深圳住宅限购后,不限购不限贷的商务公寓产品曾经成为市场的新宠。据深圳中原地产数据显示,深圳存量公寓大约5.5万套,但近5年的成交占存量81.1%,二手房成交也很活跃,投机性购房较为明显。而刚刚出台的深圳 “731”楼市新政落地,其中涉及的商务公寓部分的“5年限售,新增商务公寓只租不售,且不得改变用途”政策的出炉,也被业内视为“史上最严”,也引起了市场及业内的高度关注。

       深圳住宅限购后,不限购不限贷的商务公寓产品曾经成为市场的新宠。据深圳中原地产数据显示,深圳存量公寓大约5.5万套,但近5年的成交占存量81.1%,二手房成交也很活跃,投机性购房较为明显。而刚刚出台的深圳 “731”楼市新政落地,其中涉及的商务公寓部分的“5年限售,新增商务公寓只租不售,且不得改变用途”政策的出炉,也被业内视为“史上最严”,也引起了市场及业内的高度关注。

前海某商务公寓项目 腾讯房产摄

       深圳住宅限购后,不限购不限贷的商务公寓产品曾经成为市场的新宠。据深圳中原地产数据显示,深圳存量公寓大约5.5万套,但近5年的成交占存量81.1%,二手房成交也很活跃,投机性购房较为明显。而刚刚出台的深圳 “731”楼市新政落地,其中涉及的商务公寓部分的“5年限售,新增商务公寓只租不售,且不得改变用途”政策的出炉,也被业内视为“史上最严”,也引起了市场及业内的高度关注。

       新政出台后,对深圳商务公寓市场有何影响?商务公寓市场到底后市如何走?还有没有投资价值?只租不售,会不会导致开发商拿地开发热情消退?有业内人士认为,这次公寓限售五年,新房加上取得房产证时间,预计要七年才能出售,打击短期投资,降低投资性交易,深圳商务公寓市场恐将进入一段"冰封期"。

2018年上半年深圳商务公寓成交量增价跌

       上海、北京等地公寓新政出台后,上海128个公寓项目停售,北京公寓限购,投资客撤离京沪,商住楼迅速降温,公寓市场已经处于冰封。

7月31日深夜,链家深圳总部连夜赶工网签的工作人员

      而据深圳中原研究中心数据显示,虽然前两年深圳商务公寓供应逐年上涨,但2018年上半年,深圳商务公寓批售项目11个,总供应面积23.8万㎡ ,同比下跌49.1%,上半年供应量也仅为去年供应量的17.8%。

       不过,在成交方面,商务公寓市场仍是较为火热,呈现量涨价跌态势,2018年上半年商务公寓成交49.9万㎡ ,比去年上半年增长31.3%,占去年总成交的51.0%,均价59279元/ ㎡,比去年下跌4.6%。

       深圳中原研究中心预计,今年上半年整体市场相比去年仍处于略有增长,但是公寓成交主要来源于去年下半年入市项目。由于今年上半年推售量较少,预计今年全年成交量会有所下滑。

       深圳市发布 “731”楼市调控新政策后,深圳中原研究中心表示,从成交方面来看,短期内必然将会减少商务公寓的投资行为,短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。

       而未来新建的商务公寓只租不售,租赁市场供应量将增加,市场上可交易的商务公寓的数量是有限的,长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求,因此长期来看市场上对商务公寓的需求依然存在。

深圳整售案例频现, 商务公寓大宗交易还会有吗?

       回顾2017年下半年至2018年年初,深圳商务公寓以及产品大宗交易和“扫货”整售现象频现,刷屏地产圈。此前,单栋或多栋产品被整购的案例,还发生在深南道68号、塘朗城、深业东岭、远洋新干线等项目上。

       据戴德梁行数据统计,2017年录得商务公寓大宗交易(成交金额超6000万元)总成交额约90亿元。戴德梁行方面分析,深圳投资机构买家较为活跃,相比过往银行业、险企整购写字楼作为深圳总部,目前买家身份更多样化,且交易类型也已经扩大至商务公寓、工业园等物业。

