ICSC亚太研究理事会田添:福田中心地位难撼动

[摘要]创建于1957年的国际购物中心协会(缩写ICSC),是全球最大的购物中心专业协会。作为ICSC亚太研究理事会屈指可数的中国籍委员,田添与中国商业地产已有近17年难以割舍的情缘。

创建于1957年的国际购物中心协会(缩写ICSC),是全球最大的购物中心专业协会。作为ICSC亚太研究理事会屈指可数的中国籍委员,田添与中国商业地产已有近17年难以割舍的情缘。

ICSC亚太研究理事会田添:福田中心地位难撼动

至祥集团商业管理中心总经理田添

现任至祥集团商业管理中心总经理的田添,从1998年开始涉足商业地产领域,首个项目就是为英国建材超市B&Q编译了中文店名“百安居”,并为其在深圳的第一店选址。他十多年来主要从事商业项目的前期策划、定位及建筑规划顾问。参与过的大型商业策划和顾问项目有南油购物公园、华润中心二期、中远国际新干线、深圳机场T3航站楼、三亚水居巷、青岛鳌山湾、深圳东城商业广场、深圳坪山六合商业广场等。

深圳可容纳100个购物中心 以社区发展为主

田添表示,根据深圳的人均消费性支出计算,深圳每15万人可以支撑一个5-8万平方米的购物中心。 按深圳现有人口1600万人计算,深圳可以容纳约100个购物中心,而目前深圳只有57个,所以属于正常范畴。

同时,田添提出,深圳购物中心的发展主要方向应该是社区购物中心。截至2013年,深圳已开业运营的购物中心数量达到46家,其中仅2013年开业的购物中心就达12家。

这新开业的12家购物中心,其中半数为社区购物中心。这也反映了深圳购物中心的发展趋势,同时也反映了开发商的成熟与务实。

住宅开发利润最高 商业地产适合企业长期发展需要

田添提出,中国内地房地产市场是一个不成熟的市场。就目前情况而言,包括商业地产开发在内,利润最高的依然是住宅开发,这也是前数十年但凡数得上号的企业扎堆做住宅开发的根本原因。

相反商业地产利润并不大。原因在于它需要长期经营,若把整个获得利润和投入分一个长阶段来看,它的利润并不高,难度却又很大。即便如此,现在许多大品牌企业依然坚持涉足商业地产,正是因为掌舵人们看到了企业今后长期发展的经营模式。

万科与领汇强强联合 老大商业地产之路要花大代价

谈及万科与领汇房地产投资信托基金的合作,田添表示,领汇房地产投资信托基金是首家香港上市及以市值计现时亚洲地区最大型房地产投资信托基金,亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一,在香港业绩相当骄人,该基金最初从香港政府手里接管的商业物业为300多亿市值,到目前为止除分红以外,已达到900多亿,而且它给信托持有人的回报率逐年提高。

目前万科与领汇签订的是一份战略合作协议。就万科方面而言,它希望利用领汇的专业知识和运营能力,为万科未来商业的拓展助一把力。

而领汇方面也希望借着万科的品牌和其在中国大陆的实力拓展大陆市场。因为即便领汇在香港已经做到顶尖,但发展毕竟有限,香港土地资源稀缺物业体量受限制,所以领汇也非常希望试水大陆市场。此时恰好万科也有进军商业地产的意愿,于是双方一拍即合。

“虽然万科组建了自己的商业班子,也挖来行业不少人才,但这些人才目前为止只是单独个体,与万科班子还在磨合中,加上万科在商业地产上也在磨合,此两种“磨合”叠加后,这条路会相当漫长。在我看来,与领汇合作,万科的商业发展之路会更快些,也更扎实一些。”田添坦言。

龙华和前海发展再好 福田中心地位也难撼动

“龙华将来发展偏住宅,前海偏金融商务,福田处在这两者的中心,其城市商业中心地位难以撼动。”田添微笑道。

田添评价,龙华地区的商业价值大多为社区购物中心级别,其无法支撑高端商业体系。 从最近该区域一商业地块拍卖情况来看,房企显然对龙华商业发展并不完全看好,甚至对其能否发展为一个城市副中心存疑。目前龙华房价已破3万,但它的总体商业价值仍呈现出社区商业中心的特点。

“还有前海,不能对他的零售商业价值太乐观,指望前海商业能像万象城和COCOPARK一样火?我看很难!”田添摆摆手道。

他指出,随着深圳各区越来越多大型商业的推出,前些年商业消费跨区域的现象,今后将很少见,前海将来虽会建成极高端的金融商务中心,但其零售商业却很难达到COCOPARK一样的火爆。

COCOPARK虽然也处在写字楼区,但是它周边有许多住宅,更重要的是它为城市的交通节点,是地铁1号线与3号线的交汇处,是人们见面聚会、洽谈业务的地点,也形成休闲娱乐就在此处的共识。

另外,商业消费主要靠人,如果按照前海规划,其能容纳的居住人口以及流动人口数量根本无法与福田匹敌,那么其所谓取代福田中心区地位一说也难以成立。

40不惑辞国企 转投商业地产成就另一天地

与田添老师交谈过后,笔者好奇地问询他,是什么机缘得以进入商业地产行业。田添露出了一个舒展的笑容,淡淡道:“说来可真有意思。”

田添大学毕业后的第一份工作是在国企,当时他被外派至伊拉克等国长期驻扎工作。直到40岁那年,因为出国公干几次失去分房机会,田添一气之下辞去了国企工作。

“你完全不能想象,我和妻子还有孩子蜗居在办公室里的情景。住的地方只能容纳一张床,每天下班接孩子回家就得把孩子放在床上,因为根本没地方给人坐。”田添回忆道。

田添在一家宾馆里与友人聊天说起过往,此时恰好一位深圳国企老总坐在一边,听起到田添的经历后,递给他一张名片并告诉田添,春节后来深圳上班,可以分给他一套两室一厅的房子。

一直梦想有套属于自己房子的田添大喜过望,随后南下深圳进入了这家公司。没多久他被派驻至德国,也就是在那里,田添最喜欢逛的是德国最大的建材超市欧倍德(OBI),并一度想将其引进中国。可1993年的国人当时对于建材超市认识并不多,田添因为缺乏资金没有实现这个想法,但这却让田添对商业地产产生了极大的兴趣。

1997年,田添听闻欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团 B&Q 想进入中国,他主动联系该公司,并成功将其拉至深圳开设了第一家店。田添同时还为其编译了中文名字——这就是后来中国人耳熟能详的“百安居”。此后十余年,中国商业地产朋友圈便多了一位叫“老田”的小伙伴。

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