近年来,深圳中西部地区的土地供应日益不足成为发展的瓶颈,在面临土地空间资源紧约束的情况下,土地储备较为充足的东部地区成为城市发展的新焦点。随着“东进战略”的推进,深圳拟斥资万亿元打造东部城市发展中心。布吉作为东进战略起点和重要门户尽享东进战略万亿红利,随着基础配套设施完善以及大规模城市更新助力,布吉的城市发展将在“东进战略”和“城市更新”的双重利好下迎来“城市更新突破年”,占得未来发展先机,再次迎来重大机遇,成为继宝安和龙华后,下一个飞速发展的片区。

近年来,深圳中西部地区的土地供应日益不足成为发展的瓶颈,在面临土地空间资源紧约束的情况下,土地储备较为充足的东部地区成为城市发展的新焦点。随着“东进战略”的推进,深圳拟斥资万亿元打造东部城市发展中心。布吉作为东进战略起点和重要门户尽享东进战略万亿红利,随着基础配套设施完善以及大规模城市更新助力,布吉的城市发展将在“东进战略”和“城市更新”的双重利好下迎来“城市更新突破年”,占得未来发展先机,再次迎来重大机遇,成为继宝安和龙华后,下一个飞速发展的片区。

遍地旧改 布吉蓄势待发

       从“三旧”改造到城市更新,从大拆大建到大建大美,城市更新将成为未来深圳发展的新趋势。截至目前,龙岗区城市更新项目已列深圳市计划121个(占全市20%),其中大部分项目位于轨道沿线(63个,约占总项目的52%)。而地处龙岗、罗湖交界的“百年老镇”布吉不仅享东进万亿红利,而且加入了城市更新的浪潮,城市面貌日新月异。在“东进战略”和城市更新的浪潮下,布吉片区的人居环境将有很大的改善,区域价值凸显。作为深圳东进的门户,布吉通过交通建设、产业升级和城市更新的发展即将迎来“第二春”,区域发展蓄势待发。

        随着深圳“东进战略”的推进,东部地区驶入了全面发展的快车道,为龙岗区带来政策和经济上的利好,未来的潜力不可限量。而龙岗的布吉处在深圳东部与市中心区的衔接点,毗邻原特区内“城市更新大户”罗湖区,未来也将借助罗湖2500亿城市更新的发展机遇,带动片区的产业升级和价值蜕变。

       从整个深圳版图上看,布吉正处在“东进”的起点位置。就地理位置而言,布吉街道是占据了龙岗区乃至整个深圳东部地区“东进战略”的门户,具有得天独厚的区位优势。但在交通建设、产业布局、城市规划等方面与原特区内相比,甚至比离市区更远的龙岗中心城等区域都有较大差距。

       近年来,布吉从交通建设、产业布局和城市更新等方面科学规划城市建设,重点推动“一圈双廊四区”(一圈即环深圳东站商圈、双廊即沿龙岗大道商业走廊和布吉老街商业走廊、四区即大芬油画产业园区和文博宫文化旅游园区、吉盛昌高端装备创新产业园区和运通高新产业园区)产业新格局。在2016年底,原布吉街道拆分为布吉、吉华两个街道。布吉的“一分为二”就标志着片区将有更多资源换新,也预示着布吉未来发展还有相当大可能性。

       如今的布吉正抓住“东进战略”和“旧改先锋”双重利好的机遇,大力发展交通建设、推进产业转型升级和释放城市发展空间,在城市更新的进程中实现“东进门户”的华丽转身。

       从地理位置来看,布吉不仅是罗湖的后花园,还是龙岗、坪山的东进的必经之路,是未来深圳通往东部地区的交通枢纽。然而,虽然占据有利地理位置的布吉由于发展较早,目前的交通基础设施、城市配套等早已远远跟不上整个区域的发展了,布吉也因其交通拥堵、建设老旧遭到深圳人的吐槽。

