在过去的2017年楼市政策里,租赁行业可以说是最大“赢家”,同时2017年也被业内人士称为房企租赁元年。据相关统计数据显示,深圳住房自有率仅为34%,常住人口中近七成为非本地户籍,居住需求要靠租房市场解决。然而,人员流动大、人居环境不佳的传统农民房很难满足都市新青年的长期的租赁需求。规模化、集中式的品牌长租公寓成为年轻一代九零后的首选,部分品牌公寓的入住率甚至达到了90%以上。然而,对长租公寓的功能定位、地理位置、装修风格、租金价格也是年轻租客们考虑的重要方面。

       在过去的2017年楼市政策里,租赁行业可以说是最大“赢家”,同时2017年也被业内人士称为房企租赁元年。据相关统计数据显示,深圳住房自有率仅为34%,常住人口中近七成为非本地户籍,居住需求要靠租房市场解决。然而,人员流动大、人居环境不佳的传统农民房很难满足都市新青年的长期的租赁需求。规模化、集中式的品牌长租公寓成为年轻一代九零后的首选,部分品牌公寓的入住率甚至达到了90%以上。然而,对长租公寓的功能定位、地理位置、装修风格、租金价格也是年轻租客们考虑的重要方面。

       近年来,在国家相关政策的推动下,由房地产商、互联网企业或酒店推出的长租公寓,开始更多进入大众视野,而这也正在影响年轻人,尤其是90后、95后的置业观和生活方式。据相关权威机构调查显示,房价高企、注重生活品质、工作流动性较大等因素是90后置业观发生改变的主要原因。

       “既注重隐私空间又不愿孤独”的90后在租住需求上呈现出独特性,除了要满足居住需求外,还特别看重配套服务水平和社交功能。相较于租住传统的农民房,90后更偏爱集中式的长租公寓。腾讯房产走访发现,长租公寓成为不少90后的首选,部分品牌公寓的入住率达到了90%以上。

        从目前市场上的长租公寓的模式来看,分散式更加侧重居住刚需,集中式则更加注重物业服务和社区运营。值得注意的是,集中式长租公寓大多配备公共区域,其中健身房、公共厨房、书吧、咖啡吧、影音厅、开放式会议室等区域成为标配。多数长租公寓还建立了管家负责制,即每家门店都配有一位管家进行租前或租后服务。

       据迈点研究院数据显示,北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家,占集中式品牌长租公寓市场的70%。一品牌长租公寓相关负责人向腾讯房产表示,“租赁客群对房屋的首要考虑因素还是在通勤距离上,硬件投入上基本差不多,未来真正出现差异化可能会在服务上面。而集中式长租公寓注重物业服务使其成为年轻人的首选。”

       近日,58集团通过向全国收集的2019份有效答卷及安居客单日超过900万次的访问情况等数据分析得出,理想居所与居住空间、居住小区、城市区域、居住服务有关。报告显示,不同年龄层的居住人群,对于周边配套的需求也不尽相同。60后最希望家周边有超市或菜场,95后更需要24小时便利店;60后对于医院和公园的渴望远高于95后;90后对于健身房的需求较高,同时希望能将地铁和公交等作为主要出行方式,距离小区的理想距离是1公里内。关于理想旅居地产,六成网友认为优美的旅居环境是重点,超过一半网友认为交通便捷更重要。此外,时下流行的长租公寓获得超过36%非婚人群的喜爱,交通便捷、安全管理、商业发达等特点吸引不少用户。

       总体来看,城市人理想居住呈现出新趋势:更加注重个人私密空间、更加追求复合型居住条件、更加关注安全性及住户素质等人本层面的宜居价值、渴望居住的安全感、选择中介最注重诚信因素等。

       2014年至2017年,魔方公寓、自如、YOU+国际青年社区等长租公寓运营商先后进入深圳,带来一种新奇、多变、有趣的租住方式,受到九零后职场新人的青睐与欢迎。近日,据58集团房产数据研究院发布《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》显示,39%的租房人群在选房时最关注的是租金价格,选择理想月租金在1500元以下的用户接近40%,理想月租金超过3000元的租房人群为29%;而对于中介及房东的服务态度问题,租房人群关注占比仅为12% 和5%。

       据了解,长租公寓的租赁价格目前都在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于深圳福永的泊寓为例,它主要面向35岁以下、有固定工作的年轻人或在校学生。房型主要有单间、一室一厅以及复式,房租为1700-2300元左右,租期为半年或一年,采用押二付一的方式。此外,加上超过200元的物业管理费、水费、电费等支出,每月居住成本超过2000元,比周边普通租赁住房要高出一些。租住在万科泊寓福永店的90后媒体人阿霞向腾讯房产表示,“虽然长租公寓要比住农民房要贵,但公寓格局会比农民房好一些,而且公寓带装修,拎包入住,对于女孩子来说也更方便、安全。”

       再例如魔方公寓景田店,它坐落在景田中心地带,由原景田市场部分旧楼改造而成。工作人员称,“一居室月租均价可达5000元左右,主要是CBD高收入金领居住,这些人群对价格不敏感。”此外,魔方公寓西丽南路店毗邻茶光地铁站,交通餐饮配套齐全,出行较为方便,生活氛围浓郁。工作人员向腾讯房产表示,“单间月租均价3800元,主要租住群体为附近企业的员工和学生,而且以90后居多”。