       2017年11月12日:“龙光玖钻”被整售两层,共64套房源,总货值达1.4亿元。

       2017年11月28日:龙华“红山6979”一期公寓471套被整购。

       2017年12月:“招商中环”414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购,每平米6.8万,总货值达30亿左右。

       2018年1月:新年首个开盘的福田“宝树台”公寓约200余套被洽谈整售。

       2018年3月27日:汇德大厦被打包整售,备案总价高达41亿;

       2018年4月5日:华联全景商务公寓260套总价8.1亿,被打包买走。

       美联物业深惠董事总经理江少杰分析,商务公寓承接了部分住宅外溢的需求,受到投资客的青睐。在租售并举的政策导向下,预计未来也会有更多的机构会对公寓产品感兴趣。

       腾讯房产深莞惠总编辑符毅认为,前段时间深圳市场出现的公寓机构整售案例,新政也给出了退出的机会,可以继续拿出来销售,不过从政策导向看,机构或许会调整思路长线持有出租,然后寻找别的方式回笼资金。

堵住资金炒作商务公寓,新政后公寓还能不能买?

       近五年,深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右;近一年半,企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%,个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来,北京、上海、广州均加大力度,抑制商务公寓投机炒作。

       新政后,深圳的商务公寓还能不能买,住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示,政策的出台,一是有利于抑制投机,堵住社会资金炒作商务公寓;二是确保产业用地供给,发挥商务公寓基本配套作用;三是增加租赁供应,促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施,可能影响开发商参与城市更新的积极性,但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间,具有积极的意义。

公寓其实也分很多种,这类公寓不受限

       据了解,在深圳建筑规范中,分为商品住房、商务公寓、办公用房、商业用房,其中非住宅类的商业用房和工业厂房就叫“商住房”即类住宅,商业公寓跟它是并列的。商务公寓在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖,商务公寓一类产品是合法的。

       深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事总经理罗宇表示,深圳工改工配套宿舍类的“公寓”则不受本次新政限售影响。

最新解读

  • 深职院房地产研究所所长 邓志旺

  • 深圳壹地产总编辑 陶文杰

  • 大家顾问董事长 尹香武

  • 华南城市研究会副会长 孙不熟

  • 合一城市更新集团董事总经理 罗宇

  • 某房企营销负责人 吴先生

  • 某房企战略投资部 陈先生

  • 京深资深楼市分析师和操盘手 大渔

深职院房地产研究所所长 邓志旺

首先,这个政策出台后,既有有利的一面,也有不利的一面。就说以后新的商务公寓的供给量就基本没有了,从供需关系来看,以后可能只能买存量的公寓了,那么对于存量的公寓,和在售的公寓来说确实是个利好。


但另外一方面,规定要五年限售对个人投资者来说要求也相对较高,这个也是个负面的影响。这里面关键就看大家买公寓是持一种什么样的心态?如果是短线为主的,或者说中短线为主的,可能很多人就会退出这个市场。如果大家本来就说确实没有别的选择,或者别的品种又不太好,你们也不是太急于出手那么相对来说可能会。


对于想买二手商务公寓的人来说,如果大家都是一短线为主,那么可能会吓退很多接盘者。所以如果没有什么金融创新那些产品来对内对冲,否则短期会有压力的。


从这个整体政策来看,对投资都形成了一定的压力,到时候大家会不会退出房地产市场,去寻找其他渠道的投资。如果大家还是无法就从这个市场脱身的话还是选择这里面掘金的话,只是整体性的影响的话,那么公寓,我觉得表现就不会太差,横向比较来看他还是有一定的投资价值的。我觉得确实可能需要时间去检验啊。


北京上海的二手楼现在都相对都比较惨淡啊,这个深圳到底能不能走出一条不同的路来。深圳存量市场相对来说比较小,资金的这种冲动呢,又比他们强,如果要最早复苏的话,肯定也是深圳开始。


