深圳提高容积率打造立体城市 将现更多超高建筑房价或降

大粤原创腾讯房产深圳站2017-12-15 20:03

[摘要]居住用地密度调整后,居住用地密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率3.2,包括了全市近90%的居住用地;同时,本次修订取消了商业服务业用地的容积率上限。

近日,深圳市规划国土委发布通告,对深圳密度分区与容积率进行调整。根据通告,深圳将适度提高城市开发总量,落实城市差异化发展目标。其中,居住用地密度调整后,居住用地密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率3.2,包括了全市近90%的居住用地;同时,本次修订取消了商业服务业用地的容积率上限。

深圳市规土委此番对居住用地及商业服务用地的调整意味着,未来深圳将出现越来越多的高容积率住宅及商业物业项目。

深圳土地资源稀缺 提高容积率打造“立体城市”刻不容缓

容积率是指地面总建筑面积与用地面积的比率,区域内建筑容积率越高,则其区域内建筑密度越大。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到建筑户型的通风、采光与居住舒适度。但一般而言,住宅用地容积率越小,居民的生活舒适度越高,且房价越高。

由于通告中调整的居住用地密度一区、二区、三区已经覆盖了深圳近90%的居住用地,这说明,容积率3.2将是深圳未来大部分新建小区的最低密度,4到6的住宅将十分常见,旧改住宅更将普遍到8甚至以上。商业、办公物业的容积率则只能更高,并不设上限。

事实上,早前已有专家呼吁城市应提高建筑容积率以适应发展现况。2009年,世联行董事长陈劲松在其博客称:“中国城市提高容积率刻不容缓。”他认为,与中国香港动辄8-12倍的容积率相比,中国城市的土地利用效率仅为香港的1/5。但即使是如此普遍的高容积率,香港的公共交通和森林绿化及公共服务配套在全球都堪称典范,是先进的“花园城市”,因为香港充分利用每一寸土地,并尽可能多产出。

在一线城市中,与16807.8平方公里的北京和7434.4平方公里平方公里的广州相比,深圳仅1952.84平方公里的土地面积使深圳在拓展城市发展方面十分受限。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为,深圳规土委此番进行建筑容积率调整符合深圳目前的发展实际情况。他表示,早期深圳规划建筑容积率规划主要从居住舒适度和城市保护自然绿化角度出发,然而随着深圳改革开放后的日益发展,土地资源稀缺的问题日渐严峻,适度提高容积率可以一定程度上缓解深圳用地紧缺的状况。北京大学国家发展研究院教授周其仁也曾提出了“深圳未来只能从更合理提升立体城市的密度里寻找进一步发展的空间”的看法。

因此,在城市开发程度较高,可用建设空地已经很少,且市域边界无法扩张的情况下,深圳选择提升建筑容积率以提高土地利用效率,形成运作良好的、交易成本较低的土地和空间市场,以吸引多种稀缺战略资源的流入、重组和集聚,为容纳未来5万亿、10万亿的经济总量提供城市空间支持。

此外,容积率的提升也是为人才保障房腾出空间。按照计划,深圳市在“十三五”(2016-2020年)期间将建设和筹集保障性住房及人才安居房40万套,如此庞大体量的建设计划,使得深圳新增的拍卖地块对保障房的配比要求越来越高。据深圳市土地房产交易中心发布的公告显示,深圳2016年增加供应三宗居住用地,除了最终取消拍卖的龙华地块,另外两宗分别位于大鹏和坪山,供应土地总面积60783平方米,且需配建不低于46352平方米的人才住房,建成后配建的人才住房将无偿用于解决人才住房需求。

深圳将现更多超高建筑 提高旧改投入与产出平衡比

事实上在此次调整容积率之前,深圳近期增加土地容积率的现象已有增多的趋势。明显的一个标志就是大量超高层住宅的出现,如龙华特发和平里二期,龙岗佳兆业城市广场、福田东海国际公寓等,均为百米以上的住宅项目。原深圳特区外新建住宅容积率普遍在4左右,关内则更高。

近期深圳还公布了一批摩天大楼计划,纷纷以成为“新地标”为基础目标,如已于本月拍卖出地块的龙岗深港国际中心(668米)、落户布吉的布吉塔(680米)、晶都酒店旧改项目(680米)以及位于罗湖湖贝的湖贝塔(830米)等。商业服务用地容积率取消上限显然为这些欲挑战深圳第一高楼、成为“新地标”的摩天大楼解决了后顾之忧。

深圳“旧改”等城市更新项目如火如荼,虽然旧改存在“拆不动、赔不起、玩不转”等难题,但各大房地产开发商入市热情却未见减弱。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,提升容积率也是在为深圳进行“旧改”等城市更新项目释放更多可用空间,缓解开发商在参与城市更新的过程中因拆迁补偿、回迁造成的成本较高的问题,提高开发商投入与产出的平衡比。

公共配套需同步跟进 低容积率住宅房价或更高

有观点认为,容积率提升对居民意味着小区内房子建更多了,而高密度的住宅会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。但李宇嘉认为城市居住舒适度并不会仅因容积率提升而受到影响,深圳现有的规划及建设技术已经可以解决高密度、高层次建筑可能出现的建筑质量、户型通风及采光、居民活动空间等问题。

陈劲松则认为,低容积率反而会为城市带来更多不良后果:低容积率导致区域内公共配套建设不足,中等收入以下居民日常通勤时间过长,远郊学校、医院等基础建设无法满足居民需求,远郊商业因人口不足以支撑而难以存活。“城市在普遍的低容积率的基础上不断向城市核心外围‘摊大饼’,但外围区域的公共服务始终跟不上‘摊饼’的速度,谁愿意为这座城市的核心区与远郊的房价相差无几、居住体验却截然不同的结果买单呢?”

而对房地产开发商而言,这似乎是挑战,也或许是盈利机会。容积率提升意味着政府卖地的土地价格上升,同时高密度、高层数的建筑也将导致施工难度及建设成本上涨。但上文已有提到,建筑及房型的结构建设已经可以用新技术来降低高容积率的不良影响,同时,目前深圳住房仍然处于供不应求的状态,因此高投入也伴随着高回报,开发商似乎仍有利润空间可言。

市场上也流传着容积率提升对深圳房价涨势是否有抑制作用的声音,但容积率对房价的影响其实不能一概而论。邓志旺对此表示,在城市中,高容积率的房子价格并不低,这一点可以从普遍高容积率的香港的房价看出来。所以容积率的提升能否抑制房价涨势还要看区位条件、市场供需关系以及政府的调控政策。在相同情况下,城市中如高档小区、别墅等低容积率住宅的房价肯定始终高于高容积率住宅。

总体说来,区位条件越优越,房价水平越高;供求矛盾越突出,土地规划控制越严格,容积率对地价的影响程度越大。

值得一提的是,李宇嘉强调,容积率提升的同时,深圳的公共配套也要根据区域内的人口增长同步跟进,否则反而会加重“城市病”。

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