在传统房地产市场利润空间收紧、加速去库存的背景下,加之近年来国内房地产市场进入调整期,住宅需求逐渐回归理性,房企正谋求新的利润增长点,产业地产进入龙头房企的视野。加上地方政府的支持,房企纷纷转型布局产业地产,产业地产开始成为各路资本和房企激烈争夺的焦点。未来随着各路资本和房企的大量涌入,将使其竞争更加激烈,产业地产潮流也迎来空前的机遇与挑战。

       在传统房地产市场利润空间收紧、加速去库存的背景下,加之近年来国内房地产市场进入调整期,住宅需求逐渐回归理性,房企正谋求新的利润增长点,产业地产进入龙头房企的视野。加上地方政府的支持,房企纷纷转型布局产业地产,产业地产开始成为各路资本和房企激烈争夺的焦点。未来随着各路资本和房企的大量涌入,将使其竞争更加激烈,产业地产潮流也迎来空前的机遇与挑战。

       随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张,房企开始寻找新的盈利增长点,纷纷主动或被动进行战略深入调整和跨界转型,从“房地产开发商”角色转型为“城市综合运营商”成为多数房企的选择。

       然而,转型“城市运营商”过程中如何创造新的业务增长点成为房企亟待解决的问题。屹立产业运营(深圳)有限公司执行董事刘锐表示,无论是住宅地产、商业地产还是产业地产,都是开发商针对不同地块的土地属性和业态内容相结合的开发模式,依据市场环境的发展和变化,在不同阶段有不同的开发方向。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地产业价值、推动产业结构转型升级和推进新型城镇化发展方面的重要作用,受到政府的高度支持。在政策鼓励、市场需求等多种因素刺激下,传统房企开始跨界试水产业地产领域。

       据园区中国的不完全统计,截至目前,已经有48家传统房企从住宅市场转型进入产业地产领域,包括万科、招商、协信、碧桂园、保利、远洋、世茂、金地等一大批品牌房企,产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口。

联合体拿地、合作与并购成主流

       相对于传统地产的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式,产业地产的培育和发展需要较长的周期,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素,门槛并不低。另外,在产业地产领域,多数开发商都是“新手”。擅长做住宅和商办并不代表产业地产能做好,为了更好地驾驭这一门“技术活”,它们往往会选择一个在产业发展领域有更多经验的伙伴进行合作。例如,试水产业地产较早的协信集团,是通过与在科技园区开发运营已有相当经验的启迪控股成立合资公司来实现产业地产的开发。而对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块,也越来越多的房企选择联合拿地、共同开发,以降低各自房企的生产经营压力和投资风险。

       在深圳土地稀缺、旧住宅区更新也一度遭遇瓶颈的背景下,部分房企选择合作的方式进行“工改”类城市更新来加码产业地产。10月17日,星河地产接手酷派南山科技园北区的酷派信息港城市更新项目,与酷派集团共同合作开发。对此,屹立产业运营(深圳)有限公司执行董事刘锐表示,产业方和地产商的合作是一个趋势,可以结合双方优势各自发挥,酷派信息港是产业用地,在无法更改土地性质的背景下,酷派选择牵手星河地产,无疑看中的是其在旧改和产业地产开发运营方面的经验与优势。星河地产操盘能够运用其经验优势以吸引的战略性产业进驻,也有利于加快产业园的配套建设。

       目前,我国的产业地产还处于引入探索和初步发展阶段,在住宅、商业地产发展遇到瓶颈时,越来越多传统房企开始纷纷投身产业地产,隔行如隔山,“收并购”就成了这些企业介入产业地产的一个不错方式。据相关权威机构统计,近年来通过收并购进入产业地产成为不少房企布局的主要方式。数据显示,截至2017年11月底,至少60多家外地房企通过合作、收购等多种方式抢滩深圳工改市场,用风投思维做产业地产。戴德梁行深圳公司产业地产部主管及董事张冬冬表示,从深圳的情况来看,工改类城市更新项目是传统商办领域或是住宅领域的开发商转型、进军产业地产的最重要的方式之一。例如,11月14日,港股地产公司龙光地产以69.8亿元成功拿下康佳集团总部黄金地块70%股权。屹立产业运营(深圳)有限公司执行董事刘锐表示,通过收并购康佳集团总部旧改或许会成为龙光进军产业地产的一个契机。

       从目前的情况来看,土地的供应量正在缩减,房企已经在考虑未来5至10年的发展,从销售物业向租赁、运营转型是或将成为趋势。产业地产的浪潮契合了深圳高速发展的战略性新兴产业、未来产业对于产业用房的巨大需求,也是房地产开发商从开发销售型向持有运营型转型的需要。屹立产业运营(深圳)有限公司执行董事刘锐表示,以深圳为例,房企可以通过拿地自持,运营产业项目,通过资产证券化和股权投资等多种金融手段,在空间和内容两方面实现资产和服务增值。尽管产业地产是资金投入大、回报周期长的行业,但却具备长期增值功能,这些因素也使房企不惜一切方式杀入产业地产。