目前政策还只是针对商务公寓,应该是不包括这个工业公寓的。如果工业公寓这一块要堵住的话那工改工的项目就没法做了,原来这个回笼资金主要就靠这一块。


如果没有更好的开发项目的话,开发商以后还得做,只能通过一些金融手段去解决。就像有些工业公寓的话,他就采用这个,以租代售,以前的办法是签二十年再送十年,那么目前来说的话,如果是只能最长十年的话,可能合同可能签十年送三十年,但产权没有转移这个是有一定的风险的。那开发商的话看能不能有别的办法融资,公寓建好去抵押融资,然后再拿这个资金去做别的事情,就看银行对这种资产的兴趣和评估的价值。

深圳壹地产总编辑 陶文杰

其一,新供应用地的商务公寓一律只租不售。未来可售商务公寓急剧减少,这对现在发售的商务公寓其实是利好。
其二,通知发布之日起,新购商务公寓,拿证后限售5年。如果买新房,拿证一般要2年,拿证后限售5年,基本要7-8年后才能卖。
这一点对商务公寓是利空,流动性基本锁死,商务公寓短炒没可能了,买商务公寓的,至少要做7-8年长线投资准备。不过,老实说,买商务公寓做短炒的并不多。
未来的商务公寓价格如何变化?可售的供应减少了(新增供应用地只租不售),需求也减少了(投机和7年以下投资需求消失了),价格变化要看二者减少的相对程度,不好简单判断涨跌。有几种公寓依然有增值潜力:高租金收益率的公寓,中心地段的公寓、新兴优质地段的公寓。尤其上车门槛比较低的。
核心原因就在于,未来新供应用地的商务公寓,一律只租不售了,中长期供应会大幅缩减。而公寓不限购,自用和长期投资需求,是可以面向全国甚至全世界不断积累。
建议,从自用、长期投资角度甄选好的公寓,这种公寓的供应未来是断崖式下降的。

大家顾问董事长 尹香武

这一次新政影响最大的是商务公寓的领域,这个影响要分四个层面看: 
第一,对于已经批准、已经在建的这些商务公寓反而是利好。因为未来的新增供应会减少,现在很多商务公寓位置都还不错,所以对这些项目相对反而境况叉好了,未来的竞争也少了。
第二,要拿出过渡期处理细则,因为已经出让的土地里边是商务公寓指标、但还没有建设未上市的这些怎么办。这部分到底受不受约束,受不受影响,目前还不得而知。
第三,对于未来的房企和土地市场的影响。那么房地产企业以后再建商务公寓的积极性会下降了,因为要持有对于现金流影响是比较大,毕竟收租金的培育期太长了。土地市场呢,未来不排除有些配建商务公寓的土地流拍的现象,因为这个成本算不过。这就要求配套一些的税费减免政策,鼓励房企积极投入租赁型物业开发,房企长期持有能够算得过来账,那这个地块就不会受太大影响。
第四,对于未来,我判断可能会产生“微妙”的行业创新,因为商务公寓只租不售,但是写字楼是可以销售的,所以写字楼的优势反而凸显出来了,不排除未来有一些企业申请把商务公寓的指标改为写字楼,但是在盖写字楼的时候呢,又做成商务公寓那个样子。

华南城市研究会副会长 孙不熟

可能让深圳房地产市场的“最后一块堡垒”也“沦陷”了,看上去比北京上海还严厉,但公寓投资者不必惊慌。高级玩家,价值投资,都是只买不卖,股神巴菲特就不怕被冻结股票流动性,也从来不关心K线图,如果把不动产投资理解为抵御通货膨胀的手段,那么只买不卖是最佳策略。如果杠杆不是太高,无非是多拿几年而已。控制公寓供应量,公寓会更稀缺。


暂时冻结市场流动性,是对市场的一种保护,防止出现较大波动。


如果将目光放到临近的广州,碧桂园在番禹长隆就有一个较为成功的纯租赁项目。相比与深圳,广州公寓买卖市场还较为明朗:公司仍可购入公寓,个人则允许购买二手公寓。在广州珠江新城,三万多即可买到公寓,LOFT单价也不到五万。