       不过魔方公寓景田店基本没有公共活动区域,而价格的浮动主要和楼层、朝向及租赁时长有关,较佳朝向比较差的朝向贵100元/月,楼层每高一层贵200元/月,短租相对长租而言大概有10%的租金上调。

魔方公寓景田店

       据58集团房产数据研究院发布《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》显示,在各类户型的出租房屋中,以一居室、二居室为代表的小户型受到承租人的更多青睐。58集团2017租赁蓝皮书指出,租房人群对一居室需求占比达到40%之多。业内人士认为,这一方面是由于一居室的私密性较好,可以满足人们对独立生活环境的基本要求,另一方面是因为大量的年轻租客多选择单人或者伴侣共同居住,一居室可以同时满足降低生活成本和提高生活品质的需求。

       据了解,目前长租公寓一般以散租为主,因此在产品设计上,单个房屋大小一般在建面10-60平米左右,再通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能。建筑面积18-25平米的户型,即可满足居住、独立卫浴、晾晒、收纳等多个居住需求。因各个公寓改造的来源不同,或是对标的客户群体不同,也导致了出现了不同公寓其户型大多不一致的现象。

整租一居

整租二居

整租三居

       值得注意的是,深圳的长租公寓在挑选租客上也有相同或者类似严格的要求。例如,YOU+强调“三不租”,即“结婚带小孩的不租,45岁以上人群不租,不爱交朋友的不租”。自如也强调,其推出的“自如友家”合租产品一般不面向40岁以上的中年群体。租户入住之前,大多需经过运营严格的考察或填写相关调查表。

深圳V客青年公寓

       与市场价格相比,风格时尚的长租公寓月租略为昂贵。那么,它靠什么吸引以“90零后”为主体的职场新人?腾讯房产走访多家深圳长租公寓发现,长租公寓收房和运营模式各不相同,但都提供统一的设计装修,统一的品牌家电家具。在装修风格上各有特色,较能满足90后租房的高要求。与此同时,其为住户提供专门的管家、保洁和维修人员,通过互联网看房、交租和维修申报,减少了不少常规租房的麻烦。此外,根据自如发布的租房数据报告显示,在优越条件下成长的90后,95后,更强调生活品质、房屋品质和租后服务的完善度,他们认为居住的小理想是从一个属于自己的独立房间开始的。长租公寓以更加青春时尚快捷的特点吸引着大学毕业生、年轻创客等人群。

       不少租者表示租房的痛点在于居住质量差和稳定性差,而强调居住品质及社交属性的长租公寓满足了90后对租房的升级需求,成为都市白领的新选择。以自如为例,作为一家O2O长租公寓品牌,自如旗下的自如友家的优势很大程度来自它推出的合租产品。自如友家合租产品从最初1.0版本升级到如今4.0版本,即推出拿铁、布丁、木棉、米苏四种风格,它对原有风格进行更新,在物品收纳、多样化组合等方面进行了重新设计,满足合租群体在储物、个性化搭配等方面的需求。

       如今,在互联网+时代,下载App就可线上租房签合同,上网看房源顺带还可了解合租伙伴的星座和年龄,让原本辛苦的找房过程变得更为轻松。于是有亲历者在网上留言,“如果想拎包入住,或者如果你是女孩,建议选择长租公寓,相比农民房会更安全。”

       目前租住在位于前海深港青年梦工场的YOU+国际青年社区的90后设计师阿琳,对此深有体会。从老家湖南来深圳将近十年,她先后住过华强北附近的城中村,宝安老城区的居民小区,“虽然城中村租金便宜,但环境相对较差,小区房环境不错,但很难和邻居认识,而且离单位也有一定距离,每天上下班挤地铁花费不少通勤成本和时间成本。”而在阿琳看来,选择长租公寓对爱热闹的年轻人来说,更容易认识朋友,而且实现了职住统一,工作起来更加高效。

前海深港青年梦工场的YOU+国际青年社区

       事实上,随着时代的发展,深圳人的租房观念也在悄悄地改变。租房,不再像过去一样,只是找一个简单的栖身之所,而是一种更为主动的选择。选择租房的人们,特别是以90后为主体的年轻人,对租房的房屋品质、装修配套、交通便利和租房体验,有了更高的期待。而从城中村到长租公寓的过渡,也折射出年轻一代租房观念的转变。

       作为中国首家连锁集中式长租公寓运营商,总部位于上海的魔方公寓进驻深圳以来,在项目选址上,侧重选择大型科技/工业园区周边、地铁1公里范围内,且周边配套丰富的地段。比如,魔方公寓洪浪北店就建在创业园区内,主要群体也为创业园区内的工作人员。对刚走上社会的青年创业群体而言,工作居住地点均在创业园内的LOFT,居住者再也无需面对职住分离的烦恼。

       尽管长租公寓目前在深圳的发展尚处于起步阶段,且多由工业园区或者城中村改造而成,但它们仍凭借精美的装修、丰富的社交活动吸引了年轻人的注意。于是,越来越多的90后从城中村和传统小区房走出,开始选择租住长租公寓。尤其是初入职场的年轻人来说,在经济实力不够买房但又希望拥有高质量居住环境的迫切需求下,长租公寓不失为一种不错的选择。

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