“轻重并举”运营模式走俏

       在加码产业地产的开发商中,既有万科、绿地、碧桂园这样的规模型房企,也有首创置业、保利、远洋这样的品牌国企央企,各家运营的模式也不尽相同。产业地产涉及融资、开发、服务、招商等多重元素,这对各房企运营模式提出了更高的要求。

       产业地产不再是过去传统房企高周转、高毛利的运营形式,未来各大房企势必采用新方法玩转产业地产,注重运营与服务的轻资产运营开始走入镁光灯下,产城生态运营商由“轻资产化”转向渐明。

       总体而言,产业地产的轻资产主要有三种方式:合作开发、运营(服务)输出、借力基金,各种方式均有自身优势特点。例如,深圳的华谊兄弟文化城就是华谊兄弟以轻资产进军重资产文化旅游地产行业的模式,启迪控股的孵化输出、万科的“小股操盘”以及华夏幸福与政府PPP合作开发的半轻资产模式,可见产业地产开发商都已经铺路轻资产。据相关数据显示,产业地产主流的产业地产商,已有95%都介入了轻资产经营。

       虽然主流的产业地产商大多已经涉足轻资产运营,但尚未形成一个固定的模式。以万科为例,2014年,万科首次正式对外提出 “小股操盘”的轻资产运营模式;同年,万科此宣布与凯雷牵手,构建“轻资产”退出机制的开端;2017年2月,万科整合印力成立商业地产投资基金。在2017年7月的万科领投普洛斯,亦是轻资产的体现,便可借助普洛斯成熟的产业地产基金运作能力将成熟项目变现,助推企业实现杠杆式跨越式发展。

       屹立产业运营(深圳)有限公司执行董事刘锐表示,目前产业地产领域并不是所有的房企都需要实现轻资产转型;轻资产、重资产模式的各有优劣,不同的模式对开发运营企业的资源配置能力、人才配置能力有不同的要求,简而言之,轻资产模式倾向于以产业运营为核心的服务增值、侧重在产业内容,对运营能力要求高,而重资产模式更倾向于以产业运营为核心的资产增值,侧重在综合开发,对开发能力的要求更高。不同的开发运营商,选择什么样的模式,应充分考量自身的优势资源,发挥自身的专长,根据不同的市场环境、不同的项目特点来选择适宜的开发运营模式。

       近年来,房企纷纷加码产业地产,越来越多的产业园区、孵化器如雨后春笋般拔地而起。与此同时,产业园区面临着转型升级,随着大批品牌房企扎堆布局产业地产,让这一领域从蓝海变成红海。这一背景下,包括启迪协信、天安数码城等纷纷将产业地产的运营模式从“重资产”转向“轻重并举”,这也是产业地产转型升级创新模式的有益探索。

房企跨界联合打造互联网+智慧园区

       2017年,产业地产企业开始相亲相爱,这股趋势涉及到的企业越来越多,跨界程度也越来越大。房地产+产业地产,房地产+产业巨头,产业地产+产业巨头,开发建设+运营服务,成为流行操作。除了2017年以来产业地产企业朋友圈“相互点赞”以外,绝大多数产业地产企业都与行业内外的各种企业展开了合作。刚刚和华大基因签署合作协议的万科今年还和天安数码城、比亚迪在多业务板块展开合作。而收购普洛斯,也显示了万科在物流地产的决心。

       除了“万科”这样的巨头外,一直将业务重心放在产业地产领域的企业也不断地和更多的企业展开合作,比如华夏幸福与华为合作。其实,华为作为IT企业与招商蛇口、天安云谷等都有合作,在产业地产领域也属于高光的存在。华为借助其在智慧城市产业链的地位,联合产业链上下游的企业,如传感器、服务器、云服务商、系统集成商等、引导其投资房企布局的产业新城,共同打造高科技产业集群。

       随着时代发展,互联网+思维的深层渗入,产业地产更注重园区硬件智慧化,互联网+智慧园区模式也应运而生,园区通过信息技术平台提供金融(包括创业投资、股权投资)、人才、政务、商业等增值服务,智慧园区甚至帮助创业型企业从“孵化”到融资上市的全过程。位于深圳坂雪岗科技城的天安云谷就基本达到智慧园区模式标准。天安云谷是一个提供高水准服务的智慧园区。天安云谷还联合行业内众多领先合作伙伴如华为、IBM、顺丰、百度、民生银行等将能效管理系统、无卡智能停车场等多项智慧基础设施和服务落地实践,园区通过生活、信息、交通链接,将工作和生活融合在一起。

       可见,产业地产企业通过与华为、腾讯、阿里这些互联网公司的合作,在大数据、云服务等方面的服务、运营能力都有所提高,会给园区甚至产业地产的发展带来新思路。

       据高力国际的统计数据显示,目前深圳八个区域已有产业园区布局,总体数量超过200个,以龙岗、宝安、龙华和南山居多。传统开发商看好综合配套齐全的产业综合体,并开始参与到产业综合体的开发与运营中来。例如星河控股的星河world、天安的龙岗天安数码新城、招商局的招商局光明科技园项目等。政府也给予园区优惠的政策,在土地政策、园区资助以及租户补助上都表示出明确的支持。