合一城市更新集团董事总经理 罗宇

新政对深圳短期公寓市场会带来供应减少等影响,深圳的核心地段的商务公寓还是有保值作用,但偏远地区的商务公寓不排除开发商回笼资金降价出货,或者搞精装修。
此外,未来商务公寓只租不售,对开发商资金周转会带来压力,部分开发商进行城市更新的积极性也会受到影响。

某房企营销负责人 吴先生

第一,商务公寓会更加稀缺,因为都是企业持有了;第二,会推动商务公寓的租金的上涨;第三,买公寓的人基本上都是中长线的,很少买短线的。虽然有一定影响但影响不大;第四因为深圳市场上的公寓整体单价低,总价少。基本在三百万以内,一百多万基本可以买个一房两百万买个两房啊,而现在深圳正常三房住宅的起步均价要每平米五万五,都得上三百六七十万。所以商务公寓一百到三百万的区间价,还是有不少人会来选择的。


因为深圳还是不断人口在涌入,刚开始又买不起住宅,假如你买了个公寓自住,不必要去考虑五年内能不能卖。


对于开发商热情会不会降低的问题,开发商现在也是在积极地介入长租公寓呀,万科金地龙湖都在积极的做,因为你大家都在做这个市场,租金方面就可控了,这个市场还是赚钱的。只租不售,以后大家去拿这个地的时候,你的测算的不会那么激进。

某房企战略投资部 陈先生

商务公寓在商品房体系中占比不高,但在住宅严厉限购下,一定程度吸引了投机性、炒作性的资金。目前深圳还是沿用“房住不炒”的整体思路、以“去杠杆”为目的。如果不抑制公寓炒作,将会影响整个住宅体系,以及整个房地产市场的健康。因此731新政是一个风向标,是打补丁的政策。


个人不太看好后市,目前市场投资价值不大,明显是鼓励长线投资资金进场,开发租赁型物业,释放供应。但在整体成本高达15%左右的市场环境下,长线资本也会受阻。


只租不卖虽会赶出炒作资金,但租房市场会受影响,结合限售政策,预计房租有上涨压力。由于商务公寓持有和转手成本太高,这类市场会迅速降温。


未来谁会去做长线房东收租?其实市场都会有办法以基金形式再退出。用赚的钱覆盖持有部分,也是优良资产,有流水,可以做经营性贷款,不能覆盖的钱就需要给长线资金自己退出。

京深资深楼市分析师和操盘手 大渔

身处北京的我,见证了北京商住从过热、暴涨到遭遇冰冻的全过程,我相信这一现象决不会只出现在北京。

北京商住被严控后销量下跌90%,价格暴跌1/3,充分说明了这个市场充满了投机和炒作。住宅限购加码后,深圳商住遭遇热捧,被大量无资质的投资客买入,商住最红之日,就是调控即将来临之时。


不得不说,和北京商住调控令比起来,深圳还是要宽松很多。不过,五年限售,新房很可能拉长到七年,对于商住这个市场来说,已经足够喝上一壶了,预期深圳商住下一步会有10-20个点的下跌空间。

  • 深职院房地产研究所所长 邓志旺

    深职院房地产研究所所长 邓志旺

    首先,这个政策出台后,既有有利的一面,也有不利的一面。就说以后新的商务公寓的供给量就基本没有了,从供需关系来看,以后可能只能买存量的公寓了,那么对于存量的公寓,和在售的公寓来说确实是个利好。


    但另外一方面,规定要五年限售对个人投资者来说要求也相对较高,这个也是个负面的影响。这里面关键就看大家买公寓是持一种什么样的心态?如果是短线为主的,或者说中短线为主的,可能很多人就会退出这个市场。如果大家本来就说确实没有别的选择,或者别的品种又不太好,你们也不是太急于出手那么相对来说可能会。


    对于想买二手商务公寓的人来说,如果大家都是一短线为主,那么可能会吓退很多接盘者。所以如果没有什么金融创新那些产品来对内对冲,否则短期会有压力的。


    从这个整体政策来看,对投资都形成了一定的压力,到时候大家会不会退出房地产市场,去寻找其他渠道的投资。如果大家还是无法就从这个市场脱身的话还是选择这里面掘金的话,只是整体性的影响的话,那么公寓,我觉得表现就不会太差,横向比较来看他还是有一定的投资价值的。我觉得确实可能需要时间去检验啊。


