“地铁+物业”模式极具优越性 龙华堪比十年前南山

[摘要]香港铁路有限公司简称港铁公司,成立于1975年,核心业务是以香港地区为主的公共交通运输服务,但同时,它也是香港老牌的房地产开发商之一。

“地铁+物业”模式极具优越性 龙华堪比十年前南山

嘉宾:港铁房地产总经理(珠三角区域)梁秉坚

采访:腾讯大粤房产 伍喜华

港铁房地产总经理(珠三角区域)梁秉坚先生在房地产行业拼搏37载,仍不离不弃;在港铁深耕20余年,他激情仍在;在深圳工作10多年,不惧挑战。

在接受采访时梁秉坚说道,很高兴来到深圳,因为在这里每一天都要面对挑战,而这是非常好的学习与发展的机会。他待人接物,尽显绅士风度,深得同事的敬重与爱戴。工作中,他严谨调研,只为精准定位,力求精细完善,而这也是龙华线与港铁天颂( 参数 图库 最新动态 价格走势 )项目耗时十年原因。

香港铁路有限公司简称港铁公司,成立于1975年,核心业务是以香港地区为主的公共交通运输服务,但同时,它也是香港老牌的房地产开发商之一。他们所开创的 “地铁+物业”综合开发模式曾助力港铁一举成为全世界唯一赚钱的地铁公司,而今它也是香港规模最大的物业管理公司之一。

十年规划 港铁在深首个项目即将绽放

港铁集团虽然在全国众多城市都有修建地铁,但港铁天颂却是他们在内地的首个地产项目。尽管2003年时团队负责人便已进入深圳调研,制定地铁沿线土地开发规划,但实际上项目所占据的A832-0853宗地直到2011年8月18号才进行招拍挂,最终被港铁轨道交通(深圳)有限公司以及港铁物业(深圳)有限公司以近20亿元的底价竞得,至此,“地铁+物业开发”的模式才算真正落地深圳,港铁在香港的开发经验才有机会得以在深圳实践。如今,港铁天颂的进度都在按照既定的规划一步步落实,梁秉坚希望“这个项目会给我们国内的朋友一些惊喜”。

龙华线(地铁)与港铁天颂(物业)的建设看似相隔了8年,实则是同时进行规划的。梁秉坚指出,“十年前,我们做龙华线土地规划的时候,我们已经做好了港铁天颂的规划,就是车辆段的平台设计规划,现在地铁能与港铁天颂物业无缝融合在一起,就是因为之前做好的规划。”

谈港铁

始终坚持“以人为本”的原则

进入内地发展十多年,港铁也积累了不少的经验。梁秉坚在接受腾讯大粤房产专访时表示:“在房地产方面,或者其他投融资的法律法规,香港跟国内有一点点不同,所以在过去十年,我们团队累积了很多这方面的经验,就是怎么样把我们香港的轨道+物业这个模式,在符合国内的法律法规还有市场的需求的条件下,在内地发展。”他强调,港铁一直坚持“以人为本”的原则进行发展,虽然每一个房地产市场都有非常独特的地方,但是他觉得,“如果我们做好准备,我们在每一个城市,每一个市场都可以用‘以人为本’的方式来发展,这不单是为了配合当地市民的需求,也要配合当地政府的需求。”。

港铁已与前海签合作协议 积极拓展其他内地城市

港铁在内地的第一个项目落子深圳不是偶然。梁秉坚说道:“就地理环境来说,深圳是最靠近香港的,还有文化,都非常像。深圳和香港的效率都非常高,所以香港人也可以很快地融入到深圳的商业气氛里。不单是这样,深圳政府,或者是深圳的法律法规都非常规范,要适应深圳的整个行业,对我们来说也不太困难,所以那个时候我们选择了深圳。”

说起受房企热捧的前海,梁秉坚透露:“我们深圳的团队非常关注前海的项目,去年7月份,我们跟前海管理局签了一个合作协议,就是看看我们在不同的范畴里面可不可以有一些合作的机会。在投资方面,我们都会先做好调研和前期研究,现在还处于这个阶段。”

在内地其他城市,港铁也有不少的动作。他们扩展轨道交通及房地产方面的业务。在天津,港铁跟天津地铁公司正在合作一个项目,同时也在其他城市积极寻找合作机会,梁秉坚表示:“内地是我们港铁集团非常重要的市场”。

谈地铁物业

车站与物业无缝连接 小区商业直营港货

长期以来,港铁以“地铁运营+上盖物业开发”的模式著称于世。据有关资料,在九龙、港岛及连接两地的海底隧道地铁这3条线路上,港铁公司开发了18处房地产,其中10处不动产由其自行管理,包括28000套公寓、3个购物中心,超过15万平方米的零售店及逾12万平方米的写字楼。其丰富而成功的地铁上盖物业开发经验,曾吸引国企深圳地铁公司效法。

