朱文策:名校为稀缺资源 深圳公办学位紧租房难上名校

[摘要]1、优质公办学位供应,将长期不足。2、优质学区价格保值增值动能强大。3、不改变现状约束条件(户籍制度),租购同权将起反作用:加剧房租上升——提升租金回报率——加剧学区房价格上涨。

朱文策:名校为稀缺资源 深圳公办学位紧租房难上名校

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自媒体大V朱罗纪现场分析租购同权和学区房思考,他认为租房成为年轻人一项“越短越好”之过渡选择,但租房读名校是不太可能实现,因为名校为稀缺资源,且其他配套制度改变不足,同时,租售同权也难以对名校学区房价产生实质影响。

租房市场三痛点:公共服务非均等化、品质低次、法制缺失

租购同权和租购并举制度是本原,朱罗纪认为发展租赁住房主要是因为大中城市(一二线城市)房价越来高,且高房价将长期化,通过买房无法再实现年轻人“住有所居”。

朱罗纪表示人口一定要流入的城市才有条件推进租赁住房,但中国现行租赁住房市场存在很多问题,具体表现在公共服务非均等化、产品品质低次、法制缺失。

朱罗纪提到,租购公共服务非均等化除了受教育权的不均等,还有户籍、医疗,住房上面附加太多公共福利的筹码,外地户口如果没有在这个城市落户,享受不到权益,这是很多人不愿意继续租房子的最重要原因。

同时,深圳37年时间建了1050万套住宅,这里面有650万套是农民房或者小产权房,真正的商品住宅只有130万套,占比12%,使得深圳现在的租赁住房实际上还处在一个非常原始和自然经济的状态,既缺乏法制的监管又缺乏产品品质的持续提升,也缺乏安全还有良好的物业管理。

此外,租房法制缺失,契约精神执行不好。法制的问题在租赁市场上面带来尴尬后果,就是现在的租赁市场、房价、人的素质,比起它的需求都不匹配,这具体体现到买卖双方或者租赁者双方之间权利义务非常混乱。

现在来看,市场导向已经从上面的三个切入口开始入手,这就是从今年开始新现实,新变化。第一个公共服务均等华就推租购同权,还有以长租公寓解决,深圳也出现很多长租公寓租金高,但是品质好,法制缺失没有看到,但是租赁立法我相信很快会出现。

租购同权推进公共服务均等化,但在租房难上名校

在租购同权这个条件下,学区房会有怎样的变化?朱罗纪认为,租购同权本质就是要推公共服务的均等化,它并不是跟我们以前理解的相悖,恰恰在市场自由竞争的环境下,给到不同的人社会均等的入口。

受教育权的均等化,就是广州探索,未来方向一定是以实际居住地入选,对比一下香港和时针的小学入学的规则设计,简单说两点,第一个是香港的小一的入学它是分为自行派位和统一派位,在整个元朗区你可以选择任何一个小学申报,如果这样还不租购,会把余下的50%的学位进行统一派位。

深圳情况是采取积分入学,相对应的是户籍身份,家庭的房产状况,纳税记录,租房和买房的待遇不一样。而香港是以居住地入学,申请儿童他主要是以小孩作为最重要的考量对象而不是家长,不是以拥有产权的房产来划分就近入学的标准。

租房子可不可以读名校,答案是不可以。朱罗纪表示,因为现在有两个约束条件,第一个约束条件就是名校基本规律,名校作为稀缺资源,对于稀缺资源,需采用市场原则;第二是制度改变不足,现在的租购同权没有改变户籍制度和积分入学规则。

深圳优质教育资源短缺,租购同权难降房价

租购同权会对学区房价格产生什么影响?朱罗纪表示学区房的价格高涨得快不是中国独有的问题,是全世界普遍的现象,英国、香港、日本学区房都要比普通的房产更保值增值,更加地坚挺。

最主要的原因是学区房的价格形成机制,学区房是双重的稀缺要素,一是名校,第二是房地产。理论上所有的房子都是学区房,因为它都可以读到书,但是我们一般谈学区房的时候,默认的事实是名校学区房,如果不是名校的学区房,没有人认为是学区房。

名校的性质就相当于地铁,是一种稀缺的配套,还需要很长的时间才可以成功,我们要为优质的教育资源付费。所以影响到名校资源价格决定因素是在于优质学位的供应增加能不能和学生入学需求量均衡同步。

深圳2016年在校生864800人,这个数据年年在增长,过去十年深圳出生200万婴儿,婴儿二胎放开之后,预计在接下来深圳的儿童的出生量都会维持在23万一年,深圳未来教育学位缺口是3—4万个。

朱罗纪最后给出三个判断,第一,深圳这种人口每年的净增20、30万人,优质公办学校供应一定会长期不足;第二,优质学区房的价格保值增值的动能依然是强大的;第三,如果不改变现在的约束条件,就是户籍制度,租购同权有可能会起到反作用,因为租房子也可以读到学校,就会扩大名校学区房的需求量,就会改变现在的租售比,提升租金回报率;进而会提升学区房的投资性能,加剧学区房的价格上涨。

朱文策:名校为稀缺资源 深圳公办学位紧租房难上名校

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