开发策划(600亩)

深圳 招商地产蛇口太子广场综合体项目 (15万平米)

贵阳 中天城投中天花园三期开发策划项目 (20万平米)

重庆 协信全国取地策略专项研究

深圳 万科小户型专项研究项目等

广州 越秀地产住宅产品线标准化制定项目...

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