梁秉坚指出,深港两地开发地铁上盖物业最大的区别是港铁会做大量的前期研究和规划,“我们花非常多的时间,非常多的资源去研究。此外,你可以看到,在轨道+物业的模式下,我们的车站与旁边的房地产完美融合,比如港铁天颂,将来住在这里的业主出行非常方便,下雨的时候都不用打伞,一直从他们的小区,从他们的物业,走进我们轨道车站里面,然后坐我们的龙华四号线一直到香港,到中环,到九龙,(这一路)都不用打伞。业主在这里工作也好,到商场也好,都非常方便。我们花了非常大的功夫做这些规划和设计,前期投入也比较多,未来大家都会感受得到。”与此同时,销售介绍道,未来港铁天颂的商场将会开设港货店,以后买港货都不用再去香港了。

“地铁+物业”是具优越性的开发模式

“地铁+物业”的模式是一个非常好的模式。第一,物业可以增加地铁客流,第二,地铁也能提升土地、房地产的价值。比如住宅,交通方便,大家都愿意花高一点的价钱来买,商业方面,因为客人多了,生意也会比较好,写字楼方面,大家工作也很方便。之后,若将土地或房地产的升值回归到轨道交通的发展,对社会、对政府,这都是一个非常好的模式。

谈地产运营:

严肃调研 商业才能精准定位

港铁除了开发住宅物业,同时也是香港最大的商业地产开发商。梁秉坚介绍,目前港铁集团在香港拥有14个购物中心,都由自己经营管理。他强调,经营商业物业,一定要尊重市场调研的结果,每一个需求都要了解清楚,这样购物中心或者写字楼才可以找到非常好的定位。这种调研,必须要非常严肃地做好,而不是随意地靠感觉来定位。

电商激励商业运营者创新

说到商业就不得不提到一个词,那就是“电商”。在互联网信息时代,网络购物越来越风靡,受此影响,购物中心的业态越来越偏体验化。梁秉坚也认为,电商对购物中心、商业有很大的影响,但是,他同时也表示,每一个行业的改变都会对市场有所影响,但是这些影响会激励商业运营者进行商业模式创新。

“虽然网购或者电商慢慢地变得越来越厉害,但是人与人的接触不是电脑或者网络可以替代的,未来,购物中心或者其他商业运营者会用另外一个方法,让大家非常乐意地走到购物中心里面,而不只是待在家里用手机买东西。因为我自己的感觉就是,如果你自己在网上买东西,就很难跟别人去分享你的乐趣。很多时候我们发现,购物的乐趣不是因为买到便宜的东西,(而是因为)你可以享受到过程。”

追求精细化 宁愿放弃建造效率

“深圳学香港、广东学深圳、全国学广东”,可以说是中国近20年来房地产的发展纲要。经过长期的学习与创新发展,如今两地的房地产都各有优势,再也不是过去那般一面倒地学习香港。梁秉坚认为,现在已经到了另一个时代,需要双方互相学习和进步。内地大型发展商的设计、建造效率很值得香港房企学习。“要说香港的优势,我还是要说我们前期的研究。我们会花比较多的时间来研究居住需求,购物者的需求,我们有些时候会放弃一点点财务的效率,或者建造方面的效率,所以你看到我们做的项目可能整个建筑期会比国内的开发商长一点点,但是我们希望可以做精细一点,希望从财务回报方面可以追回来,这个是我们两地不同的理念。”

谈市场:

深港房价差距越来越小

深圳临近香港,房价、配套设施等各方面总会被拿来对比一番。有人曾言,十年之内,深圳房价将直追香港。对此,梁秉坚先生直言:“十年还是多少年,我很难预测,但是,过去的十年,香港与深圳的差距越来越小了。比如,我每天从香港过来深圳上班,或者我下班回到香港,常常会碰到很多香港人过来,或者深圳朋友过去。办事也好,商业也好,随着香港跟深圳的交通越来越发达,两方的经济活动也越来越密切。未来,香港跟深圳的差距,尤其是房价的差距真的有可能越来越近。”

房地产走势没有定论 可能从黄金时代走向钻石时代

梁秉坚并不认为房地产已经从黄金时代步入白银时代,他说:“房地产会根据市民或者老百姓的需求,还有社会经济的发展来走,如果社会经济发展越来越好,或者城市的需求越来越厉害,那么它可能不是黄金,可能变成钻石。如果有些地区的需求下调,可能不是白银,也可能变成木头。”说到这里,他再次强调,每个市场、每个地区都要做好需求及经济发展水平的评估,才可以说哪个地区的房价会更好,哪个地区的房价会更差,这没有定论。

今日龙华堪比十年前南山

2013、2014年,龙华连续两年拍出地王,2013年龙华地王面市,均价3.25万/平,引领龙华楼市跨入3.0时代。2014年,龙光地产又以2.5万/平的楼面价夺得龙华住宅地王,业内人士预言,最终售价会达3.4万/平。那么,与地铁无缝连接的港铁天颂入市价预期将达多少呢?港铁如何看待龙华区房地产走势呢?