    北京上海的二手楼现在都相对都比较惨淡啊,这个深圳到底能不能走出一条不同的路来。深圳存量市场相对来说比较小,资金的这种冲动呢,又比他们强,如果要最早复苏的话,肯定也是深圳开始。


    目前政策还只是针对商务公寓,应该是不包括这个工业公寓的。如果工业公寓这一块要堵住的话那工改工的项目就没法做了,原来这个回笼资金主要就靠这一块。


    如果没有更好的开发项目的话,开发商以后还得做,只能通过一些金融手段去解决。就像有些工业公寓的话,他就采用这个,以租代售,以前的办法是签二十年再送十年,那么目前来说的话,如果是只能最长十年的话,可能合同可能签十年送三十年,但产权没有转移这个是有一定的风险的。那开发商的话看能不能有别的办法融资,公寓建好去抵押融资,然后再拿这个资金去做别的事情,就看银行对这种资产的兴趣和评估的价值。

  • 深圳壹地产总编辑 陶文杰

    深圳壹地产总编辑 陶文杰

    其一,新供应用地的商务公寓一律只租不售。未来可售商务公寓急剧减少,这对现在发售的商务公寓其实是利好。
    其二,通知发布之日起,新购商务公寓,拿证后限售5年。如果买新房,拿证一般要2年,拿证后限售5年,基本要7-8年后才能卖。
    这一点对商务公寓是利空,流动性基本锁死,商务公寓短炒没可能了,买商务公寓的,至少要做7-8年长线投资准备。不过,老实说,买商务公寓做短炒的并不多。
    未来的商务公寓价格如何变化?可售的供应减少了(新增供应用地只租不售),需求也减少了(投机和7年以下投资需求消失了),价格变化要看二者减少的相对程度,不好简单判断涨跌。有几种公寓依然有增值潜力:高租金收益率的公寓,中心地段的公寓、新兴优质地段的公寓。尤其上车门槛比较低的。
    核心原因就在于,未来新供应用地的商务公寓,一律只租不售了,中长期供应会大幅缩减。而公寓不限购,自用和长期投资需求,是可以面向全国甚至全世界不断积累。
    建议,从自用、长期投资角度甄选好的公寓,这种公寓的供应未来是断崖式下降的。

  • 大家顾问董事长 尹香武

    大家顾问董事长 尹香武

    这一次新政影响最大的是商务公寓的领域,这个影响要分四个层面看: 
    第一,对于已经批准、已经在建的这些商务公寓反而是利好。因为未来的新增供应会减少,现在很多商务公寓位置都还不错,所以对这些项目相对反而境况叉好了,未来的竞争也少了。
    第二,要拿出过渡期处理细则,因为已经出让的土地里边是商务公寓指标、但还没有建设未上市的这些怎么办。这部分到底受不受约束,受不受影响,目前还不得而知。
    第三,对于未来的房企和土地市场的影响。那么房地产企业以后再建商务公寓的积极性会下降了,因为要持有对于现金流影响是比较大,毕竟收租金的培育期太长了。土地市场呢,未来不排除有些配建商务公寓的土地流拍的现象,因为这个成本算不过。这就要求配套一些的税费减免政策,鼓励房企积极投入租赁型物业开发,房企长期持有能够算得过来账,那这个地块就不会受太大影响。
    第四,对于未来,我判断可能会产生“微妙”的行业创新,因为商务公寓只租不售,但是写字楼是可以销售的,所以写字楼的优势反而凸显出来了,不排除未来有一些企业申请把商务公寓的指标改为写字楼,但是在盖写字楼的时候呢,又做成商务公寓那个样子。

