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【秋交会论坛】小产房房转正是死局?

2012年11月13日18:04腾讯大粤网·房产频道张茂荣我要评论(0)
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前言:2012年中国深圳(秋季)房地产交易会于9月30日至10月4日在深圳会展中心1号馆隆重举行,受某知名房地产门户网站邀请,10月1日下午本律师与南方都市报房产新闻部副主任朱文策、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁共同就市民普遍关心的小产权房问题予以交流,内容如下:

一、小产权房概念

小产权房不是一个法律概念,而是民间对在集体土地上所建房屋的俗称。狭义的小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅,广义的小产权房还包括城中村、农民房、集资房、甚至违建房等。

二、深圳小产权房的来源与现状


1、来源:小产权房来源于我国《宪法》和《土地管理法》规定的土地集体和国有两元所有制体制,在全国普遍存在,但深圳有其衍生的特殊之处。深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中,完成了全市土地国有化、农民城镇居民化(2003年10月深圳市委、市政府出台《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》,2004年出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》),成为全国首个没有农村社会管理体制的城市,自此深圳已不存在严格意义上的小产权房(这也正是深圳官方不承认小产权房转正说法的原因所在),但在城市化过程中产生了大量的违法建筑,形成了颇具深圳特色的城中村,即:狭义的深圳小产权房产生于深圳土地国有化之前,广义的深圳小产权房产生于深圳土地国有后,房价的居高不下给集资房、违建房提供了广阔的发展空间,深圳违建房屡禁不止!

2、现状:目前的深圳小产权房主要体现为合法审批的农民房、集资房和未经审批的违建房等。据报道,截至2009年底深圳官方统计“城中村”农民房或其他私人自建房规模已超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%,而据众厦地产2011年《小产权房专题研究》披露的数据,深圳存量住宅中,小产权房比例已经超过60%,实际数量可能更多!

三、深圳小产权房政策梳理

深圳历来重视对违法建筑的打击,主要政策法规如下:

1、1999年2月26日《深圳圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》;

2、2001年10月17日:《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(均有实施细则,俗称“两规”);

3、2004年10月28日《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》;

4、2009年5月21日《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》);

5、2012年8月17日深圳市人民政府出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。

通过比较可以发现,2004年的《决定》属查违重典(成立“深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组”,由市长担任组长,常务副市长和分管副市长担任副组长,各区政府和市国土房产局、规划局、建设局、公安局、工商局、水务局、监察局、城市管理局、法制办的负责人为领导小组成员,下设“查处违法建筑工作办公室”和“城中村改造工作办公室”,其中“查处违法建筑工作办公室”设在市国土房产局,由该局局长担任办公室主任。同时成立“深圳市查处违法建筑和城中村改造工作法纪督查组”,由市委副书记、纪委书记任组长,市委常委、组织部长任副组长,市纪委、市中级人民法院、市检察院、市委组织部、市监察局的负责人为督查组成员,统一领导、协调查处在全市违法建筑、违法用地清查工作和城中村改造工作中各级党政机关、企事业单位及其领导干部的违法违纪行为。法纪督查组办公室设在市纪委,由市纪委秘书长任办公室主任。各区也要成立相应的领导机构。把查处违法建筑和违法用地工作的绩效作为考核各级领导班子的重要内容。综合执法、规划、国土、城管、供水、供电、建设管理、公安、水务、环保、房屋租赁、工商、农林管理等多部门建立联动机制,分工配合,互通信息,互相协助。政府有关主管部门不积极履行其工作职责、互相推诿、不配合相关主管部门工作的,追究主管领导和直接责任人员的责任;失职、渎职构成犯罪的,依法追究其刑事责任),对违法建筑的打击力度可谓空前绝后。

与其相比,2009年《决定》强调了“尊重历史、宽严相济”的原则,圳市农村城市化进程中出现的违法建筑采取分类处理的办法,区别情况分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处理,“临时使用”的处理方式等于承认了违法建筑的使用权,也意味着部分违法建筑将不予拆除或没收,深圳对历史违建开始采取宽容政策。该《决定》第22条规定“市政府应当自本决定施行之日起十二个月内制定实施办法和配套措施。实施办法应当试点后再全面实施”,但并未见具体的实施办法和配套措施出台,该决定事实上并没有得到贯彻执行。

