江帆:2018年还是会有人跟你抢房 好房子会更好

滚动新闻腾讯房产深圳站2018-01-07 00:40

在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,2017年深圳楼市进入量跌价稳新常态。新时代的租购并举,市场投资者在政策的引导下变得理性,长租市场迎来火爆。银根紧缩,资金收紧。那么,2018年的楼市走势如何?在深圳还买不买房?

1月6日,由腾讯房产、腾讯大粤网主办“置业大讲堂”第二期《新时代租购并举 2018年在深圳还买不买房》,吸引了近百人到场聆听,四位主讲嘉宾详细剖析相关新规政策、最新的银行房贷利率注意事项,并预判2018年大经济形势及楼市走向。

江帆:2018年还是会有人跟你抢房 好房子会更好

2017是多方博弈的一年 2018年加速推行长效机制

戴德梁行综合住宅服务部高级经理江帆认为,2017年是多方博弈的一年,开发商与政府“博弈”,购房者与开发商“博弈”。期望深圳房价断崖式下跌的观望者可能要失望了,2017年深圳基本走稳,2008年金融危机之下的房价大跌难以再现。2018年已明确加速推行长效机制,平稳过渡。在“房住不炒”的基调下,房价暴涨也难再有,短炒获利的时代已经落幕。

深圳商品房新房价格经历了2015年、2016年的快速增长,2017年逐渐回归平稳。从供需量来看,2017年深圳商品新房无论是供应还是成交都出现了大幅下降,双双跌至历史低点。

根据戴德梁行统计数据, “104新政”后,深圳商品新房开盘销售率一直处于低位,平均值仅22%。从2013年开始频现的“日光盘”、“当日售罄”已风光不在。江帆认为,现象背后有一定行政因素影响,房地产市场监管力度加强,打击违规宣传及捂盘惜售行为,致使开发商减少在取得预售前的营销推广动作,蓄客力度不比往年。而所有房源要求一次性推盘,一定程度拉低了开盘销售率。

二手房方面,受整体市场趋冷局面的影响,二手房整体成交量下跌33%。戴德梁行中高端二手房价指数统计显示,深圳二手房2017年价格增速放缓,虽然第一、第二季度有所上扬,但是第三、第四季度有小幅的下调,市场疲态显露。

2017年深圳刚需回归成交主力 楼市更加理性

“用‘降温’这个词来形容2017年的楼市,我觉得不过分,但是这个词也不能完整地代表2017年的楼市表现。”江帆表示,深圳目前新房价格居北上广深四大城市之首,从新房价格月均走势来看,目前只有深圳“一字”走稳。深圳“104”新政作为史上最严调控政策,从效果上看可称得上一步到位,价格稳行之下2017年深圳未有大力度的政策加码。“深圳5.5万/㎡这个价格线一定程度已经站稳。一方面在政府层面站稳了,政府以此作为全市指导价格控制线;而另一方面这个价格在市场上也基本站稳,虽成交量有所下降,但整体保持匀速走量。”

虽然全市商品新房均价微涨,但从深圳各区表现来看,仅龙岗区价格有所下降。从成交结构来看, 2017年,全市新房成交中140平米以下的刚需刚改户型比例有所回调。这在二手市场表现得更为明显,全市二手成交以两房和三房为主。刚需回归成交主力,楼市表现得更加理性与健康。

2017稳字当头 现象级事件出现

“深圳购房者可以说在暗中观察着房价,伺机而动,需求还是在的。”江帆表示,与其说2017年深圳的楼市变冷了,不如说深圳的楼市是稳字当头。首先政策稳,其次价格稳,其三市场低位稳走,客户需求稳。而且2017年有很多现象值得我们关注。

