自去年“10.4 新政”后,深圳新房成交均价“14 连跌”,在房贷利率不断上浮,银根紧缩,各地调控政策不断加码的大环境下,深圳新房价格平稳回调。随着国家对房子居住属性的强调,未来楼市走势也将维持稳定态势,市场以刚需和改善型合理住房需求为主。在“房子是用来住的”定位下,2018 年是买房的最佳时机吗?买房如何同时兼顾购房与经济状况呢?哪里的房子更适合投资呢?本期腾讯房产特邀房地产行业专家为您答疑解难,解读最新的银行房贷政策,谈谈 2018 年在深圳还买不买房。

自去年“10.4 新政”后,深圳新房成交均价“14 连跌”,在房贷利率不断上浮,银根紧缩,各地调控政策不断加码的大环境下,深圳新房价格平稳回调。随着国家对房子居住属性的强调,未来楼市走势也将维持稳定态势,市场以刚需和改善型合理住房需求为主。在“房子是用来住的”定位下,2018 年是买房的最佳时机吗?买房如何同时兼顾购房与经济状况呢?哪里的房子更适合投资呢?本期腾讯房产特邀房地产行业专家为您答疑解难,解读最新的银行房贷政策,谈谈 2018 年在深圳还买不买房。

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自2016年“10.4 新政”后,深圳新房成交均价“15连跌”,在房贷利率不断上浮,银根紧缩,各地调控政策不断加码的大环境下,深圳新房价格平稳回调。随着国家对房子居住属性的强调,未来楼市走势也将维持稳定态势,市场以刚需和改善型合理住房需求为主。在“房子是用来住的”定位下,2018 年是买房的最佳时机吗?买房如何同时兼顾购房与经济状况呢?哪里的房子更适合投资呢?本期腾讯房产特邀房地产行业专家为您答疑解难,解读最新的银行房贷政策,谈谈 2018 年在深圳还买不买房。 

主题:新时代 租购并举—2018年在深圳还买不买房?

时间:2018年1月6日14:00

地点:南山区高新园大冲商务中心 B 座 21 层泰智会

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邓志旺:2018年深圳楼市政策不可能放松

楼市调控政策短期不会松绑

深职院房地产研究所所长邓志旺表示,和过往的房地产调控政策相比,政府在政策思路方面出现了变化。调控反反复复出现了很多轮,不管是打压还是刺激,其实看来看去变化不大,因为过去调控滞后房地产的形势,当房地产过火的时候出台政策打压晚了,当房地产下跌的时候再出台刺激政策也晚了。

2014年10月份的时候,在身边的朋友都告诫不要买房的时候,邓志旺表示觉到暗流涌动,每个楼盘发现很多人去看盘,如果不预先交诚意金的话根本拿不到房号,但也没有想到爆发的力度这么大。2017年房价每个月的环比都是往下走,但是2017年总体跟2016年比是小幅涨了,深圳市政府的压力是很大的,2018年的政策不可能放松。

租房权益有限 买房仍是最佳选择

对大家来说到底是买房还是租房好?很多人都问这个问题,邓志旺认为,这个问题是一个非常老的问题,这里关键的问题租房到底会不会成为主流的选择,如果现场有一大半的人都说愿意一辈子都租房,租房可能就会成为一个主流,买不买房真不是问题。

在中国,租房虽然很美好,但是权益非常有限,租房是一种选择,但只是一部分家庭的选择,或者家庭某一个阶段的选择,而不是成为一个长期的、主流的选择。这种情况下买房仍然是主流的社会需求。

2018年二手房或回温 买房要趁早

二手房会出现小幅的上涨,去年个别片区已经出现了上涨,涨的幅度还不小,深圳湾、香蜜湖这些比较好的片区,购买的需求压抑得越长,释放的时候力度就会越大。所以二手房今年会出现比较全面的回暖。一手房的价格肯定保持稳定,因为政府的调控力度是很大的,控制的力度也很大,看一手房基本反应不出真实的情况。

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江帆:2017年楼市平稳如预期 新房均价仅龙岗下降

2017是多方博弈的一年 2018年加速推行长效机制

戴德梁行综合住宅服务部高级经理江帆认为,2017年是多方博弈的一年,开发商与政府“博弈”,购房者与开发商“博弈”。期望深圳房价断崖式下跌的观望者可能要失望了,2017年深圳基本走稳,2008年金融危机之下的房价大跌难以再现。2018年已明确加速推行长效机制,平稳过渡。在“房住不炒”的基调下,房价暴涨也难再有,短炒获利的时代已经落幕。

二手房方面,受整体市场趋冷局面的影响,二手房整体成交量下跌33%。戴德梁行中高端二手房价指数统计显示,深圳二手房2017年价格增速放缓,虽然第一、第二季度有所上扬,但是第三、第四季度有小幅的下调,市场疲态显露。

