近期,随着调控威力的不断显现,深圳房地产市场回归冷静,刚需盘均在营销中心低调开盘,现场销售冷清,部分开盘去化率仅3成,与此同时,低首付、消费贷进入楼市现象又开始在深圳楼市出现。

一成首付就能买公寓,月供也能通过融资解决

“龙华线地铁口公寓,首付仅需2.5成,精装修交房,通燃气带阳台,先生需要考虑吗?”近日,腾讯房产收到网友爆料,有中介电话向其推销,称可以做低首付买房。据中介介绍,该公寓是有一家投资公司操盘,属于一手新房,目前在售户型为50-53平一房,和79平两房,产权50年,2018年底交楼,仅需3个点契税,1年之内交完剩余的2.5成首付,等到2018年4月才会供楼。而据腾讯房产了解,坂田某盘在开发商垫资情况下,购房者甚至只需要1成首付。

此外,深圳还有部分资产管理公司称,二手房也可以做高评高贷,且比一般的主流地产中介做的更低,“现有一批深圳红本房(面积60-140平2-4房)罗湖、南山、西乡、龙岗、宝安均有房源,带好学位,最低仅需10万可以操作,总价200500万,后期融资100万-300万!”某资产管理公司人员向腾讯房产推介称,因为融资成本低于房价涨幅,里面有钱赚,才愿意操作。

不过,低首付也存在着后期月供压力大的风险,后期现金流出现问题怎么办?针对此顾虑,该工作人员称可以靠后期融资出来,如果不相信市场,那就不要做,“房价暴跌,月供供不上我们不负责,客户都是看好房地产市场的那批人,上个月做了9套房,5套签约合同的客户连房子都没看。”该工作人员继续推销。

针对目前深圳房地产市场的低首付现象,深圳房地产中介协会研究总监徐枫称,房地产和金融具有天然的紧密联系,而低首付起源于香港,被一衣带水的深圳引用,随着近年来深圳房价的高企,工薪层很难凑出首付,垫资低首付能让更多的需求进场,加快推盘成交速度,但徐枫认为,这并不代表开发商资金短缺或急于回收资金,开发商资金链是否紧张和银行授信有关。

消费贷大幅增长,违规进入楼市受到关注

据Wind数据显示,2017年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。海通证券姜超认为,居民杠杆飙升,换来地产繁荣,由于去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限,部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成,导致居民短贷的高增长。

在2017胡润财富报告出炉后,有人调侃:据说现在的北京、深圳是这样的,遍地都是千万富翁,住着千万的房子,骑着自行车,挤着地铁上班,领着万元左右的薪水,抢着两三块的红包,家庭月收入两万,还着一万五的房贷,留着5000块过日子,很多张信用可来回折腾,不敢请假,不敢辞职,不敢生病,不敢和朋友聚会,住着千万的房子,过着乞丐的生活。

近年的房地产行情造就了众多千万富豪,但近年购房开支骤增对居民部门整体消费能力有一定透支,部分居民消费只能依赖贷款实现短贷高增原因之一。有网友称,由于工资难以覆盖房贷和生活成本,部分消费贷就是用来还房贷,不过近期,随着金融监管趋严,他六十岁左右的大叔用消费贷在帮儿子还房贷,捆绑出了问题。

而中国人民银行深圳市中心支行在2017年第9期《金融风险提示》中表示,近期辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,可能对房地产金融调控造成负面影响……

深圳房地产中介协会研究总监徐枫则认为,消费贷已经有10余年历史,最近2-3年形成较大规模,消费贷进入房地产市场,尤其是住宅市场,形成了资产泡沫,已经由经济问题变成了民生问题,中国人民银行深圳市中心支行此时发布金融风险提示,向市场传递出明确信号,政府已经关注到了房地产市场杠杆过度情况,并将会在金融层面加以制止。

楼市定向加息,深圳房贷利率年内已上浮0.83%

9月初,国有四大行便加入首套房贷上调5%的队伍当中,而在今年,深圳主流房贷利率呈现不断上浮趋势,2017春节后,深圳各银行将首套房优惠利率从88折上调到了9折;5月初,深圳首套房贷利率从9折全面上调到95折;8月中旬房贷利率主流回归基准利率。相比年初的88折房贷利率,楼市已经定向加息0.83%。

虽然深圳新房价连续11跌,但在房贷利率上涨的情况下,购房成本并没有下降。以购买总价300万的刚需小户型,等额本息贷款30年为例,首套房贷基准利率上浮5%,共需支出房贷利息约202.6万元,而房贷利率在88折利率情况下,仅需支出房贷利息约164.6万元,相比多出约38万利息。具体到月供方面,房贷利率上浮后,购房者月供相比则增加1053元。业内预计,不排除银行继续上浮房贷利率可能。

房屋价值可以变成零,但负债是永远存在。“现在是守着房子过苦日子”,有深圳网友称,“目前囤了4套,钱都压在楼市里了,这边房贷又要还,而且房子到处限购,卖也短时间很难成交,处于有价无市。”

在金融监管下,多套房者的月供将吞噬现金流,而房子作为固定资产变现需要一定时间,现在限购下有条件有能力市场上接盘有限,加上深圳市政府将与莞惠合作共建人才房,大力拓展人才房保障房渠道,分摊需求,炒房者接下来或将面临更严峻形势。

文/ 腾讯房产 陈小云