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宋留强:城市更新盛宴 开发商与业主的角色解读

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[导读]目前,深圳城市更新项目聚堆上马,5——8年后的深圳将发生翻天覆地的变化,开发商在城市更新中的角色不仅仅是房屋的建造者,更多的则是体现了“城市蓝图规划者”的高瞻远瞩。

引语:目前,深圳城市更新项目聚堆上马,5——8年后的深圳将发生翻天覆地的变化,无论是在城市面貌,还是在城市功能的转变上,开发商在城市更新中的角色不仅仅是房屋的建造者,更多的则是体现了“城市蓝图规划者”的高瞻远瞩。为此,腾讯大粤房产频道针对深圳城市蓝图规划者、深圳城市更新不可或缺的主角开发商进行一系列的专访,探寻5年后的深圳容貌……

 宋留强:城市更新盛宴 开发商与业主的角色解读

采访时间:2012年11月08日

采访地点:深圳市城市更新房地产咨询公司办公室

采访嘉宾:深圳市城市更新房地产咨询公司首席执行官 宋留强

一、城市更新之不可或缺的主角——开发商?

城市更新中涉及到最主要的三方:政府、开发商、原业主。政府是城市更新活动的规范者和管理者,政府的诉求是在社会稳定的前提下通过城市更新实现城市面貌的改善、产业升级、经济拉动。开发商是城市更新活动的主要实施者,开发商的诉求是通过城市更新房地产开发实现利润的最大化。原业主是城市更新活动效果的直接承担者,是不可避免的城市更新受影响者。那么,谁才是城市更新之不可或缺之主角?

《深圳市城市更新办法》最重大的一个改变是政府不再先动用公权力收回土地,然后招拍挂向社会供应土地。而是以法律法规的形式,以固定的基准地价的标准收取地价,然后让开发商和原业主以市场博弈的方式来对土地增值收益进行分配,从而形成以协议出让的方式向开发商供应土地。这时候,原业主在某种程度上来说形成了土地的供应方,原业主和开发商是基于商业博弈基础上的土地供方和需方。按照《深圳市城市更新办法实施细则》,开发商只有与100%的业主签订拆迁补偿协议后才能成为法律意义上的实施主体。每一个原先微不足道的小业主具有了事实上对城市更新活动的否决权。那么,谁才是城市更新之不可或缺之主角?

按照《城市更新办法》,原业主可以自己组织起来成立公司,自己进行小区的城市更新。这种做法在法律上和理论上都是行得通的。虽然在实施上存在较大的难度。但随着房地产策划、咨询、房地产代建公司等第三方服务机构的兴起和壮大,随着合作建房模式在全国卷土重来,谁敢说这种存量土地上的合作建房模式就没有实现的可能。这时候,开发商就会产生分化,部分资本运作能力强的开发商可能会转变为城市更新金融服务商,部分房地产项目运作管理能力强的开发商可能向城市更新房地产整合服务商或代建商的角色转变,部分成本控制能力强的开发商可能向城市更新房地产制造商转变。那么,谁才是城市更新不可或缺之主角?

城市更新是开启深圳市第三次土地制度改革的一把钥匙,是土地增值财富重新分配的一场盛宴。在这场盛宴中,政府、开发商、原业主都是主角。任何两方合谋来损害剩余第三方的利益,都注定了城市更新只能以失败而告终。只有建立在政府、开发商、原业主三位一体合作伙伴关系基础上的城市更新,才能真正将城市更新推向前进。

城市更新:由穷人身上的褴褛衣衫换为富人身上的光鲜大衣,幸福了谁?亏欠了谁?

城市更新对一个城市的改变无疑是巨大的。

通过城市更新,政府实现了产业升级:由低端制造业向高端服务业的转变;政府实现了存量低效利用土地的二次供应和土地收益以及GDP的再次拉动。通过城市更新开发高档住宅和豪华的城市综合体,开发商获得了他们期望的利润。通过城市更新,原居民中的中产阶级和富人实现了他们财富的增值,为他们原本惬意的生活上做了一次锦上添花。但城市更新改变的远不是这些。

由于城市更新,蓝领工人和小生意人失去了他们赖以生活的收入来源,农民工和低收入者不得不面对越来越高的居住成本,并不得不面对由于城市更新所提高的生活成本。这些人是城市更新中的弱势群体,他们还不得不面对一个未知的、他们可能难以适应的一种新的生活方式。他们还要面对一个不透明的,将他们排除在外的城市更新过程,此过程意味着他们被挤出、被边缘化。

据有关方面的公布数据,从2009年《深圳市城市更新办法》颁布后到2012年8月份,深圳市已批的城市更新项目有350多个,但完成拆迁补偿工作的只有20多个,推进困难的一个很重要的原因就是受到了城市更新中的弱势群体的强力抵制。政府和开发商要想推进城市更新,除了改变传统上的政府和开发商关起门来商议,然后进行自上而下的推动外,还要设计一个信息透明、多方参与、实时监控、利益共享的城市更新机制,并额外关注城市更新中的弱势群体,通过将有关NGO组织、有关经济救助基金、相关经济组织、各种专业组织引入城市更新,开展对城市更新中弱势群体的司法救济、经济救助、心理抚慰、就业促进等,从而引导弱势群体对城市更新工作的支持,才能真正推进深圳的城市更新。

原居民:是否该对我们城市更新中精神上的损失进行补偿?

城市更新是一项综合的城市化运动,它带来的不仅仅是城市结构、景观等物质形态的变化,也会带来人的心态、精神层面的各种变化。拆迁过后,原有的社区结构被打破,原有的邻里关系被打散,原居民在被动拆迁安置后,建立新的邻里关系和新的生活环境,往往意味着一定的时间代价和精神上的付出。现有的关于城市更新中的法律法规,基本上都只是对城市更新中的物质损失的补偿进行了规范。由于对精神损失在质和量上都很难界定,因此,在可以预见的时间期限内,在法律法规层面都很难对这方面的补偿进行规范。

但不能因为法律法规没有规范,城市更新开发商就可以逃避、回避对原居民的精神层面的补偿。按现有的城市更新法律法规,一个地区能否有效地实施城市更新,很大程度上决定于原居民的城市更新意愿。开发商自觉、主动地对原居民精神补偿的需求做出响应,可以极大地提高他们的城市更新意愿,从而有效推动城市更新工作高效地进行。

其实,有些实施主体在这方面已经进行了一些探索。比如,帮旧改的城中村建设宗祠、修谱撰志等,帮原社区通过拍摄生活记录片等。这些方式在一定程度上弥补了原居民的精神补偿的需求。但这些方式的静态性、临时性并没有很好地解决原居民被分散后的精神层面的重新聚合和继续沟通问题。许多旧社区的原居民被分散后,由于地域上得分离,关系开始渐渐疏远了,从而为原居民带来了精神上的失落和对城市更新一定程度上的恐惧。

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