智慧源:房企税负比例高达40% 重组并购是未来趋势

[摘要]对于众多房企来说,“赚得多交税多”成为了业内一直以来无法言说的痛点,而智慧源则致力于为房企排忧解难,主张合理合法降低财税成本与风险。

在中国,动辄上千万的房产让人望尘莫及,而那些坐拥千亿销售额的房企老总更是让人心生敬畏。但有这样一位老师,却备受那些成功房企老板广泛推崇,奉若上宾,心悦诚服地尊称其为自己的导师,这个人就是智慧源公司董事长李明俊先生。到底是什么秘诀能让他轻松“折服”房地产业的大佬们呢?地产思享者今天为您揭晓这个谜底。

近期北上广深等一二线城市房价再度飙升,对于众多房企来说,“赚得越多,交税越重”,成为业内一直以来难以言说的伤痛,很多人为了避税,一不小心,就弄巧成拙变成了偷税,风险很大。智慧源一直致力于事前的税务规划,主张合理合法降低财税成本与风险。针对目前房企所处的困境,腾讯房产近期对智慧源公司董事长李明俊先生进行了一次专访。初见李明俊先生,记者即被其翩然风度和儒雅谈吐所折服,采访过程中的气氛也相当轻松和愉悦,深奥晦涩的税务知识经过李老师的解析,立刻就变得通俗易懂。

智慧源:房企税负比例高达40% 重组并购是未来趋势

智慧源创造“看得见”的价值 “四化”定位赢得客户

自房地产市场步入白银时代,房企暴利的时代便已如烟散去。当下,精细化管理已经成为提升公司利润的核心策略。此时,智慧源与时俱进,通过对国家财税政策的充分把握,为企业合理合法降低财税成本,创造“看得见”的价值提供最专业服务。

目前,在国内前100名的地产商中,智慧源已经服务了56家,而在前300名的地产公司中则拥有125家长期的财税合作伙伴。凭着对事业的执着追求和卓越的团队,智慧源赢得了客户和同行的广泛的信赖和支持,今年5月,更是成功登陆新三板,成为首家挂牌的地产财税服务机构。

谈到智慧源的公司定位,李明俊先生非常幽默地将其称之为“四化”,即:“纳税合法化”,“资产阳光化”,“睡觉踏实化”,最终实现“社会和谐化”。用专业知识来为客户降低税负,用合理合法的手段来替换房地产企业不规范做法,从而使房企老板们“睡得香”,这是智慧源一直以来的工作理念,此外,李明俊先生还希望能在企业和政府之间营造一种“鱼水关系”,使得两者相伴相生,互惠互利,实现社会和谐化的王者之道。

房企并购重组风起云涌 税务风险暗含其中

近年来,各地地王频出,房企的拿地成本也是逐年上涨。为了增加土地储备,并购重组成为房企低价获取土地的不二选择。但在这种并购重组中,还有很多不容忽视的税务问题。

李明俊先生向腾讯房产举了一个例子,A房企几年前花1亿元买了一块地,现在升值成5亿元,B房企以花5亿元收购A房企100%股权的方式变相拿到该地块,这中间4亿元的差价就称之为股权收购的溢价。而这4亿元能入账和不能入账之间的税收差别非常大。房地产有三大税,分别是增值税、土地增值税、企业所得税。在收入不变的情况下,成本每正负变化100元,税最低差54.25元,最高差83.5元,按照现行税法算来,这4亿元溢价就最少要交2.17亿元,最多要交3.34亿元的税。除了上述买家的税负之外,卖家也要承担20%-25%的所得税,两者相加则是一笔极其高昂的税费,这是一般公司所无法承受的。

李明俊先生直言:“这个时代一个,正由传统的计划经济向市场经济过渡的一个时代,是由无序向有序过渡的一个时代。很多房企老板想告别“第一桶金时代”不检点的偷税漏税行为,希望在发展过程中逐步走向规范。而智慧源正是看到了房企的这一需求,挺身站出来,主动承担起这一历史所赋予的使命和责任。”

房企税负比例高达40% 135家房企平均利润率仅8%

2016年已经过去大半,近期,各大房企都公布了各自的半年报销售数据,公开数据显示,万科以1901亿元继续占据销售额霸主地位,“千亿阵营”新增恒大、碧桂园、绿地、保利四家房企。五家房企共实现销售额6784亿元,同比增长65%。

在普通人眼里,房企依靠数千亿的销售数据,应该是赚得盆满钵满,但实际上并非如此。李明俊先生向腾讯房产解释,万科去年的实际利润率为13%,中海达到26%已经属于业内老大了,而其他大部分如恒大这类上市公司,利润基本都在15%-18%左右。而整体看来,在过去连续4年房企利润率下调后,即使今年上半年市场成交价格爆涨,但135家上市房企的平均利润率依然持续下降,目前已跌至8%。甚至有这种说法:“135家上市房企的利润总额,仅相当于建设银行一家利润的1/3”。