2012年《措施》则干脆将小产权房交由原农村集体经济组织继受单位(以下简称继受单位)自行理清处置。历来政策变化显示了政府进退失据、左右为难的心态。

四、城市更新与小产权房

2012年的《措施》将经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内的小产权房处理权交给了原农村集体经济组织继受单位,形成了政府与继受单位谈,小产权房业主与继受单位谈(“家法”),政府不直接接手处置小产权房的状况,个人认为这种处理方式未必能从根本上解决深圳小产权房的问题,表现在:

1、《措施》适用范围窄,仅限于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内且用地行为发生在2007年6月30日之前的小产权房;

2、原农村集体经济组织本身就是大量小产权房的开发单位,如今已呈泛滥之势的小产权房,最初皆由农村集体私卖土地或原村民以其自用的宅基地合作建房发展而来,除非政府动用公权强制推进,其继受单位作为当事人之一,在客观上不可能自行清理完毕;

3、授权继受单位对所在范围内小产权房清理处置存在法律障碍及弊端:1)继受单位不是房地产管理机关,与业主属于平等主体民事主体关系,不具备单方做出清理处置决定并强制执行的权力;2)如果将该规定视为政府对继受单位的授权则缺乏上位法依据;3)继受单位做出的清理处置决定法律性质不清,造成业主不服清理处置决定诉求途径的缺失,可能引发新的社会不稳定因素。

4、可能催生新一轮小产权房热。很多媒体记者问我《措施》对于购房小产权房是利好还是利空,个人认为对二手房小产权买卖可能是利空,但对从继受单位购买的一手小产权房可能是利好,或将催生一手小产权房的热销。

五、购买小产权房的利与弊

1、利:购买小产权房的利有目共睹:首先,房价低,没有交易税费,租金回报率高,可以抗通胀,最起码能够跑过CPI,实现资产的保值;其次,可以不受“双限令”等楼市调控政策的影响,只要有资金想买多少都可以。

2、弊:表现在两个风险方面:1)违约风险。由于没有房地产证,很多小产权房的交易只是一纸合同,而这种合同又是无效合同,存在着房价波动下当事人一方毁约的风险,一旦某一方反悔并诉至法院,法院将判决退款退房;2)拆迁风险。不被法律所认可,没有产权证,随时面临被政府拆除、没收的可能,即使一直使用,在拆迁时也可能得不到补偿;3)质量风险:小产权房不是商品房,且大部分为违建,出售方不是合法的开发公司,购买后不可能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务,发生质量问题往往只能自行承担。

小产权房低廉的房价优势一直吸引着普通大众,购买者权衡于价格和风险之间(得与失,价格与风险,“两害相权取其轻,两利相权取其重”),并在法不治众心理下最终决定购买,但小产权房的交易毕竟违法,被法律所禁止,合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持。

需要特别提示购房者的是律师见证也是无效的。很多人为了保证交易的合法性,获得心理上的安全感,都委托律师见证交易,对此本律师提醒广大购房者:小产权房交易违法,深圳司法局明确要求律师不得对此见证,即便有律师见证,交易合同仍然无效!

六、小产权房前景预测

经合法审批的小产权房政府不可能予以没收或拆除,针对和城市化过程中形成的各类违法建筑,深圳从未停止过打击,但道高一尺魔高一丈,违建风潮似乎从来没有停止过。深圳市政府对违建小产权房宽容的政策措施一方面有利于寻求新的途径解决问题,另一方面又极大地刺激违建者和购房者的侥幸心理,加之庞大市场需求的存在(绝大多数人买不起、租不起商品房的现实决定了深圳离不开小产权房,小产权房的存在有其庞大的群众基础),深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。而深圳土地已经国有的事实为对农民房及违建房确权提供了条件,本律师预测未来深圳对于小产权房的政策“招安”的可能大于拆除和没收的可能。

房交会背景资料

于每年春秋两季举办的深圳房地产交易会始于1992年,历经21载成长,见证了深圳房地产市场的萌动、开拓和发展历程。1998年根据市场需要进行创新,每年在“五一”和“十一”期间各举办一次,从此确定了春秋模式。截至2012年5月春交会,已经成功举办了38届,本届秋交会为总第39届。自创办以来,深圳春交会、秋交会以“专业、规范、实效”为办展宗旨, 赢得了参展商及参展观众的广泛信任,是目前中国房地产交易会净展览面积最大的展会,取得了“中国地产第一展”的美名,对促进深圳房地产市场的健康发展起到了极其重要的推动作用,是促进购房者、开发商以及住宅产业相关机构交流的重要舞台。

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