邱志东:商业地产告别草莽时代 必须回归服务本质

[摘要]在电子商务对线下商业地产产生巨大冲击的同时,体验式商业、社区商业又蓬勃兴起,作为一名经验丰富的商业地产操盘手,邱志东是如何看待目前行业发生的变化及前景的呢?

邱志东:商业地产告别草莽时代 必须回归服务本质

邱志东,花样年商管公司总经理

邱志东先生,花样年商管公司总经理,拥有20年商业地产从业经验,曾经操盘过深圳最早的Shopping mall友谊城、经贸广场等商业项目,是深圳购物中心领军人物及推动深圳商业地产发展最具代表性人物。拥有近20年的一线商业地产全程投资及资产管理操盘经验,及商业地产全程开发研究实战经验,是中国商业地产发展的见证者。

不仅如此,邱志东先生先后获得清华大学商业地产EMBA客座教授、中国城市商圈发展建设专家委员会副主任委员、中国商业地产联合会主任成员、中国购物中心精英奖、世联地产商业项目首席顾问等多次的社会荣誉。

此外,邱志东先生一直致力于同行分享自己在商业地产行业的宝贵经验,作为演讲嘉宾参加过中购联、清华大学商业地产EMBA课程、中国商业地产联合会、赢商网等的演讲与课程。在电子商务对线下商业地产产生巨大冲击的同时,体验式商业、社区商业又蓬勃兴起,作为一名经验丰富的商业地产操盘手,邱志东是如何看待目前行业发生的变化及前景的呢?

商业地产体量快速膨胀 三线城市商业地产有机会

2008年开始国家对住房市场严厉调控,地产商为规避政策风险大量涌入商业地产领域,加之其它的资本也在投资商业地产,到了2010年中国商业地产在存量和增量上均达到一个高峰。

以深圳市场为例,深圳购物中心数量到2015年底或将达到74个,未来还将有更多。但邱志东认为,即使是深圳经济发达,整个收入零售商品总额增长很快,但仍面对很难招商或者是招不到商的问题,他表示深圳商业到了接近饱和的状态。

邱志东提醒道,整个的商业地产体量快速膨胀,近些年又受到了电商的冲击,且消费市场和消费需求已发生巨大的变化,这使得部分地区的商业地产市场产生供需脱节现象,因此,开发商怎么样去做好商业地产的发展策略至关重要。

不过,邱志东也表示,三四线城市商业地产的商业业态和经营理念形态均处于初级的阶段,未来具有很大的空间。

商业地产本质是服务业

在商业地产运营上,五大难(预算管控难、招商管理难、业态规划难、运营管理难、商管公司与开发公司之间难协同)始终存在。不过邱志东认为,在运营商业项目有一定经验后,预算管控难比较容易解决。但他表示招商确实难,无论好地段或者是不好地段的商业,都存在招商难,难就难在怎么找到符合项目定位的商家,怎么去跟商家取得共识,怎么样去配合商家的经营。

商业没有一成不变的定理,商业体在不同区域、不同城市、不同地段,面对的消费者不一样,邱志东提出,唯有从消费者的角度出发,去寻找符合消费者需求的业态和商家,优化产品和品牌结构,才能抓住问题的根本。

邱志东认为互联网是一种工具,现在必须回归商业的根本,就是服务。利用互联网让经营者及商家跟消费者之间,能够建立一种快速的、便捷的、互通的沟通渠道,服务好消费者,让消费者来到商场从进停车场到离开停车场,整个过程都感觉到很开心,而这背后需要物业服务、经营服务、产品品牌服务等一系列的服务的支撑才能实现;同时,服务好商家,在商家经营状况出现的时候怎么去帮他解决问题,让商家赚钱。

变是商业体经营永恒的主题

在面临市场竞争同质化及电商冲击的大背景下,众多购物中心向主题购物中心发展,加大餐饮业态比例,提升购物体验。邱志东告诫到,既然想做体验式商业,就一定要做得纯粹,商家应该思考怎么让消费者线下消费比线上消费获得更多的喜悦感或满足感,而不只是做噱头。

“变是商业体经营永恒的主题”,邱志东强调,“体验式商业也必须变,你看以前艺术主题等之类的很多主题,但是这种主题如果你不去变,消费者也会变,会厌烦。”他认为,商业体经营困难是因为消费者的个性化需求提升,需要商家做很多思考。除了主题性的体验式之外,服务体验才是一个商业体经营的根本。

从2014年开始,商业地产从同质化转向差异化发展。社区商业作为城市活力的毛细血管网,正快速遍布在城市的各个角落。仅大半年时间,包括花样年在内的国内顶尖的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线,该品类的竞争迅速从草莽竞争格局升级至产品线竞争的局面。

目前花样年商业有红唐、花生唐、芝麻唐、奥特莱斯四个产品系列,而邱志东对腾讯房产表示,花样年商业未来以社区商业为主要发展方向。但邱志东自信认为,目前中国商业体的十几种形态,花样年商业都能够进行开发。

花样年商业两条腿走路 轻资产输出加速

2014年以来,房地产行业进入白银时代已经成为行业共识,而以智力资本、知识及管理为核心的轻资产运营模式,在各家房企转型突围时备受关注。

“在轻资产转型中,服务态度和服务精神非常重要。”邱志东表示,别人把商业资产受托给你进行管理一方面是看中你的平台,第二方面是看中你的团队,第三方面是看中你本身的专业性。

邱志东对腾讯房产表示,深圳花样年商业采取两条主轴路一个整体战略:一是承接花样年集团多年开发下来的存量商业资产(目前有5个项目,未来将达到8个);二是商业资产管理输出,受托管理其他开发商的商业资产。花样年商业希望自持和受托管理的项目能并同发展。而在具体的城市布局上,邱志东也提到,未来会相对侧重一二线城市业务,应该是7:3的一个比例。

而对于是否会参股商业地产项目,邱志东认为在商业项目参股小股经营不是特别合适花样年商业,但他认为可以投资一些商业体里面的具体业态。

看好商业地产未来发展

人是最重要的资源。中国商业地产经过十几二十年的发展,特别是购物中心出现以后,培养了很多人才。但邱志东也坦言,在整个商业地产的体系上,现在人是很多,但是商业地产从业人员专业性还需要进一步去提高。

邱志东表示招人必须知道你的项目是什么样的类型,处于什么阶段,这样才能够找到你需要的人。花样年商业认为培养人最好的办法就是实践,在实践中去积累经验。

商业地产在整个的规划、招商、设计、运营的过程中,非常锻炼人,因为它所涉及规划设计、工程、招商、运营、推广等专业,邱志东对商业地产未来发展前景很乐观,专业的事情交给专业团队去做,他希望更多的年轻人能够加入到商业地产行业中来,商业地产具有挑战性,更具有机会。

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