“10.4新政”后,深圳房价逐步趋于稳定。自去年十月起,深圳新房成交均价“11连跌”,从55611元/㎡跌至54382元/㎡。8月份深圳仅成交1984套新房,环比下降1.9%,同比下降14.2%。在金九银十之际,7、8月楼市状况整体有所回温。进入9月以来,深圳成交量更是一改8月末低迷走势,单日成交量最高破百套。据统计,金九银十期间,深圳预计将有31个盘入市,开发商推盘节奏加快。

     “10.4新政”后,深圳房价逐步趋于稳定。自去年十月起,深圳新房成交均价“11连跌”,从55611元/㎡跌至54382元/㎡。8月份深圳仅成交1984套新房,环比下降1.9%,同比下降14.2%。在金九银十之际,7、8月楼市状况整体有所回温。进入9月以来,深圳成交量更是一改8月末低迷走势,单日成交量最高破百套。据统计,金九银十期间,深圳预计将有31个盘入市,开发商推盘节奏加快。

8月新房供应量创2017年目前最高

       据中原研究中心数据显示,8月新房批售78.9万平,推售93.9万平,大批新盘入市,环比分别增长83%和304%。8月深圳新房获批预售7533套,市场整体供应量达到2017年目前最高峰。

       值得注意的是,据深圳市规土委数据显示,7月份仅有8个项目拿到了预售证,而8月份取得预售证的项目就有13个,其中宝安共8个,龙岗共2个,南山共3个。仅8月11日一天时间内,就有四个项目获批预售许可证。据深圳中原研究中心数据显示,8月获批预售项目的数量达到2017年以来的高峰值,且住宅新增供应猛增至7533套,可以说是深圳楼市本轮调控以来的供应洪峰。

       根据深圳市规土委数据显示,8月新房预售面积合计789205平方米,环比增加83.1%,同比增加146.2%;预售套数合计7533套,环比增加89.7%,同比增加122.7%。可以说,8月是深圳新房拿预售最集中的一次。此外,“10.4新政”后,深圳房地产市场在市场供应、成交量、成交价格、成交结构等方面都发生显著变化。

       成交量方面,即使8月市场整体供应量达到2017年目前最高峰,但8月新房的成交量并没有出现相应的增长。据深圳规土委数据显示,8月仅成交1984套新房,环比下降1.9%,同比下降14.2%。成交均价方面,根据国土局的备案数据,8月新房的成交均价为54382元/㎡,微降0.1%,依然处于较为平稳的下降区间。

       分区域来看,8月南山区和龙岗区新房成交结构中,改善型物业占比略有上升,8月深圳各区新房均价不同程度下跌,8月宝安区的均价环比下跌4.4%,为50314元/㎡,罗湖区成交均价72884元/㎡,环比下跌3.9%。福田区本月有三楼盘成交,均价为88049元/㎡。而盐田区月度再度零成交。

       值得注意的是,8月市场发生一些新变化,深圳再现网上开盘选房,福田豪宅低开,万科瑧山道以75000元/㎡推新,而龙岗宝安等刚需集中区域的价格也逐渐回归刚需价位。此外,深圳中原研究中心数据也指出,龙岗和宝安的刚需盘成交量增多,也是均价下降的其中一个原因。

       综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为,8月的深圳楼市是前期市场积累的一个反映,因为上半年的供应量少,所以到下半年就有了小幅上涨。加上之前市场已经有部分项目入市了,成交量就上来了,因此市场的热度也跟着稍微上涨,但这种情况并不足以说明是整体市场的反转。

       深圳市房地产研究中心主任王锋表示,总体来看,深圳房地产市场价格总体处于平稳调整的态势。根据最新国家统计局70个大中城市房价指数,深圳新房价格继续领跌全国。这表明房地产市场杠杆得到有效降低,市场各方面开始趋于理性。

深圳31盘扎堆入市预热金九银十

       进入8月,各大开发商纷纷蓄力“金九银十”,开始发力加推新品。在房地产市场上,伴随着传统楼市旺季金九银十的到来,8月份新房市场供应量较之前确实有一定程度的上升,但成交量却并没有出现相应的增长。进入9月以来,深圳成交量是一改8月末低迷走势,单日成交量最高破百套。

       对比近五年深圳“金九”新房成交情况来看,成交量方面,自2012年9月至2015年9月深圳“金九”新房成交量基本上呈现逐年增加的态势,而到了2016年9月,新房成交量大幅下滑。成交均价方面,近五年深圳“金九”新房成交均价逐年递增,且在2015年以及2016年增幅明显。数据显示,2012年-2014年,这3年每年9月的新房成交均价都在2.1万/㎡左右徘徊。但到了2015年9月份的新房成交均价为36191元/㎡,而到了2016年9月新房均价为61600元/㎡,深圳的新房成交均价环比增加76.6%,为近五年最大增幅。然而,自从“10.4新政”后,深圳房价逐步趋于稳定。自去年十月起,深圳新房成交均价“11连跌”,从55611元/㎡跌至54382元/㎡。

       此外,值得注意的是,虽然8月新房的成交均价跌至54382元/㎡,但供应量却是创2017年目前最高峰。据深圳市规土委数据显示,8月已有13个盘取得预售许可证,新房已有7533套入市。可见,8月新房预售量大增,大批住宅扎堆入市。而据中原研究中心数据显示,9月潜在入市的项目共15个,其中近八成分布在宝安和龙岗片区,大部分项目仍以刚需盘为主。据腾讯房产综合,“金九银十”深圳预计有31个盘入市,龙岗宝安将推16个盘入市,占比高达57%,入市楼盘多数仍旧以刚需为主。

市场总结

       整体而言,深圳楼市调控效果显著,市场秩序规范,新房价格平稳回调,市场以合理住房需求为主。从目前深圳楼市来看,供需双方均在积极备战金九银十,开发商推盘节奏明显加快。但整体市场趋于稳定,购房者理性入市,房子回归居住本质,后期市场小范围的活跃还是值得期待的。

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