2017年深圳刚需回归成交主力 楼市更加理性

虽然全市商品新房均价微涨,但从深圳各区表现来看,仅龙岗区价格有所下降。从成交结构来看, 2017年,全市新房成交中140平米以下的刚需刚改户型比例有所回调。这在二手市场表现得更为明显,全市二手成交以两房和三房为主。刚需回归成交主力,楼市表现得更加理性与健康。

2017稳字当头 现象级事件出现

第一,住宅不够,公寓来凑;第二,豪宅热销,低调为先;第三,大宗交易频发;第四,优质项目由售转租。

2018年还会稳着走 但好房子一定越来越少

首先,从政策方面来看,深圳楼市当前行政干预手段令房价总体趋于平稳,预计2018年将延续当前政策。为保持市场稳定,同时为长效机制的建设营造稳定的市场环境,有形之手短期不会退出。

其次看需求,江帆认为,深圳在2018年的枢纽地位会更加突出。深圳作为面向内地、接驳香港的枢纽,在粤港澳大湾区建设中的角色地位不可忽略;其次为交通枢纽,2018年广深港高铁可能开通,深圳的交通枢纽地位提升;第三个枢纽看前海,前海作为人民币跨境的窗口,未来将是资金流通的枢纽,大大提升深圳的金融地位。说到这些枢纽问题,体现的是深圳城市基本面向好,经济前景向好。加之友好的人才落户政策,深圳的人口吸附能力依旧强劲,住房需求还将持续提升。

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何倩茹:观望气氛蔓延全年 超过3成二手业主愿降价

房贷实际执行利率走高 深圳超过3成二手业主愿意降价

近期,深圳各大银行纷纷收紧利率优惠至基准,房贷进一步收紧,审批、放款时间均有延长。根据美联物业统计的数据来看,美联景气指数继续下跌,基本上没有出现过上调。而业主心态变化跟整个指数的变化基本上是类似的,可以反映出业主对市场走势不太乐观。从深圳二手房数据来看,业主放盘的情况也做了调整,已经有35%的二手房业主愿意下调价格。但何倩茹表示,下调二手房价格不代表成交量明显下降,这也可能是二手房业主试探市场的动作。

2018年政策持续收紧 租赁市场对深圳房价影响不大

近年来租赁市场发展政策层出不穷,房企、银行、政府以及机构都纷纷进入租赁市场。但何倩茹认为,租赁市场的大规模发展对深圳房价的影响不会太大。开发商会有回收资金的压力,2018年新房推盘的速度会加快,预计一手房的成交量上涨幅度大概在15-20%之间,相反二手房的成交量可能会下跌15-20%,但价格预计发展会比较均衡平稳。如果刚需者要买房,今年上半年可以多观望,在下半年伺机入市。

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刘瑞:深圳和临深片区这些地方更有升值潜力

深圳新区核心位置是关键 部分仍存在价格洼地

深圳是一个年轻的、充满活力的城市,阿里、腾讯等名企都将在后海建设超级总部基地,未来的深圳是潜力无限的。从“宇宙中心”龙华的发展来看,刘瑞认为,新区的核心位置是非常重要的。而在新区的定位和规划中,光明新区是广深港经济主轴上的节点,是深圳面向珠三角腹地的桥头堡和重要门户,并且光明土地储备较为丰富;坪山是连接汕尾、惠州和粤东地区的东北门户和地理中心,是东部商务的集聚地;而大鹏是山海资源、旅游文化稀缺,是深圳“东部高新区”和湾区经济发展的引擎,发展也较为迅速,还在2017年年底拍下了唯一一块三类居住用地。刘瑞指出,光明的均价在4万/㎡出头,而坪山的在3.5万/㎡左右,可以算是价格洼地地区,另外龙华观澜、坂田一带价格还不错,存在小部分价格洼地。

临深片区未来潜力较大

从交通上来看,若是以福田中心区为核心辐射,东莞、塘厦、凤岗、清溪、黄江大概30-50公里的距离,惠州大概是60-70公里的距离。未来还有很多高速线路在规划中,一旦交通轨道铺设完成,将会给临深片区带来相当高的价值,选择临深地块,无论是东莞还是惠州,都具备独有的属性。刘瑞认为,深圳、东莞和惠州的位置,就像政府相互之间的行政地位,是均衡的、平等的。

购房资金足够 优先选深圳

刘瑞认为深圳和临深片区是相辅相成的,而买房子是拿来住的,不是用来炒的,对于想要在深圳买房的购房者来说,刘瑞建议购房者可以根据自己的资金情况,在资金允许的条件下,优先购买深圳。如果资金不够,可考虑购买临深。

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提问一:各位专家,我最近在看房的时候发现有一个很大的问题,新房和二手房价格倒挂的现象,新房的价格比较低,二手房的价格比较高,而且税费比较厉害。我在2018年如果还想继续改善性居住需求的话,更好的是投资一手房还是二手房?另外,现在在一手房主要集中推盘的区域都是龙岗区域,其他区域推盘量比较少,各位专家怎么看待龙岗今后的发展?