       近年来,深圳正在推进的“东进战略”核心就是把城市从西到东、从南到北的交通打通。布吉也借助东风从“轨道枢纽+干线路网+高快速公路+高铁捷运”的战略谋划交通变局,将打造三维立体式交通,形成便捷发达的现代化交通路网。

       目前,布吉辖区内有水官高速、机荷高速、清平高速3条高速公路,吉华路、布龙路等多条主干道,具备良好的交通区位条件。据悉,近期深圳市政府加快了水官高速、东部过境高速、清平一期以及清平二期的政府回购工作,多条高速有望取消收费。毫不讳言,高速免费直接带来的是过路成本的降低。在即将免费通行的高速中,水官高速与布吉关系最为密切。取消水官高速收费,不仅能有效改善水官高速各收费节点拥堵问题,而且直接造福布吉、南湾、龙城等水官高速周边区域近三百万市民,降低沿线居民的出行成本,进一步加速龙岗与原特区内各区域的联系。


       随着交通基础建设的推进,发展地下轨道越来越受到人们的重视。截止目前,深圳地铁已经开通运营线路里程已达285公里,2017年将有17条地铁同时在建,4条轨道交通布局布吉。目前,布吉已拥有设有广深铁路的深圳东站、地铁5号线(环中线)、地铁3号线(龙岗线)。除此之外,在建的地铁14号线定位为东部组团快线,连接惠州、坪山、龙岗与福田。完善的轨道交通,再辅之以微循环治理,布吉目前的交通结构将有望得到全面改善,初步形成纵横交错、便捷快速的交通网络,这一系列交通利好支持布吉迎头东进。

       值得注意的是,据深圳地铁官方微信公众号报道,2017年地铁3号线(龙岗线)日均客流量达到91.9万人次刷新纪录。地铁3号线客流量的快速增加,反映出龙岗与原关内的联系更加紧密,也显示深圳人沿着地铁3号线大规模向龙岗方向迁徙居住,使得布吉与深圳其他片区,尤其是原特区内罗湖区的沟通将更加紧密。


       目前,赣深客专终点站在深圳北站,同时设联络线接入深圳站和深圳东站。未来布吉也将以深圳东站为中心外扩500米划定辐射圈进行整体发展提升规划,在东站周边片区建设二层连廊,打造立体步行系统,打造“空中走廊”,形成东站步行圈,实现人车分流。此外,布吉关等深圳二线关口交通改造工程自从启动以来就备受市民关注,如今全部改善工程完工,原来塞车的“瓶颈”成为了大道通途。布吉交通内外循环进一步打通,不仅能够疏解拥堵、便于龙岗及周边市民出行,而且其显现出的物流便利和低成本优势将更好地吸引价值要素聚集。届时,布吉对于资本、项目、企业、人才的吸引力将迈上一个新台阶。

       随着交通基础设施的改善,布吉在东进战略大格局中的轨道枢纽地位日益凸显,这将深刻地影响布吉城市功能配置和交通区位的布局,它带来的不仅是经济区位、效率和城市交通配套的变化,也带来空间资源整合和城市更新的核心机会。


       过去三十年,深圳的城市发展“一路向西”,呈现“西强东弱”的不平衡现状。就在去年深圳市出台的《实施东进战略行动方案》就强调深圳要向东发展,这既是要改变过去“西强东弱”的不均衡产业格局,也是带动珠江口东岸城市和粤东片区的重要路径。为实施该战略,深圳计划总投资1.4万亿元,实施342个项目,打造东部新城。仅今年第一季度,龙岗新开工的31个重大项目和10个集中签约项目总投资就超过了850亿元,这也预示了龙岗新一轮开发建设大潮的到来。

       地处龙岗区的布吉不仅赶上城市开发建设的大潮,而且作为东进战略起点和重要门户将尽享东进战略万亿红利,进一步全面提升产业发展软硬环境,腾挪出低端产业的空间积极发展枢纽经济,引进培育高附加值的新兴产业,实现产业转型升级,构建“东部产业智造高地”。