  • 华南城市研究会副会长 孙不熟

    华南城市研究会副会长 孙不熟

    可能让深圳房地产市场的“最后一块堡垒”也“沦陷”了,看上去比北京上海还严厉,但公寓投资者不必惊慌。高级玩家,价值投资,都是只买不卖,股神巴菲特就不怕被冻结股票流动性,也从来不关心K线图,如果把不动产投资理解为抵御通货膨胀的手段,那么只买不卖是最佳策略。如果杠杆不是太高,无非是多拿几年而已。控制公寓供应量,公寓会更稀缺。


    暂时冻结市场流动性,是对市场的一种保护,防止出现较大波动。


    如果将目光放到临近的广州,碧桂园在番禹长隆就有一个较为成功的纯租赁项目。相比与深圳,广州公寓买卖市场还较为明朗:公司仍可购入公寓,个人则允许购买二手公寓。在广州珠江新城,三万多即可买到公寓,LOFT单价也不到五万。

  • 合一城市更新集团董事总经理 罗宇

    合一城市更新集团董事总经理 罗宇

    新政对深圳短期公寓市场会带来供应减少等影响,深圳的核心地段的商务公寓还是有保值作用,但偏远地区的商务公寓不排除开发商回笼资金降价出货,或者搞精装修。
    此外,未来商务公寓只租不售,对开发商资金周转会带来压力,部分开发商进行城市更新的积极性也会受到影响。

  • 某房企营销负责人 吴先生

    某房企营销负责人 吴先生

    第一,商务公寓会更加稀缺,因为都是企业持有了;第二,会推动商务公寓的租金的上涨;第三,买公寓的人基本上都是中长线的,很少买短线的。虽然有一定影响但影响不大;第四因为深圳市场上的公寓整体单价低,总价少。基本在三百万以内,一百多万基本可以买个一房两百万买个两房啊,而现在深圳正常三房住宅的起步均价要每平米五万五,都得上三百六七十万。所以商务公寓一百到三百万的区间价,还是有不少人会来选择的。


    因为深圳还是不断人口在涌入,刚开始又买不起住宅,假如你买了个公寓自住,不必要去考虑五年内能不能卖。


    对于开发商热情会不会降低的问题,开发商现在也是在积极地介入长租公寓呀,万科金地龙湖都在积极的做,因为你大家都在做这个市场,租金方面就可控了,这个市场还是赚钱的。只租不售,以后大家去拿这个地的时候,你的测算的不会那么激进。

  • 某房企战略投资部 陈先生

    某房企战略投资部 陈先生

    商务公寓在商品房体系中占比不高,但在住宅严厉限购下,一定程度吸引了投机性、炒作性的资金。目前深圳还是沿用“房住不炒”的整体思路、以“去杠杆”为目的。如果不抑制公寓炒作,将会影响整个住宅体系,以及整个房地产市场的健康。因此731新政是一个风向标,是打补丁的政策。


    个人不太看好后市,目前市场投资价值不大,明显是鼓励长线投资资金进场,开发租赁型物业,释放供应。但在整体成本高达15%左右的市场环境下,长线资本也会受阻。


    只租不卖虽会赶出炒作资金,但租房市场会受影响,结合限售政策,预计房租有上涨压力。由于商务公寓持有和转手成本太高,这类市场会迅速降温。


    未来谁会去做长线房东收租?其实市场都会有办法以基金形式再退出。用赚的钱覆盖持有部分,也是优良资产,有流水,可以做经营性贷款,不能覆盖的钱就需要给长线资金自己退出。

  • 京深资深楼市分析师和操盘手 大渔

    京深资深楼市分析师和操盘手 大渔

    身处北京的我,见证了北京商住从过热、暴涨到遭遇冰冻的全过程,我相信这一现象决不会只出现在北京。

    北京商住被严控后销量下跌90%,价格暴跌1/3,充分说明了这个市场充满了投机和炒作。住宅限购加码后,深圳商住遭遇热捧,被大量无资质的投资客买入,商住最红之日,就是调控即将来临之时。


    不得不说,和北京商住调控令比起来,深圳还是要宽松很多。不过,五年限售,新房很可能拉长到七年,对于商住这个市场来说,已经足够喝上一壶了,预期深圳商住下一步会有10-20个点的下跌空间。

附深圳8月在售的商务公寓项目一览表:

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