要让居者有其屋 长租公寓在风口盈利模式仍在探索中

滚动新闻南都2018-01-12 07:45

[摘要]回看政策一直强调的“房住不炒”、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”就不难发现,这一基调主导下的房地产格局已发生改变。

1月13日腾讯房产看房团

要让居者有其屋 长租公寓在风口盈利模式仍在探索中

人们寄望长租公寓在寸金寸土的城市里提供舒适的居所,实现居者有其屋的愿望。

奏鸣曲长租公寓之 综述

2017年12月30日,深圳市土地房产交易中心挂出公告,2月1日深圳将推出2018年首批次4块住宅用地,令人意外的是,其中的3块为“只租不售”住宅用地。似曾相识的一幕可追溯到2017年11月10日,深圳出让“只租不售”住宅用地,也是年内唯一一块居住用地,在经过5次出价后花落深圳市人才安居集团有限公司。

回看政策一直强调的“房住不炒”、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”就不难发现,这一基调主导下的房地产格局已发生改变。“以后都是‘强租房’,无论城市更新还是净地建设”。一业内人士告诉南都记者,“房屋租赁是不可逆的国家政策”。

现状:

大房企纷纷进军长租公寓

所谓“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。相对于传统租赁市场上租客的租赁时间一般为一年,长租公寓没有被逼迁的烦恼,已经逐渐为大家所接受。

在刚刚过去的12月,深业宣布深圳中城不再销售,转为长租公寓,涉及420套住宅产品;而万科则计划将布吉3800套商品住宅改为长租公寓。

表态的还有碧桂园,2017年12月20日,碧桂园也提出3年发展100万套长租公寓,打造“长租城市”的构想。随着政策进一步落实,相信有更多企业扎堆到长租市场当中来。而任何经济活动都离不开金融的支持。所以,早在2017年11月3日,建设银行深圳分行就推出5000余套包括“C C B建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品。

此外,2017年12月19日,由深圳市住建局牵头推进的深圳市住房租赁交易服务平台上线,其中有腾讯、平安、建行等知名企业参与。从侧面来看,该平台不仅有政府背景,还有技术和金融等保障。

戴德梁行观点认为,房价居高不下,居住矛盾突出,租购并举的长效机制之下,从中央到地方的强力推进加速租赁市场发展。况且,传统租房市场痛点多,规模化规范化的长租公寓更加契合市场需求,长租公寓也是盘活存量资产的有效路径之一。所以,发展长租公寓、涉足住房租赁市场契合房企转型需求,目前大量资本流入有助于推市场升温。

目前,长租市场规模不断扩大。据统计,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家,管理房间数量超过200万间。易居企业集团C E O丁祖昱此前公开表示,2016年中国有1.89亿的租赁人口,2030年将达到2.65亿人口,未来人口和客户基础很大。租赁行业刚刚启幕,未来租赁用地有三成以上为租赁用地,租赁是未来政策红利最多的行业。不过,盈利是大难题,企业整体出租率95%,才能实现盈利。

经营:盈利模式仍在探索中

长租时代来了,这是一个风口,但大规模的扎堆不能说明市场前景光明。“关于商业模式的问题,我们目前也在探索中”,在深业集团长租公寓产品分享会上,深业集团副总裁董方告诉南都记者。至于长租公寓如何盈利?董方补充表示,第一有租金收入,第二,自有物业可以做金融产品适当地变现,第三,自持的物业将来升值的收益。

同一个问题抛给碧桂园集团商业管理中心总经理黎婉媚,她也认为“需要探索”。“关于长租公寓如何盈利的问题,实际上很多开发商都没有想明白”,深圳地产评论人朱文策指出,目前很多租赁企业都是亏本的,开发商之所以选择扎堆长租市场是为了抢占市场,而盈利的问题会随着政策进一步落实自然得到解决。

“整体看,长租公寓没有太大吸引力。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉此前撰文表示。克而瑞观点则认为,目前长租公寓的盈利模式仍在探索期,租金收入为主要来源,其次是服务费,最后则是长租公寓内的增值服务费。目前我国热点城市的租售比普遍偏低,一般也需要3-5年才能回本。