       据悉,在过去的2016年,布吉街道GDP全年实现189.8亿元,比增4.5%;税收总额35.9亿元,比增7.8%。其中,重点园区高端凸显:中海信创新产业城被列为深圳市“孔雀计划”产业园和深圳市“千人计划”创业园;而在重点产业园区打造上,布吉科技新城(原甘李工业园)已聚集了160家高科技企业,新引进企业50家,投产企业达210家,实现销售产值64亿元。未来还将继续推进中海信中小企业上市培育基地、金苹果创新园、恒特美等园区的招商工作,配合引进信息技术、生物、新能源、新材料等企业进驻。

       中国(深圳)综合开发研究院副院长曲建分析,深圳的东部地区经济社会发展水平仅相当于西部地区的一半,这一“势差”导致企业天然会寻找洼地。因而东进战略同时也是市场的选择。与此同时,赛格新城项目、鸿盛昌智慧芯城项目、运通片区三个重点工业园区的项目也纷纷布局布吉。其中,赛格ECO中心项目一期引进企业80余家,二期项目完成建设,力争打造成以现代电子信息为核心产业的低碳、绿色、高科技园区。布吉在打造新型产业园区过程中提供了大量工作机会,人口、产业聚集布吉,助力布吉蜕变。

       在商贸方面,近年来,布吉重点打造以深圳东站周边的布吉老街、罗岗商业街为龙头的现代商贸服务业,促进龙岗大道、吉华路、布龙路三条“商业走廊”尽快成形,构建环深圳东站商贸圈,发展高端化、层级化、休闲化和体验化的商贸服务业。

       而布吉老街邻近深圳东站,是布吉的“老牌”商圈。鉴于老街乃至布吉城市功能和发展动力发生重大变化,近日,龙岗区城市更新局委托设计院编制了《布吉老街片区统筹城市更新单元规划研究(第二阶段)》老街片区不应再定位为罗湖低收入人群的配套地区,而转变充分发掘深圳东站、地铁三号线、五号线站点及周边产业带动作用,再造产业空间,将老街及周边地区打造成为深圳形象新窗口、东进战略新支点、产业集聚新高地。同时,进一步整合东站周边商圈功能,以东站为纽带通过加强空间衔接融合传统与现代商业,形成连续的商业空间体系。

       就在去年年底,布吉首个大型购物广场——布吉佳兆业广场开业。作为佳兆业在深圳的第一家购物中心,布吉佳兆业广场的开业既有效填补了布吉片区中高端邻里型商业综合体的空白,又满足来自木棉湾地铁站的庞大人流需求,对整个片区的商业体验起到明显的提升作用。家住木棉湾片区的居民称赞道:“布吉商业繁荣但一直缺大型的商业综合体,现在佳兆业广场就开在家门口,又靠地铁3号线,交通很便利,我们来这里购物、休闲、娱乐一站搞掂。”而同样在木棉湾片区的京基木棉湾旧改项目或采用京基100改造模式,打造百万平米超大综合体。一公里处还有目前在建的总建面7.7万平米的布吉新地标——布吉文体中心(施工中 )。在今年四月份,星河商置与深圳市布吉文体中心运营管理有限公司签约合作,管理运营布吉文体中心项目,将在深圳中部腹地打造商业文化标杆星河COCO City,把布吉文体中心打造成为布吉独一无二的集文化、艺术、运动、商业等功能于一体的都市艺术运动主题商业中心;项目建成开业运营后,或将成为龙岗乃至深圳又一商业文化标杆。