那么,和亮眼的销售数据和逆天的房价相比,房企的利润率为何会如此之低?那些“消失”的利润又是消耗在哪些方面呢?李明俊先生一席话让我们恍然大悟。他给出了一个直观的数据:4万元成本的房子卖价10万元,在这6万元的毛利中,要交税4万元,也就是说,税负占毛利润比重高达66.6%,占销售收入的40%以上!再加上日益疯狂的地价,已成为威胁房企盈利能力的核心因素。

深圳旧改拆迁周期长 房企税务风险需警惕

现如今,深圳土地资源的紧缺已经成为在深房企发展的瓶颈。深圳市规土委近日在《深圳市城市更新“十三五”规划》中提到,深圳将完成各类更新用地规模30平方公里,力争改造完成100个旧工业区项目和100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目,通过拆除重建类更新预计供给建筑总面积约4600万平米。在政策引导下,城市更新已经成为了房企获得土地最直接有效的办法。

但在这种城市更新进程中,房企也有很多税务方面的风险需要重视。李明俊先生指出,深圳的大型旧改项目,有些可能经过5-10年都拆不完,周期一长,也就意味着拆迁成本的增加。另外,这其中一个很大的问题就是高达几亿甚至几十亿的拆迁费基本都是白条,并无发票,那么这中间不可避免就会产生一些税企争议和风险。除此之外,现在城市更新中很多都是工改工项目,其中合作方式的不同也决定了税务的不同。比如开发商和村委合作可采用股权合作、合作建房或者拆迁补房等方式,不同的合作方式税收差异巨大。这些都是城市更新中房企需要警惕的问题。

放弃高薪职位创立公司 只为那份尊重感

作为一个既有房地产公司工作背景又专注于房地产公司税务研究的咨询专家,李明俊先生坦言,之前很多人对他放弃一份高薪轻松的工作来创立公司这一举动并不理解。但对他而言,在现在的工作中享受到的客户对自己由衷的尊重是任何金钱都无法换来的。

李明俊先生谈及他印象最深的,给了他莫大感动的一次工作经历。在公司成立之初,一位广州的客户公司想要上市,虽然公司利润已经达到了上市条件,但由于税收原因,这些利润无法浮出水面。正当客户为此焦头烂额时,智慧源利用深圳和广州税收政策的差异,合法合规地为其解决了这一难题。客户狂喜之下,亲手奉上了比原定咨询费多出近一倍的佣金。李明俊先生笑称,“当时接过那一袋钱时,一种无与伦比的成就感油然而生。当初创业时的那种被人认同和尊重的感觉,今后的日子里很少再次感受到,想想真是回味无穷。”

家的氛围 助力人才不停突破天花板

当今社会,企业之间的竞争归根到底是人才的竞争,现在任何一家公司都是以人为王。李明俊先生的公司也不例外。“我们最核心的资产还是我们的团队,尤其是我们的咨询师团队,他们才是我们最核心的资源。”李明俊表示,智慧源的很多咨询师以往的就职经历,都是在房地产公司当财务总监5年以上的,可以说当职业经理人已触及“天花板”。之所以选择来到智慧源,因为他们可以在这不断突破“天花板”,寻找到更有意义更有前景的辉煌事业。

李明俊坦言,公司一直强调家的氛围,家的环境,没有老板也没有打工的概念,大家都是兄弟姐妹,是相亲相爱的一家人,所以不断有优秀人才加盟了智慧源。

当然,人才的潜力得以调动,能不断突破天花板,也是留住、吸引人才的一大因素。如果人才在公司里有最高的技术权威,没有人能超越,他未来的变化无外乎就是工资的变化,可能由30万变成50万,50万变成80万,仅此而已。在智慧源,人才们会发现一山还比一山高,还可以进取,这种欲望和潜力就被调动起来了。因为一群高手在一起可以相互竞争、相互学习、相互促进,这种氛围不是独自埋头苦干可以获取的。

李明俊进一步谈到,“我们把这些优秀的精英集合在一起,犹如一个狼群,个体充分发挥自己的潜力,汇聚成一股巨大的力量,相信在未来的3-5年,借助这一群人的力量,平台一定能够发扬光大。“

给予人才最好的待遇以及尊重感,也是留住人才的重要策略。智慧源推出员工持股计划,公司里的优秀人才将能直接得到挂牌公司的股份,通过股份的连接,公司就是员工自己的创业平台,这份归属感可以让他们为之奋斗毕生。大家一起创业,比独立创业更容易。此外,在李明俊看来,客户给予的尊重感也让人才拥有成就感。“我们不是只服务一个企业,而是服务很多企业,客户对我们都是非常尊重的,这份尊重和尊严感不是用金钱能换来的,是一种人生极其珍贵和渴求的无价之宝。”

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