刘瑞:首先龙岗目前房价是比较低的,新房的成交目前价格会去到4.5万左右,但基本都在4万上下,二手也是这样子。至于你所谓的倒挂,现在新房,去年豪宅为什么成交那么好?就是因为政府限价,政府强制给打折,所以出现了一二手倒挂的现象。二手房有可能他前面买的价格也是这样的价格,他马上要出手,而且这种价格支配又是市场调控的,不是由政府限制的,所以才有了价格偏高一点。新房现在普遍的交房时间是1年半到2年时间,而且你要提前供楼,供一两年以后才能拿到房子,到了那时候购房成本未必比二手房低。所以还是根据个人需要,很多二手房价格也不会比新房高到哪里去。

提问二:我想问一下刘总,我想问一下您觉得福田南怎么样,靠近福田口岸那边,以后的潜力怎么样?

刘瑞:从区位上来说都是不错的区域,福田区,靠近香港那边,从租金回报来说是相当高的。从居住的方便是很方便的,但如果从幸福指数来说我觉得是一般的。

提问三:我们刚才听到几位给我们分享很宝贵的经验,我觉得很受启发,2017年年底我注意到一个新闻,布吉那块要打造一个地标,几个关口都融合得比较好了,布吉关这块的投资怎么样?

何倩茹:布吉的话,如果你现在入手的话还会有一波的小升幅,布吉已经在2017年升过一轮了,而且升幅还不小,布吉也是来源于整体的规划提升,东进战略布吉是一个很重要的关口,所以很多人早已经在那里布局了。而且我们看到布吉有很多旧改项目在启动,所以布吉你可以再关注,可以再发掘一些水位比较低的楼盘入手,也是一个比较不错的地方。

提问四:对于刚需来说,买二手房买在民治和大芬、布吉那一片,这两个怎么选择比较好?

刘瑞:我觉得民治比较好,我总觉得给我的定位,布吉有点像罗湖,龙华像福田。价格差异方面,均价相差在1万块钱左右,民治更贴近福田和北站商务区,未来发展的潜力更大一些。

提问五:我最近有关注东门老街附近的二手房,我想问一下那个片区未来的发展怎么样?相对来说那边的价格低一些,所以对这个片区比较感兴趣。

何倩茹:东门老街是比较老的区域,而且大的规划也没有看到在东门会发生。但是我们看到罗湖会把东门作为金三角的地带,这个金三角可以去到什么地方呢?可以去到蔡屋围,再往东一点是去到火车站,然后再到水贝,东门是一个中心位置。东门最大的优点是什么?租金回报率非常高,因为目前价格相对比较低,所以作为投资的话是非常不错的选择。但是反过来如果只是自住的话,你要求不是特别高的,罗湖有很多选择,东门也是一个不错的地方,但小区会比较小,物业相对比较旧,这些缺点都是我们要面对的。只是你要在这两个之间做一个平衡,到底你是要一个非常宜居的环境,非常优美的环境,还是租金回报会比较高。这两个之间你要做一个选择。

提问六:我想问一下泰国曼谷的房价。

江帆:刚好我在做海外物业,所以可以分享一下。泰国的房价,大部分的均价在2万以上,总的来说泰国作为一个旅游城市,在东南亚的地位比较不错,最近也比较热,有比较多的项目出台。如果考虑泰国的房子跟国内的思路是一样的,要买就买好地段好资源的。在海外选国家选城市更重于选单个楼盘。最近关注度比较高的是缅甸金边,缅甸是美元结算的国家,当时在人民币汇率不稳定的情况下有很多人在缅甸置业,换取美元单位的不动产来抗跌。如果东南亚置业,想旅游,真的喜欢泰国这个国家,选曼谷问题不大。如果想选一个保值增值的物业,可以适当地跟着“一带一路”走,把眼光看远一点,也考虑一下当地货币的情况,考虑一下美元产品。

泰智会产业加速器(深圳高新园)

泰智会成立于2015年10月,已在多地布局专业孵化器和垂直产业加速体系;完成了国内首家产业促进组织加速器、园区协同创新中心,运营了人工智能、虚拟现实、车联网等主题的众创空间,形成了高新技术企业+产业联盟+产业园区的三位一体产业生态培育体系。 

泰智会成立之初建立了“园区协同创新中心”。泰智会创业空间也获得“国家级众创空间”、北京/深圳/上海市级众创空间、“中关村创新型孵化器”等资质。

深圳泰智会位于深圳市南山区高新园,结合深圳产业优势打造了车联网产业链孵化、国际合作空间站、港澳台协同创业等特色业务板块,提供全产业链条孵化服务,是泰智会在跨区域协同发展的重要布局。

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