       在文创产业方面,布吉目前的大芬油画、三联水晶玉石、文博宫3个文化品牌在国内外已有一定知名度。据悉,大芬油画村是全球重要的油画制造中心,品质享誉国内外,当前在大众消费升级和互联网浪潮下,约有800多家大芬商家牵手互联网,成立网店、微店,并取得了良好的经济效益。而大芬油画村也成功获选了“深圳市文化名片”,三联珠宝城逐步迈向高端化、产业化、国际化创新道路,第十二届文博会四个分会场总成交达到327.92亿元的佳绩。

       值得注意的是,华侨城集团拟投资500亿元打造首个“文化+旅游+城镇化”小镇——甘坑新镇,有望成为中国第一个文创小镇。据了解,项目位于深圳布吉清平高速与机荷高速交汇处,拟规划面积约12平方公里。项目紧邻的10号线地铁站已经开工建设,预计2019年开通;项目所在片区内,分布着以全球科技业巨头华为技术为龙头的数个国际化创新产业园区。华侨城自去年运营以来取得可喜的成绩,当地的客家人介绍,现在很多人来甘坑旅游,他们做点特色小吃生意收入明显提高。而华侨城相关负责人也表示,一年多来,甘坑的人流量上涨了十多倍,今年“五一”假期最高达到10万人。而且有些位置租金上涨了至少3倍,房租最高达到了180元/平方米。据甘坑新镇总体建设指标的预测,甘坑新镇预计将引入企业4000家。目前,华侨城文化集团已与龙岗区及相关各方达成协议,联手推动整个片区的更新改造。

      布吉未来将拥有东有三联水晶玉石文化村,南有大芬油画文化产业园,西有文博宫,北有甘坑新镇的旅游路线,并引进一批具有独立知识产权的文化创意企业,进一步发挥油画产业、玉石产业、旅游产业集群引领效应,提升文创产能和品牌效益,形成“文化+创意”、“文化+旅游”、“文化+金融”等多元文化产业集聚中心,打造集旅游、休闲、购物、娱乐于一体的“文化东进”观光走廊,带动区域旺盛消费需求,对区域价值提升产生重大影响,布吉片区的发展指日可待。

      产业转型升级需要空间,而布吉土地供应日渐稀缺已经成为最大的瓶颈,唯有通过拆除重建、城市更新等的方式开辟城市发展空间。如今,在“深圳东进”战略下的龙岗布吉正以拆除重建、城市更新释放城市发展空间与优化空间布局。

      据悉,2017上半年布吉共消化存量违建近13万平方米,除了拆除违建,布吉将通过大规模的城市更新来释放发展空间。截至目前,龙岗区城市更新项目已列深圳市计划121个(占全市20%)。其中,“工改工”项目23个、“工改商住”项目52个、“旧村改商住”项目46个,大多数项目位于轨道沿线(63个,约占总项目的52%)。其中,布吉规划9个旧改项目,拆除重建建设用地总面积约94万㎡,重点推动布吉水径片区、三联片区、南门墩片区、金稻田片区等几个城市更新大项目。

       据了解,水径片区占布吉近三分之一的面积,是与布吉老街相邻的“老城区”。该片区域靠近地铁五号线下水径站、长龙站和深圳东站,毗邻华为科技城和笋岗清水河国际消费中心,产业区位优势明显。但由于早期发展无序,土地开发早、存量少,老化的城市面貌亟待改善。近日就龙岗区城市更新局发布了173公顷布吉水径片区的旧改规划,对《布吉街道(水径片区)城市更新规划研究(第二阶段)》 进行了公示,可见布吉将大手笔再造一个新城区。

       值得注意的是,南门墩片区目前属于佳兆业旧改项目,该片区的改造原计划在2008年城市更新单元规划制定计划,后转入2010年度计划,再到2013年11月才正式纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划。但随着2014年佳兆业风波爆发,旧改进度一度放缓,待佳兆业复苏后百万级旧改航母在布吉再次启动。位于布吉的南门墩项目转眼近九年终于在2017年4月19日动工拆除重建。

