据腾讯房产初步统计,深圳共有101个购物商场开业,深圳购物中心总存量近716万㎡。2017年至今,深圳就有14个购物中心开业,总量近180万㎡。

        据腾讯房产初步统计,深圳共有101个购物商场开业,深圳购物中心总存量近716万㎡。2017年至今,深圳就有14个购物中心开业,总量近180万㎡。

深圳2017年16个购物中心开业 商业新增供应量近180万㎡

        据腾讯房产不完全统计,2017年至今,深圳已经开了14个购物中心,12月预计2个购物中心开业。从2013年开始,深圳每年有10个以上的购物中心开放,5年间共有67家购物中心新开业。

        就2017年新增的购物中心布局范围不难看出,2017年开业的购物中心,关内外同时发力。其中,原关内新增7个购物中心,占比达43.75%;原关外新增9个购物中心,关外占比达56.25%。

        对于近几年关外大量布局商业购物中心,戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事 张晓端则认为“伴随原关外区域商品房的大量开发以及基建的投入,越来越多的人口聚集对商业配套构成强劲需求,消费规模扩大从需求端提出了改善和增加商业设施的要求。与此同时,伴随消费升级和商业发展的升级,布局购物中心发展也是应有之义。同时,在龙岗、宝安、龙华等区域出现的购物中心成功运营的案例也给商业运营者带来了很大的信心。”

        随着商业市场的加速发展,深圳的购物中心的年新增供应量也在不断增加,除了2012年深圳新增25万平米的购物中心,2013年—2017年深圳新增购物中心都在50万平米以上。2017年预计达180万平米的新增供应量创历史新高。


        2017年深圳购物中心新增供应量近180万㎡,是近几年来新增高峰。其中,有6个购物中心体量超10万㎡,体量在5万㎡以上(包含5万㎡)10万㎡(包含10万㎡)以下的购物中心有9个,体量在5万㎡以下仅有2个购物中心。可见商业建筑面积集中于5万㎡以上、10万㎡以下之间。


        据不完全统计,深圳共有101个购物商场开业,深圳购物中心总存量近716万㎡。无论是从新开购物中心数量上还是新增购物中心体量上,2017年都是供应的高峰。张晓端认为“深圳近几年购物中心的密集推出离不开城市建设和消费需求的发展。一来面对消费需求的生机与改变,商业市场随之做出调整。购物中心将购物、餐饮、休闲娱乐等不同业态有机组合在一起,同时从空间、环境、服务、营销等等细节都具有更加明显的体验和社交功能,相较于传统商业,也能更好地应对电商冲击,所以购物中心越来越多是必然趋势;二来,城市建设不断推进,经济飞速发展,包括商业在内的城市配套愈加完善,融合消费、展示、娱乐、社交乃至学习等多项城市功能的购物中心是城市发展不可或缺的设施。第三方面,从房企的角度来看,出于多元化发展的需要,涉足商业地产领域也成为一个重要方向。

        图表显示,今年推出的购物中心有11个是商业综合体,以住宅+办公+商业这样的模式为主。张晓端指出:“商业综合体相较于纯商业项目,可以融合周边居民和办公人群同时成为商场的消费客群,形成不同物业中客群的相互转换。居住区域办公时间里,商场的消费力不够,反之在办公场所,早晚的消费力是很弱的,同时具备大型居住区和办公场所的商业综合体能为商业输入全天候的消费人群。”


商业格局“突变” 体验式商铺与日俱增

        购物中心遍地开花,业态的同质化现象也越来越明显,不少开发商对主力品牌和网红商店进行复制运营。一方面是由于一些特别、独创的项目很难引入;另一方面,零售业态在电商的冲击之下,本身的发展也受到影响。

        张晓端认为:“在这样的环境下,赢得竞争,必须从整体上对产品和客户群进行精准定位,凸显特色化。”

        在标配业态上是可以有一些交叉的,主力品牌和网红店,受市场的欢迎,同样能带动人流。例如,喜茶在壹方城的第一家相遇主题店, 19种不同尺寸的小桌子拼成一张大桌,缩短了不同群体之间的距离,打造一场全新的社交艺术实验。同一家网红店在不同的购物中心,有不同的展示方式,在具体的细节上有自己的亮点,也就有着自己的特色。购物中心体量越来越大,引入的商家也越来越多,无法保证商家不重叠,只能保证自己特色突出。

        购物中心的发展对原有的商业格局产生了巨大的影响。以前形成商业街区需要很长的时间,现在拥有一个大体量的购物中心,意味着整个片区的商业设施从数量上说就已经非常成熟了,加上商圈周边的人流带动,似乎就形成了一个商圈。

        最原始的商业格局是街区式的,就像东门的老街一个一个临街式的店面;慢慢发展成百货、主题商城,到现在的购物中心。从陈列、业态的格局上,百货、主题商城都会把一些同样的业态放在同一个区域,而购物中心是希望能够错开,能在不经意的逛街之中,发觉客户潜在的需求。另外,百货、主题商城带着需求购物,购物中心更突出体验。