2017年有很多现象级的事件。

第一,住宅不够,公寓来凑。商品房包括住宅、商务公寓、办公、商业等,从商品住宅批售面积占商品房批售面积比例来看,2017年深圳商品住宅占比跌至历史低点,不足55%,而商务公寓从15%增加到了20%。这个现象会持续吗,还是只是暂时?“应该会持续”,江帆分析,从土地供应上看后续的表现,2017年深圳仅有一块住宅用地出让,且只租不售,也就是说,在2017年深圳没有一块可以买卖的住宅用地出让。也许有人会认为,未来供地主要靠城市更新,江帆表示,从已知城市更新项目情况来看,产业研发办公、商办及商务公寓供应量将高于商品住宅。住宅“稀缺化”趋势将延续。

第二,豪宅热销,低调为先。

第三,大宗交易频发。2013年,戴德梁行成功促成了世纪汇大厦(即交通银行大厦)这笔深圳30年来金额最大的大宗交易。在此前后深圳大宗交易市场仍并不活跃,成交屈指可数。但是至2016-2017年,深圳大宗成交已经数不过来了,且商务公寓表现亮眼。

主要买家是谁呢?一个是政府或安居集团,大宗收购后作为人才住房;此外,大的资本公司纷纷出手。以前买房时,我们的同步竞争者是与我们一起排队、一起看样板房、参与摇号的人。如今,大机构参与进来与你一起抢房。往乐观的方向看,大的资本机构在充分评估风险之后,愿意在这个时点买入,一定程度体现了他们对后市的看好。对普通购房者来说是一种参考。

第四,优质项目由售转租。在政策加金融的支持下,开发商转型进军租赁市场,甚至将优质项目售转租,选择长期持有。换个方向想,开发商的持有策略,一定程度体现了他们对优质物业增值的信心。

2018年还会稳着走 但好房子一定越来越少

2018年是否是买房的好时机?江帆从政策、供应、需求三方面进行了分析。

首先,从政策方面来看,深圳楼市当前行政干预手段令房价总体趋于平稳,预计2018年将延续当前政策。为保持市场稳定,同时为长效机制的建设营造稳定的市场环境,有形之手短期不会退出。

其次看需求,江帆认为,深圳在2018年的枢纽地位会更加突出。深圳作为面向内地、接驳香港的枢纽,在粤港澳大湾区建设中的角色地位不可忽略;其次为交通枢纽,2018年广深港高铁可能开通,深圳的交通枢纽地位提升;第三个枢纽看前海,前海作为人民币跨境的窗口,未来将是资金流通的枢纽,大大提升深圳的金融地位。说到这些枢纽问题,体现的是深圳城市基本面向好,经济前景向好。加之友好的人才落户政策,深圳的人口吸附能力依旧强劲,住房需求还将持续提升。

那这些需求是不是都会转化成商品房需求,是不是以后房价都会涨呢?自从取消了福利分房,我们所说的住房长期基本等同于商品房了。现在国家倡导建立“多主体供应体系”则是将住宅需求从单一的“购置商品房”渠道分流。普通商品房面向中高端人群;共有产权房提供给“夹心层”,这些具有一定购房能力但是无法负担普通商品房的人;保障房提供给人才、政企员工和低收入者;而租赁住房提供给年轻人与不想买房的人。实现高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道、多形式的稳定健康的住房供应体系。

具体到2018年来看,供应将会如何?2017年受各类因素影响而推迟入市的许多区位、资源或品质不错的项目在今年或将陆续面世,对于购房者来说将是不错的选择。但2018年大宗交易和售转租的趋势仍在,一定程度会减少可售货量,特别是占据优质资源的“好房子”货量。

最后送给大家12个字。“无需慌乱”,2018年市场仍将稳走,可以耐心挑选称心房源;“应需而动”,房住不炒,建议根据家庭实际住房需求稳健入手。“见好果断”,如果碰到自己心仪的好房可以果断入手。我们与各大发展商接触较多,在2015-16年房价飞涨时,各大房企在产品定位及成本估算上较为乐观,产品打造的用材用料舍得投入,这批项目在这两年将相继入市,从品质上来看是值得大家入手的。

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