       近年来,随着创新经济的纵深发展,为更好地满足产业转型升级的发展需要,深圳大力推动“产城融合”,实现以产兴城、以城促产。以星河WORLD、天安云谷、天安数码城为代表的一批产城融合示范性园区,引领深圳产城融合发展进程。

       以天安数码城为例,天安数码城是从深圳福田车公庙起家,是中国最早从事产业地产开发和运营的企业之一。从它1990年成立到现在,园区从工业园、工贸园发展到如今的城市产业综合体,在产业形态上更加复合,更加注重产业与城市发展的融合性。而龙岗天安数码城T4是天安集团继成功开发福田天安数码城之后,依托"天安数码城"品牌,在大运新城再造的一座数码城。作为城市型科技产业园,园区已融入龙岗中心城的整体建设,并实现对周边区域、城市产业聚集与辐射。

       产业离不开教育与科研机构的配合,而高校科研院所与地方产业的对接,契合了区域电子信息、现代装备等高新技术产业需求,将有力促进“以学促产”。以留仙洞战略性新兴产业总部基地为例,其利用深圳高校、科研院所聚集的,发展知识经济,形成创新高地。留仙洞总部基地西邻中兴通讯工业园,南靠高新区深圳湾园区,东接西丽大学城。TCL高科技工业园也位于此,戴德梁行深圳公司产业地产部主管及董事张冬冬表示,产城融合的案例既可以是区域开发大片区的项目,也可以是在深圳房地产环境下具有深圳特色的单体园区的项目,深圳很多单体园区项目也做到了产城融合的模式,比如TCL集居住、研发、商业配套于一体,从功能板块来看是比较全的,产城融合是多方面去看的。

       近年来,随着东进战略的实施,龙岗也大手笔布局大学城及一批科研院所。以龙岗国际大学园为例,国际大学园片区进驻有深圳北理莫斯科大学、香港中文大学(深圳)、深圳吉大昆士兰大学(建设中)等预计18所国际高等学府,通过国际高校聚集效应将该片区以“国际大学园+创新”模式构筑人才聚集中心、资本聚集中心、产学研一体化中心。比如,港中大(深圳)是国际大学城进驻的第一所高校,办学3年以来,港中大(深圳)不断推动产学研融合,促进大学与城市的互动。短短3年,港中大(深圳)已组建了“机器人与智能制造国家地方联合工程实验室”、“机器人与智能制造研究院”等国际化科技创新平台。2015年5月,香港中文大学(深圳)与星河集团联手共建港中大(深圳)创新创业设计基地,在机器人领域产学研支撑等方面进行深度合作。再比如,香港中文大学(深圳)与华为在大数据方面的合作项目“高能物理研究所”也已运行。

       产学研的发展直接支撑了城市的快速发展,反过来说,城市的快速推进,又为产学研发展提供了保证。大学城就成为了产城融合的典范。龙岗国际大学城将国际大学园内的高校资源与龙岗的产业配套优势结合起来,未来大运将形成以“高校+研究+产业”一体化的高端产学研中心,不断推动产学研融合,促进高校、产业与城市的互动融合。戴德梁行深圳公司产业地产部主管及董事张冬冬表示,深圳的面积范围小,布局高校科研院所不仅只辐射这一区域,深圳所拥有的人才优势、资源优势是能够辐射到其他区域的,因此,在某个区域布局产学研基地其实是辐射到整个深圳范围的。

       此外,资深产业地产人士表示,产业地产内涵非常宽泛,总体而言就是产城融合,地产是载体,最终是在地产的基础上实现各类产业资源的整合,考验的是地产商的资本运作能力、招商能力、城市规划能力,在国内产业地产发展还属于起步阶段,未来随着国际资本黑石等进行新一轮的产业地产注资活动,各类企业的大量涌入,将使产业地产竞争更加激烈。

咨询专家

刘锐

屹立产业运营(深圳)有限公司创始人、执行董事。科技部国家级科技企业孵化器主任资质,陕西省工信厅产业园区讲师,CDI中国(深圳)综合开发研究院新经济客座研究员。 先后任职于港交所上市高科技控股集团、大型综合性投资集团及政府部门,历任副总裁(分管投资开发、产业运营)、董事长助理、大客户总监。曾负责多个产业地产项目的拓展开发、投资分析及招商运营服务工作,并主持完成数项大型并购项目。

张冬冬

戴德梁行华南区产业地产部主管及董事。拥有7年产业地产工作经验,业务经验涵盖工业地产的前期定位策划、可行性研究、营销推广策划、项目选址咨询与谈判、工业房地产投资与处置、工业地产业主代理、工业租户代理等领域;涉及的市场包括大型区域开发、产业园区、科技园区、现代物流园区等多个领域。擅长投资性物业专案的开拓,招商代理服务拓展,尤其在外资客户选址需求方面积累了丰富的实践经验。

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