        在商业地产运营中,越来越多的体验式的商店面世。和常规的商业不一样,体验式商店为了保证优良的体验感,占据的面积更大,虽然体验式的商店消费力并不理想,但打造商业线上线下的融合,是商业发展的趋势。

        消费者从线上获取信息,而线下的场景则承载着体验与服务。其中,鸿荣源打造的36万方多元主题体验MALL壹方城;E湾大街引进华为产品体验店等;壹方天地将引进的乐购EXPRESS,提供“电商中转站”以及卖场前区预留电商自提柜;以及新一代B2C购物平台苏宁易购,实现虚拟经济与实体店相结合,都是线上线下结合的商业形态品牌。

        电商的短板是体验,价格是优势,但利润较低;实体商业给人听觉、视觉等全方位的体验感,是电子商务无法代替的。未来的趋势,是将电商和实体商业相融合。

深房企扎堆布局商业地产 资产证券化或成趋势

        运营购物中心,主力品牌的引入只是一方面,最重要的是开发商的持续运营。近几年,深圳老牌房企扎堆布局商业地产。2017年新开业的购物中心中,一些拥有多年商业地产运营经验的开发商,比如华润万象系列、益田假日系列、卓越、深业、佳兆业等。商业地产运营不同常规的地产开发,这些老牌的商业地产开发商在拿地、开发建设、运营管理、创新能力等方面都有经验和实力。

        对运营购物中心的开发商来说,自持最大的影响就是资金压力的问题。对于开发商减轻资金压力,张晓端提出两个解决方案:一是品牌输出,虽然目前购物中心仍然以自持为主,但是很多开发商也在尝试进行品牌输出,以实现轻资产化。二是资产证券化,今年以来,房地产领域的金融创新得到了较大的发展,具备成熟条件的商业地产的金融化预计也将得到快速发展,包括 REITs,CMBS和ABS等在内的金融手段也将更多的运用于商业地产领域,使资产得以盘活。这一切的前提仍然是持续的租金收益和好的运营模式。

        深圳在REITs方面也有探索,如前海万科企业公馆,项目持有方鹏华前海万科REITs是一只封闭式混合型发起式基金,基金的部分资产,将通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日,获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。而对于普通投资人而言,发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元,在产品成立并上市后,在二级市场则10000元即可参与交易。大幅降低参与门槛。

        张晓端表示,对市民投资来说,在购物中心没法拆开卖,买下没有统筹运营的底商也无法得到一个好的收益的情况下,未来开发商业的信托产品,购买商业类房地产信托产品分享收益也可能会成为投资的趋势。