李宇嘉指出,目前能盈利的长租公寓,只有这几种:工业厂房改租赁、整租城中村后散租、商品房中最大程度“打隔断”、设置“上下铺”等。因此,除部分开发商发展“先租后买”外,各路资本涌入长租市场,看重的是厂房和商办“改租赁”,由土地变性带来的巨大收益。因此,李宇嘉提醒“长租公寓热”要谨慎,慎防套利和安全问题,租赁的问题在于,政府要适应租赁需求崛起,监管重点转到存量市场。

在合屋创始人、CEO罗凤鸣看来,长租公寓的盈利模式无非就是租金差,此次,如果能把长租公寓做成资产包也能赚钱。他认为做长租公寓有最难的三个问题:房源、融资、后期运营。随着开发商等大量企业进入长租市场,优质的房屋资源变得稀缺,好的房源是后面运营的前提;未来的租赁企业想要规模化必须使用金融手段,所以如何运用好R EIT s、A BS就显得尤为重要,这非常考验企业团队实力;而后期运营的根本是让物业溢价,以及控制好出租率,把客户服务好。

而Y O U +国际青年公寓执行董事郁珽认为,社区活动也可以成为租金以外,长租公寓收入的主要来源之一。戴德梁行观点则认为,虽然相对于买卖时代的高盈利高流转来说,眼下长租公寓能带来的收益并不可观,但随着房地产市场发展到后半场,市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说仍然是战略性布局的重要方向。

尴尬:

租房贷款办理门槛很高

无独有偶,在不同的场合中,深业、碧桂园对于为何要进入长租公寓的问题,除了认为有政策扶持以外,均表示是社会责任感使然。而对于开发商不仅扎堆长租公寓,还拼上“新楼盘”的情况,一龙头房企深惠销售总经理认为,这一方面将商品房转为长租公寓绕过了“限价”,待政策放松再考虑销售不失为良策;另一方面则可以响应政策号召,树立企业形象。

在金融支持上,同样面临尴尬的境地。周内,南都记者以租房贷款名义走进深圳其中一间建行。一个贷经理得知记者要贷款租房便有些消极,“额度这么小,你们(租客)也觉得很麻烦啊,”该经理表示,“办理门槛很高,条件很多。”目前其所在支行仅办理过一个贷款。深圳建行在给南都的回函中透露,目前深圳已有34人成功申请贷款租房业务。

“房租要覆盖你的贷款,”该经理强调,银行放款一般少于租金,也就是说还要另外补交房租给房东。另外还要每个月给租赁所交税,“一次性给这么多钱房东你愿意吗?要是想提前退租有纠纷呢?这些钱都一次性交给房东了,如果有纠纷也不知道怎么要回来。”

值得一提的是,克而瑞于1月9日发布了“长租公寓死亡”的统计报告,数据显示,G O窝公寓(合肥)、Color公寓(深圳)、深圳V客青年公寓、好熙家公寓(西安)、聚福缘公寓(北京)。其中,深圳V客青年公寓被魔方公寓收购。

观察:

长租公寓仍处于前期投入阶段

戴德梁行研究认为,不同的参与主体以其自身的资源及优势介入长租公寓市场而形成对应的运营模式。整体来看,可以分来中介、房地产服务商的承租后分租的新“二房东”模式,以及可经营灵活的独立公寓品牌。其中链家自如、我爱我家相寓等,中介背景的长租公寓也是重要的市场参与者。而独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分,多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资,迅速跑马圈地,扩大规模。

长租公寓的未来发展,于政府层面,立法先行,预计全国性和地方性的住房租赁法律法规、监管服务平台都将陆续颁布和投入使用。多渠道地供应来源,其中控制租赁用地价格以降低开发成本,一定程度上能支持租赁住房的新建。而包括租赁住房R eits在内的金融创新加快大大助力租赁市场,但相应的防范资本盲目追捧可能引发的金融风险也应得到重视。

从企业层面来看,可以预计大型国有企业将成为带动行业发展的重要力量,多方力量将共筑租赁市场形成新格局,在快速发展的长租公寓市场,参与者不得不持续提升专业度。

总体来看,长租公寓市场仍处于前期投入期。但不可否认,2017年已然成为住房租赁市场元年。未来,随着居住观念的升级和市场的调整,与之相关的诸如租购同权、税收、金融支持等都会逐步甚至以超常规的速度实现,巨大的住房租赁市场将呈现在我们面前,彼时租购并举的局面也将应运而生。

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