和德致信:差异化做精品 逆势向重资产运营商转型

[摘要]站在世界的角度来看,中国商业从本质上来讲,不是饱和过剩,而是严重不足。

嘉宾:前海和德致信资产管理有限公司董事总经理宋禹德

采访:腾讯房产 伍喜华

和德致信:差异化做精品 逆势向重资产运营商转型

概述:

深圳市前海和德致信资产管理有限公司董事总经理宋禹德(曾用名,宋蓬)是一个传奇的人物,在业界往往能“化腐朽神奇”,为人所不能为,将别人所不认可的项目打造成国际化购物中心的典范,星河COCOPARK、第三空间、华侨城欢乐海岸、宝能太古城都是他的操盘代表作。他说:“没有创新的项目没有价值,做不出差异化的项目是浪费,要做就做别人做不了、做不好的作品。”

在众多房企或者商业地产公司谋求轻资产转型之际,他却逆流而上,计划以并购合作等方式向重资产管理模式迈进,未来将成为一个深度全程资产管理的运营商,甚至可能成为一个商业城市综合体开发运营商。他对腾讯房产讲道:“我们国家的商业地产仍处在初期发展阶段,我们会毫不犹豫、坚定不移地发展这一板块的事业,我们的自信来自于我们专业化的全程资产运营管理的模式创新;来自于中国供给侧改革的时代发展需要,来自于我国城市化进程以及消费者对第三产业服务业的升级需求。”

在商业地产领域从业近二十年,他始终坚持“变革、创新、差异化”的经营理念,在从北京南下到深圳茂业集团时就是强势的改革派,进入商业地产领域,操盘COCOPARK与欢乐海岸时更是精益求精,向来敢于因为定位和运营模式问题坚持己见,成立和德致信管理项目时他依旧如此。宋禹德强调,“做商业变就是永恒不变的主题,一定要找准定位,做差异化创新,在竞争中挖掘你的优势是什么,精细深入的研究提供服务的细节内容,你才有可能立于不败之地。“

谈市场:

商业地产并未饱和 而是严重不足

截止2015年底,深圳优质商业存量已达238.5万平方米,未来两年即将入市的已知大型购物中心体量近200万平方米,其中超过六成的项目体量在10万平方米以上。大体量的商业入市,商业地产饱和的话题不断见诸报端。面对这样的情况,前海和德致信资产管理有限公司董事总经理宋禹德有着与众不同的看法。宋禹德指出,站在世界的角度来看,中国商业从本质上来讲,不是饱和过剩,而是严重不足。

伴随着房地产的发展,开发商所建的商业面积可达到上百万甚至上千万的体量,这样的体量让人们觉得饱和,但是能真正满足现代国人的消费需求的商业却屈指可数,对需求的满足远远不够,甚至是饥渴的。基于这样的分析,宋禹德认为,所谓的饱和过剩只是从面积数字统计层面上来说,而从本质上来讲,目前的商业地产仅仅是模仿式的开发阶段,那些服务好、质量高的购物中心相对却严重不足, 能上升到满足消费精神需求的项目几乎是凤毛麟角。因此,深耕细作是商业地产的发展趋势,未来的竞争不再是体量的竞争,而是高水平管理的竞争。

中国商业的发展机会在三四线城市

尽管当前三四线城市都在极力去库存,但宋禹德认为,这是住宅的问题,中国商业未来几年的发展还是在三四线城市。他分析指出,不要指望三四线城市容纳太大体量的商业面积,但是这个市场绝对能接受有品质的商业,而现在市场上几乎没有。人活着就要消费,你只要做到最好,他们就会去消费,而“我们(和德致信)很容易成为最好的,所以从这个角度来说,机会太多,我们做不过来。”

对商铺投资的警示:不要轻易购买分拆式商铺

关于个人投资商铺,宋禹德建议,不要轻易购买从整体商业建筑中分拆出来的一间一间的商铺,投资这种商铺失败的可能性是99.9%。相比较而言,非要投资商铺就考虑临街商铺,但也要看它本身的经营价值。裙楼里面的商铺绝对不要买,商铺经过分拆之后,很难保证招商品质,基本上做好的可能性不大。

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