盘点2017年新开的深圳16个购物中心

  • 佐阾虹湾购物中心

    开业时间:2017年1月9日

    项目总建筑面积约5万㎡

    地理位置:圳市福田区下梅林片区梅林路与梅华路交汇处

    地铁站:地铁9号线梅景站A1出口

    定位:年轻、时尚、活泼的“彩虹生活社区体验新空间”。

    品牌进驻:三大主力店分别为润万家、深影国际影院、MJ style。

  • 深圳HALO广场

    开业时间:2017年2月14日

    项目总建筑面积约12万㎡

    地理位置:罗湖区桃园路与梨园路交汇处

    地铁站:地铁9号线园岭站D出口

    定位:“食尚?分享?家”,打造集主题餐饮、特色美食、音乐酒吧、时尚生活于一体食尚生活街区。

    品牌进驻:引进了胡桃里音乐餐厅、成都名小吃宽窄巷、艺堂精酿啤酒吧、大红虾意大利餐厅、面包一克等。

  • 东大门DDMmall

    开业时间:2017年4月22日

    项目总建筑面积约8万㎡

    地理位置:罗湖东大门

    地铁站:地铁3号线老街站C出口

    定位:以原创、手作、情怀、互动、体验为核心。

    品牌进驻:深圳首家互联网O2O家装定制品牌“靓家居”、天猫旗舰女装ZK线下体验馆等主力品牌、LIS簦原创家居、派实验室π-lab、酱门会、黎明艺术工作室等。

  • 坪山益田假日世界

    开业时间:2017年4月27日

    项目总建筑面积约8.6万㎡

    地理位置:深汕路168号

    定位:是坪山首个体验式旅游商业综合体。

    品牌进驻:主力商家是华润万家超市、中影晴瑞IMAX影院、H&M、OPPO、VIVO、华为授权体验店等。

  • 来福士广场

    开业时间:2017年4月29日

    项目总建筑面积约8.8万㎡

    地理位置:登良路13号

    地铁站:南山站

     定位:打造为集购物、办公、娱乐、城市文化、商务往来等功能于一身的“都市客厅”。

    品牌进驻:莆田、凑凑火锅、嘻游记、禄鼎记、mr nice好好先生、喜茶、奈雪の茶、海马体照相馆等。

  • 麟恒中心广场

    开业时间:2017年5月28日

    项目总建筑面积约8万㎡

    地理位置:横岗埔厦路8号

    地铁站:六约站、塘坑站

     定位:深圳龙岗横岗六约片区的首个购物中心

    品牌进驻:引进了沃尔玛、万众国际影城、圣丰城、苏里书店等诸多品牌。

  • 同泰时代广场

    开业时间:2017年6月3日

    项目总建筑面积约10万㎡

    地理位置:宝安区福永街道福永站

    地铁站:福永站

    定位:体验配套占较大比重,突出亲子玩乐需求。

    品牌进驻:Le Super精品超市、太平洋影城、星巴克、ZARA、CACHE CACHE、苹果、拉夏贝尔、Ulife style、百丽、屈臣氏等品牌。

  • 宝安益田假日天地

    开业时间:2017年6月16日

    项目总建筑面积约5.3万㎡

    地理位置:广深路福永段77号

    定位:最具体验特色的家庭娱乐式购物中心。

    品牌进驻:主力店有益田国际影城、MJstyle、Ulife Style、胡桃里、汉拿山、探炉、美颐美、蓉李记、牛鲜宗、星巴克、KFC等品牌。

  • 大鹏佳兆业广场

    开业时间:2017年7月7日

    项目总建筑面积约4.8万㎡

    地理位置: 大鹏新区迎宾路与岭南街交汇处

    定位:定位为大鹏的幸福时光生活中心。

    品牌进驻:引进中影易禾国际影城、中航健身俱乐部、夜宴纯K—KTV、必胜客、华润万家超市等主力品牌商家。

  • 深圳E湾大街

    开业时间:2017年7月7日

    项目总建筑面积约6万㎡

    地理位置:南山区白石路南侧

    地铁站:科苑站

    定位:以科技主题开放式街区聚焦华南,打造深圳湾科技文化生活中心。

    品牌进驻:成功引入如苹果企业解决方案中心、华为产品体验店等诸多科技创新型商业业态商家。

  • 万象天地

    开业时间:2017年9月27日

    项目总建筑面积约23万㎡

    地理位置:深南大道与沙河西交界

    地铁站:高新园

    定位:采取“街区+mall”的创新商业空间,力求打造“漫步式城市创作空间”。

    品牌进驻:华南区域规模最大的独栋旗舰店Under Armour、台湾诚品书店旗下诚品生活、百丽宫PALACE旗下影院、Uniqlo最新概念旗舰店、i.t华南旗舰店、ZARA Home旗舰店等。

  • 联美新天地

    开业时间:2017年10月28日

    项目总建筑面积约3万㎡

    地理位置:龙岗线3号线木棉湾地铁站

    地铁站:木棉湾

    定位:打造成具有时代特色的“小而美”购物中心。  

    品牌进驻:布吉首家定制式星级标准巨幕影院――博纳国际影院,配备D-MAX巨幕影厅,全新星级观映体验。

  • 壹方天地

    开业时间:2017年10月28日

    项目总建筑面积约60万㎡

    地理位置:广东省深圳市龙华新区梅龙路

    地铁站:龙华站

    定位: 壹方天地定位“集群式商业中心"。

    品牌进驻:引进深圳北首家高端会员制商店山姆会员店、乐购EXPRESS、CINESKY影院、苏宁易购、奥之星冰场等。

  • 壹方城

    开业时间:2017年10月28日

    项目总建筑面积约36万㎡

    地理位置:宝安中心区圣洁路与新湖路交叉口

    地铁站:宝安中心

    定位:中国 ? 前海36万㎡首个多元主题体验MALL。

    品牌进驻:汇集宜得利、OLE’、顺电、覔书店、迪卡侬、M club铭将健身、韩国CGV影院、加拿大UK KTV、等品牌。

  • 海航城

    开业时间:2017年12月12日

    项目总建筑面积6.5万㎡

    地理位置:深圳市龙岗区碧新路2110号

    地铁站:南联

    定位:以”航空主题“为题材,打造都市特色主题LifeCenter”。

    品牌进驻:据了解,博纳影院、首个生鲜全国第一的永辉bravo精致超市等主力品牌将入驻。

  • 深业上城

    开业时间:2017年12月

    项目总建筑面积16.7万㎡

    地理位置:皇岗路与笋岗路交汇处西北

    地铁站:莲花北

    定位:通过景观连廊连接莲花山与笔架山,引领“尚上生活”。

    品牌进驻:引进全球首个无印良品旗舰店、餐厅、酒店三合一项目、全球顶级奢华酒店文华东方、大陆首家商务印书馆和官方正版的LINE FRIENDS深圳自营店也将落户深业上城。

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