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“楼书”承诺不兑现业主怒上法庭

2012年11月20日17:31腾讯大粤网·房产频道李胜春我要评论(0)
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按:由于在二手房买卖交易过程中不履行合同义务,在经济上将付出惨痛的代价。赔偿违约金22万元。

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

(2010)深中法民五终字第7 3号

上诉人(原审被告):刘宏同,男,汉族,住址深圳市罗湖区。

委托代理人:***,广东**律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):王小妹,女,回族,住址深圳市罗湖区***路**街**号。

委托代理人:李胜春,湖南公言律师事务所深圳分所律师。

委托代理人:张律师,湖南公言律师事务所深圳分所律师。

原审被告:深圳市某房地产经纪有限公司,住所地深圳市罗湖区深南东路****号深圳发展银行大厦附楼**楼**单元。法定代表人安**。

上诉人刘宏同因房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市罗湖区人民法院(2009)深罗法民三初字第1 7 4 7号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明,2 00 9年3月2 5日,王小妹(买方)与刘宏同(卖方)及深圳市某房地产经纪有限公司(居间方,以下简称某公司)签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,约定:王小妹向刘宏同购买位于深圳市罗湖区布心二线关外淘金山洪湖花园一期3 0 1号房,建筑面积为158.4平方米;转让总价款人民币2 2 0万元;该房产处于抵押状态,刘宏同需委托担保公司担保融资赎楼的,须于签订本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同,办理赎楼手续,买方应予协助,如仍不能获得赎楼贷款的,刘宏同应在合同约定转移登记日期前自行赎楼;该房地产交易定金共计人民币1 0万元,本合同签订时,王小妹向刘宏同支付5万元,2日内,支付定金余额5万元,上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管,王小妹将定金存入监管帐号,即视为刘宏同收讫;王小妹须于2 009年4月6日前支付首期款人民币3 4万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户;王小妹须于2 00 9年4月2日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料,配合办理贷款审批手续;任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。合同签订当日,王小妹与刘宏同签订了补充协议,约定:因王小妹首期款未能即时到帐,双方约定王小妹申请银行按揭时间定为2 0 0 9年5月1 0日前办理,刘宏同于银行产生的相关利息,自2 009年4月2 0日至2 00 9年5月1 0日期间所产生的利息,由王小妹负担(备注:若王小妹在2 00 9年5月1 0日前首期款仍不能到帐,顺利办理申请按揭,在此产生的利息由王小妹支付)。合同还约定了其他权利义务。合同签订后,王小妹按约定支付了定金人民币1 0万元。刘宏同未在签订本合同3日内与担保公司签订服务合同,办理赎楼手续,且于2 00 9年5月2 7日将涉案房产转让他人,并已办理过户手续。另查明,王小妹起诉后,某公司已将定金人民币1 0万元退回王小妹。

原审法院审理认为,王小妹与刘宏同签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是当事人的真实意思表示,合同内容不违反我国法律、法规的强制性及禁止性规定,合法有效。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定:“由于该物业处于抵押状态,刘宏同需委托担保公司担保融资赎楼的,须于签订本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同,办理赎楼手续”。但刘宏同未在约定的期限内办理涉案房产的赎楼手续,且已将涉案房产转让他人,刘宏同的行为已构成违约,导致该合同未能履行,合同的目的不能实现,责任在于刘宏同,王小妹要求解除《深圳市.手房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求,原审法院予以支持。依照合同第十六条约定,任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。本案中,由于刘宏同违约,导致合同不能继续履行,王小妹选择要求刘宏同支付转让成交价1 0%的违约金承担违约责任于法有据,原审法院予以支持。刘宏同辨称,导致合同无法继续履行,是因为王小妹没有按时支付购房首期款,是王小妹违约。该院认为,从双方签订的补充协议显示,王小妹与刘宏同对原约定的首期付款时间已作变更,王小妹履行了合同约定的给付定金的义务。同时,补充协议对《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中第十六条关于违约责任的约定并没有作出变更或予以废除,该条款对双方均具有法律约束力。因此,刘宏同的抗辩理由不成立,该院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定,判决:一、解除王小妹与刘宏同于2009年3月25日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》;二、刘宏同应于本判决生效之日起十日内支付王小妹违约金人民币22万元(总价款人民币220万元×10%=22万元)。如刘宏同未按本判决指定的期间履行付款义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延期履行期间债务利息。本案受理费人民币61 00元,减半收取为人民币3050元、保全费人民币2151元,均由刘宏同负担。