“首先看龙华的地理位置,它在深圳是最中的一个地方,离CBD福田中心区非常近。以前,可能因为交通或者配套方面滞后了一点点,龙华的房价相比于其他区差了一点点。但是,你可以比较南山、蛇口,过去十年,它的交通发展得非常好,所以现在房价卖得很好。我看龙华这个区域,将会重复南山发展的道路。”梁秉坚如此描述他对龙华新区的期待。

深圳汽车限购 轨道交通旁物业更受欢迎

至于港铁天颂项目的预期定价,他只说道:“我们会根据需求来定,根据开售时的市场来定。中海现在都卖到三万块了,未来我就看看开盘的时候,市场的反应是什么样。去年年底,白石龙卖了一块地,最后由龙光地产以2.5万/平的楼面价买下来的,再加上建筑费,加上其他的运营费,大家都了解到未来整个龙华的房地产应该是怎样走。”梁秉坚如此委婉地解释道。他还指出,深圳已推出限购小汽车的政策,未来大家对公共交通的需求会更强,所以,未来轨道交通旁边的小区会受到更多没有开车的人欢迎。总而言之,深圳汽车限购给地铁物业带来了新的发展机会。

谈个人:

坚守房地产行业37年 不惧挑战

梁秉坚先生在房地产行业从业已经37年,从未离开过。在港铁集团也工作了20年有余,还是港铁第一批进入内地工作的人。2003年,深圳政府与港铁集团谈龙华四号线的特殊经营协议,约定以“轨道+物业”的模式进行开发经营。于是,梁秉坚代表房地产方面加入了谈判小组,随后,港铁集团在深圳成立项目公司,他便一直留在了这里。“一晃眼十年已过,我非常高兴可以在深圳、在国内发展,因为在这里我每天都会面对很多新的挑战,这对我来说,是非常好的学习和发展的机会。”

房屋,对于中国人而言有着重要的意义,对于某些人来说,人生最重要的事情可能就是买一套房子,或者是安顿好家庭。房地产行业会面对很多不同的需求,因此,开发商就需要研究每个家庭的需求、有钱人的需求、购房者的需求、或者公司的需求。在这个行业工作,可以跟社会上的每一个行业、每一个家庭、每一个单位都有密切的接触,所以,他一直坚守的房地产行业里。

买房从来不容易 年轻人应努力奋斗

有调查显示,深圳超八成的网友认为房价高,“难以接受”。按照香港与深圳当前的房价,并不是所有人都能买得起商品房。从一定程度上来说,开发商解决的大多是高收入人群的住房问题。对此,梁秉坚表示认同,商业机构购买土地产生的成本,加上建筑费和合理的利润,才会达到开发商能够接受并投资的最终房价。如果你要满足每一个阶层的住房需求,那么这个责任不应该由一个开发商去承担,最后兜底的肯定是政府。所以,政府需要在保障房方面做好规划。

“以我的经验来说,年轻的时候大家都觉得买不起房,但是你真的朝着这个目的就努力的话,你还是可以买到房的,只是需要经历一个奋斗的阶段。每一个年轻人都应该有这个目标,有这个生活的追求。短时间买不到,不等于以后买不到。”他直言指出,很多人都说房价贵,实际上房价就没有便宜过,没有一个时段,大家说买房很容易。几十年前,在香港大家就说买不起房。

对于现在的年轻人,他衷心的劝慰:“在经济高速发展的社会里,(房价高)是一个不能避免的状态,我希望大家不要只是抱怨,而是要独立地规划好自己的目标,因为生活最终还得你自己去把握。不是说社会怎么样,你就跟着怎么样。奋斗有的时候很辛苦,但是最终你会发现,你在这个过程中会感受到乐趣。”

劳逸结合 用运动与旅游来平衡工作与生活

每天往返于香港与深圳之间,可谓辛劳。但是,梁秉坚却开心地说道:“我不希望24小时都在工作的环境中,我还是希望下班的时候可以回到香港,回到我的家庭。”他坚持周末做一些运动,每年抽取一点时间出去旅游放松,只希望在工作与生活之间找到平衡。

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