       上图中的地点正是紧邻深圳东站、布吉站的南门墩,这里曾经也人声鼎沸、热闹非凡。如今,再入南门墩已是满地的断壁残垣。据当地居民介绍,这些都是今年7月份这期间新拆的。根据龙岗区城市更新局最新公示,项目公布了更新规划(草案),将打造成计容建筑面积达63万平的超高层综合体。

       近日,深圳市规划和国土资源委员会官网也发布了布吉中心地区规划修编(草案),该规划将重点打造该片区为布吉商业中心重要组成部分,而这一规划正与布吉目前的发展目标相吻合,即全力打造“商贸布吉”。升级改造后的布吉中心区将在完善居住配套和公共服务功能基础上,适量发展工业、物流产业,将该片区建设以商业服务、公共服务、居住生活为主,同时兼有工业、物流功能的城市组团中心地区。

       根据布吉中心片区的整体空间特点,本次规划提出了“一轴五片”的空间结构以引导片区功能布局,即构建布吉中心区的城市功能发展轴;将布吉中心区划分为东站枢纽功能片区、居住与商业配套综合片区、公共服务与居住综合片区、生活居住功能片区、产业与生活配套综合片区。届时,百年布吉将有望成为宜居宜业的城市组团新中心。

       此外,布吉还引进了招商、京基、华润、佳兆业集团等一批有实力的开发企业重点推动布吉—水径片区、三联片区、南门墩片区、金稻田片区等几个城市更新的重大项目。在这些城市更新项目中,招商三联旧改项目、京基木棉湾旧改项目和信义金御半山旧改项目是目前布吉旧改项目中超过百万平米的。其中,京基木棉湾旧改将打造集高档商业、商务配套并涵盖酒店项目于一体的超大综合体,或采用京基100改造模式。近日,信义金御半山规划打造的12万㎡购物中心,正式确认进驻“华润万象汇”品牌系列购物中心。“华润万象汇”商业系列的正式进驻将助力区域级商业跃变,未来也将引领片区近百万居民生活品质的提升。

       布吉旧改已经规划了有相当一段时间,各大项目逐步动工预示着布吉城市更新在今年迎来爆发式发展,通过各大品牌开发商参与布吉城市更新,将吸引更多大规模企业入驻及高档商业进驻,提升城市区域价值,布吉老城的蜕变也越来越值得期盼。

       纵观当前深圳楼市,龙岗继续保持在全市新房供应首位,全新入市的项目中旧改项目占比超过60%。然而,布吉由于旧改速度缓慢、配套较为紧缺等问题,牵动着不少置业者的心。

       其实,布吉作为最靠近关内的片区,早在本世纪初就已经历了城市开发热潮,信义、佳兆业等开发商在此片区建了多个超大型住宅项目。而今,布吉借着东风再次加入城市更新的浪潮,大规模的城市更新项目不仅盘活了存量土地,而且还促进了产业的升级改造和城市投资环境的改善,让这个本已陷入“无地开发”的百年老镇迎来了“第二春”。

       伴随着城市旧改带来的日新月异变化,布吉的房价也是不断刷新纪录。最近布吉一新盘动辄破六刷新布吉最高价吸引广大置业者的关注,该新盘刚取得备案不久便低调开盘,其凭借地铁口物业和九年一贯制学校配套傲娇破六,而目前周边新盘大多在4-5万/平,不禁令人感叹:布吉又破六了!不仅是万科这样的品牌开发商冲到六万,还有在水径片区的小楼盘东方盛世花园也卖到5.7万/平。

       众所周知,布吉片区靠近罗湖市区,傍着深圳东站,坐拥天然的地理优势。此外,拥有百万人口的布吉随着交通基础设施及城市配套不断完善,众多知名品牌开发商纷纷入驻,如招商、京基、佳兆业集团等大咖企业。今年,布吉城市更新速度在不断加快,与此同时,伴随众多品牌开发商参与城市更新项目,布吉片区的区域价值又将上一个档次。

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