租房族也有春天:住豪宅 农民房一样可以很美

滚动新闻腾讯房产深圳站李超帆2017-12-29 19:46

[摘要]从目前的市场来看,无论是地段还是品质,租赁物业都有往豪宅化方向发展的趋势。这意味着,未来租房族一样可以过上住豪宅的生活。

深业集团在“长租公寓产品分享会”宣布位于香蜜湖片区的深业中城420套住宅全部转售为租,一时刷爆朋友圈。房企涉足长租公寓早已不是新鲜事,但将整个高端住宅物业转长租公寓,由开发商自持运营实属首例。在这之前,龙华某一高档住宅区因客观原因无法销售迫于无奈转租,分给多家运营商承包做长租物业。从目前的市场来看,无论是地段还是品质,租赁物业都有往豪宅化方向发展的趋势。这意味着,未来租房族一样可以过上住豪宅的生活。

深圳420套豪宅转租赁 长租公寓豪宅化或成趋势

香蜜湖豪宅项目深业中城不卖了这则消息一出便引起业界强烈关注,首批420套建面130-230平的住宅性公寓转自持作长租公寓,将于2020年投入使用。

据了解,深业中城项目位于福田区红荔西路与农园路交汇处,占地近4万㎡,总建筑面积约36万㎡,容积率6.62。毗邻约42.4万㎡的香蜜公园,将打造成为集商业、酒店、办公、公寓、住宅等物业类型为一体的城市公园综合体。该项目是今年备受瞩目的豪宅项目之一,同区域新房均价普遍在9万左右,同地段的天域香山2013年卖4万,现在二手房也卖到12、13万了。对此,长期关注想购买的土豪表示现在想买也买不了还是有些遗憾。

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此外,原关内的南山、福田、罗湖,以及龙华红山、龙岗坂田和宝安西乡等区域都是长租公寓分布较为密集的片区。当数南山区数量最多,一些高档的商住小区也有住房配租,如科技园大冲城市花园、南山蛇口望海路海明苑、深大汇景豪苑等,单间每个月租金已达到七八千甚至上万元,周边新房均价也普遍都是10万+。

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农民房获得重生 房企改建变长租公寓

据《深圳市城中村改造总体规划》统计,深圳共有1427个城中村,建有农民房3.5万栋,占据全市住房面积的49%,容纳了深圳520万的城市人口。如此庞大的数据,为长租公寓的发展提供了可观的改造房源。业内人士表示,农民房改造也是长租公寓未来发展的一大趋势。

据了解,深业推出的柠盟青年公寓就是将504栋农民房改造成长租公寓,据了解这也是深圳首个城中村长租公寓在12月27日落成,改造片区位于福田区水围村,规划面积约8000平方米,共35栋统建农民楼,其中的29栋改造为504间人才公寓,可容纳约900人。

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无独有偶,万科也拿下坂田新围仔村23栋农民房,改造成公寓作长期租赁,目前正在洽谈慢慢签约中。据悉,万科岗头新围仔村首栋样板楼也在12月30日揭幕,为城市青年提供一站式居住解决方案。据坂田街道城市更新办负责人介绍,新围仔村是保存片区,不做拆旧建新式的城市更新,所以选它作为试点,采用“城中村综合整治+引进优质物管+市场化商业运营”的新模式。而万科深圳泊寓负责人袁军也表示,“新围仔村目前在改造的两栋公寓将来会做一个展示区,因此还是选择从大家比较熟悉的青年公寓着手,在后期整体推进的过程中,户型产品会更丰富。”

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万科新围仔项目整体效果图

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万科泊寓样板间

龙湖进入深圳也是从企业、政府、村集体等业主手中,整体获取办公楼或住宅楼,并将其装修改造成整栋公寓的方式出租,比如冠寓深圳后瑞壹航城店和冠寓深圳大芬地铁站店。

从目前深圳的外来人口居住情况来看,将近一半人居住在城中村里,租房环境差强人意。另外,长租公寓品牌运营商如魔方、You+、自如等也迅速布局深圳城中村,魔方公寓在深圳龙井村等地运营已有门店约30家,统计数据显示,深圳有高达78.2%的人口处于租房状态,深圳租房市场规模大约在1000亿元以上。近年来,深圳市也大力培育租赁市场,今年更是政策不断,鼓励机构租赁,同时同意城中村改建做集中租赁。

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2017年,深圳长租市场进入“井喷期”,据权威租赁平台分析,近百家行业参与者包括了万科、招商、深业等品牌房企。对此,业内人士认为,拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。据机构数据显示,全国TOP30的房地产企业逾三成涉足长租公寓,在多重政策利好推动下,万科、碧桂园、龙湖等品牌房企正在“重兵布局”长租公寓市场。

房企在深圳布局长租公寓,既满足了当下的租赁市场需求,未来又有足够的房屋供应来源,能够实现供求平衡。从区域布局来看,深圳改造的长租公寓多数布局在邻地铁、近商业及规模以上的产业园以及豪宅片区附近,这意味着,未来住农民房的租房族也可以实现豪宅梦。

长租公寓盈利模式尚不清晰 抱团取暖才能做大蛋糕

资本、开发商以及政府都在深圳长租市场群雄逐鹿。据了解,深圳规模较大的集中式公寓收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。如果仅靠租金,长租公寓很难建立起长效的盈利模式。如今,只靠卖“情怀和环境”,显然已经不够。

对此,新派公寓CEO及创始人王戈宏表示,长租公寓要想尽快实现收益,最值得借鉴的就是国际酒店在中国发展的品牌输出的纯轻资产模式,事实上,长租公寓刚起步,品牌好没有强大到让房东出装修投资。如果一个品牌可以证明对消费者有定价权,可以让房东的资产增值,彻底做轻,而不是需要大资本的二房东模式,盈利就不是问题。其实在长租公寓领域可以做租金收益应收款的证券化,也可以做装修投资供应链应付款的证券化,以及物业资产的证券化。第一类目前已经有魔方,自如做了ABS,物业资产的证券化我们新派公寓刚上了国内首支权益性资产类REITs,供应链的证券化还没有人尝试。其实长租公寓的三种证券化是未来金融创新的很好的阵地。我的预测是,未来长租公寓要想健康的规模化,要么做轻,像酒店品牌一样收取管理费,要么做重,寻求资产证券化,运营收益与资产增值挂钩,实现轻重资产的共赢。

但从目前市场的情况来看,不少开发商会打擦边球,将自持部分的住宅打造成长租公寓,选择先租后售消化库存商品住房。中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示,有部分的项目由于政府限价等因素改作长租公寓,先持有一段时间,未来看价格情况可能才考虑进入市场销售。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉则表示,深圳有的项目打着长租公寓的幌子,却借“以租代售”套现,因此“长租公寓热”要谨慎,慎防套利和安全问题。

从大环境看,现阶段房企做长租公寓均处于纯粹投入阶段,距离盈利还有一段遥远的距离。深圳一品牌房企长租公寓负责人也表示,“其实目前长租公寓的盈利模式还不是太清晰,都处于探索阶段,还没有到竞争的时候,大家应该抱团取暖把这块蛋糕做大。”

文/腾讯房产 李超帆

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