第52期
 
精彩语录
 

在冯刚看来,深圳土地资源稀缺从根本上注定了旧改是不可逆转的大势,房企若想在深圳继续发展,这将是绕不过去的一道坎,这也是为何越来越多的房企加入到旧改大军中,并逐渐展开厮杀的重要原因之一。

 

 

 
访谈实录
 
深圳旧改

 

旧改是个技术活 房企没有金刚钻难揽瓷器活

2004年,深圳全面拉开城市更新大幕,开始了漫漫旧改路。而那一年的冯刚刚取得东南大学土木工程学院硕士学位。

“作为深圳十年旧改的参与者之一,我和我的团队亲身经历了旧改之困难,之艰辛。自己走了很多弯路,也看见了很多房企在迷茫中苦恼。”冯刚双手合十悠悠说道。

在冯刚看来,深圳土地资源稀缺从根本上注定了旧改是不可逆转的大势,房企若想在深圳继续发展,这将是绕不过去的一道坎,这也是为何越来越多的房企加入到旧改大军中,并逐渐展开厮杀的重要原因之一。

但与传统的土地开发不同,旧改涉及的政策、资金、规划以及拆配比等问题更复杂,这对于早习惯粗放型土地开发,快速周转回笼资金赚钱的开发商来说,旧改简直是一项高难度技术活,部分房企因未做好充分准备而深陷旧改泥淖中难以自拔。

 

资金与政策风险共存 5年内深圳旧改写字楼扎堆

总结过去经验,冯刚提出如下三点是房企在旧改道路上遇到的最大挑战。

一是资金风险。事实上,城市更新单单在立项到专规报批通过,再到确认开发主体,进入开发实施流程之前的整个前期阶段,一般都要经历三到五年的时间。因此,在这段时间内,需要花费的时间精力、需耗费的资金成本、以及后期不可预见性的资金风险,对于开发商来说都是很大的挑战。

根据冯刚介绍,他的团队经手了深圳各区大部分的旧改项目,这些项目平均时限都长达4—5年,时间最长的一个项目已经启动整整9年,却还未通过审核报批。

“这么长的时间里,开发商很难看到自己的旧改项目是否能成功,一旦其中资金链出现问题,那么之前所有的投入都可能付之东流。”冯刚如是说。

二是政策风险。冯刚表示,深圳旧改目前走在全国前列,即便如此政府仍然在不断调整旧改政策,希望尽可能地在政策制定上平衡原住民或者集体企业、股份公司与公众利益以及开发企业这三方之间的利益。

而作为开发商一方来说,如果不能深入透彻地解读这些不断出台的新政策,或者说不会引导政府往市场制度化方向靠拢,制定更加贴合实际情况的政策,那么开发商在旧改中将面临巨大风险,不少项目可能会因不符合政策制度而临时停工甚至烂尾。

三是市场风险。因为时间周期长,在前期预算中这个旧改项目利润回报非常客观,但3—5年后,项目入市时市场情况也许又是另一番光景,尤其是住宅市场波动幅度大,更加难以研判。

包括深圳写字楼市场,虽然租金一直上涨但销售压力非常大。根据数据统计,随着深圳城市旧改的不断推进,未来5年内深圳写字楼市场或将推出千万级规模的量,这些写字楼大多来自城中村改造、综合体开发和工改工项目里的办公物业,届时,市场将面临严重的同质化竞争。这对于目前正在开发旧改写字楼的企业来说,潜在风险相当大。


【全文阅读】

 
02
 
往期回顾
Copyright © 1998 - 2011 Tencent. All Rights Reserved
腾讯公司 版权所有
分享到关闭

分享按钮不再出现?

确定取消
返回顶部