上诉人刘宏同不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1、撤销原审判决第一项;2、撤销原审判决第二项,驳回王小妹的诉讼请求。事实与理由:一、一审判决错误认定并遗漏了本案基本事实。(一)关于某公司的居间行为:1、某公司误导上诉人实际可以获得房款21 6万元,上诉人是在某公司的误导下签署了本案合同并办理了委托赎楼公证手续。2、某公司制定的本案合同条款违背了中介的公正义务,显失公平,损害了上诉人的合法权益。第一,合同第十条将本应由王小妹承担的“授权委托公证费”及由双方分担的“房地产交易服务费”转嫁给上诉人承担。虽然约定新增税费由王小妹承担,却在补充协议第十三条变更为双方协商,协商不成则自动解除合同。第二,合同补充协议第七条,将王小妹不能取得银行足额贷款支付房款的违约责任,变更为定金罚则,排除了上诉人依照合同第十六条约定的房款1 0%违约金的权利。 3、某公司合同签订之后有欺诈行为。 2 00 9年3月2 6日,上诉人办理了赎楼委托手续。同日,某公司业务人员欺诈上诉人提供4千元向平安银行工作人员行贿,后经证实,平安银行根本没有这一要求。某公司拒绝于3月2 8日按照约定向上诉人支付约定的3万元定金,上诉人多次催告,才于当晚转给上诉人。为了避免某公司此后的不诚信行为给上诉人和王小妹带来其他损失,2 0 0 9年4月8日,上诉人将某公司转来的3万元定金退回,并电话告知了王小妹,上诉人与某公司的居间合同已经解除。(二)有关上诉人与王小妹的预约买卖合同的履行。 1、合同补充协议虽然约定,因王小妹首期款未能即时到帐,双方约定王小妹申请银行按揭时间为2 00 9年5月1 0日前办理。王小妹延期支付首期款及办理银行按揭的前提是资金不能到帐,王小妹在一审开庭明确表示资金已经到账,在此情况下王小妹拒付首期款及不办理银行按揭,已经构成了在先恶意违约。2、合同附件一第三条将合同第二条修改为,如无担保公司担保,或虽提供担保仍不能获得赎楼贷款的,上诉人应在合同约定的转移登记日期前自行赎出房产证。 2 00 9年3月2 6日,上诉人已经办理了赎楼委托公证,虽然该委托公证书因世联公司的欺诈行为被撤销。但是,2 00 9年5月2 0日,上诉人付清了银行贷款办理了赎楼,并于2 2日办理了注销抵押登记,符合合同的约定。 一审判决认定上诉人未在签订合同3日内委托赎楼,办理赎楼手续违约是错误的。3、合同附件一第九条将合同第十四条变更为,在银行出具贷款承诺函且上诉人赎出房产证并办理注销抵押登记之日起2日内,双方签订《深圳市二手房买卖合同》,但最迟不得超过60日,自本合同签订之日起算。王小妹于合同约定的最后期限2 00 9年5月2 1日拒绝支付首期款及办理银行按揭手续,不能取得银行的贷款承诺函,导致双方于2 0 0 9年5月2 3日的预约买卖合同终止期限不能签订正式买卖的《深圳市二手房买卖合同》。双方的预约买卖合同于2 00 9年5月2 3日根据合同法第九十一条第七项的规定因约定终止。4、王小妹不能证明已经将1 0万元定金按照合同附件一第五条的约定付到招商银行的专用监管账户,不满足上诉人收讫定金的前提条件,一审判决认定的被上诉人王小妹按约定支付了定金1 0万元是错误的。(三)有关双方的合同目的。上诉人卖房的目的是取得资金用于投资项目。王小妹签订本合同的目的并非购买居住,而是观望等待房价上涨卖出后变更履行合同。这种炒作行为直接损害了上诉人的合法权益,违反了合同法第五条的公平原则,不能得到法律的保护。二、一审判决错误适用法律,导致实质不公平。2 00 9年7月7日,最高人民法院发布了《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发[2009]40号,下称意见)。强调了公平与诚实信用原则综合权衡的司法准则,要求杜绝机械司法导致的实质不公平。1、关于预约买卖合同的终止及违约归责。根据合同附件一第九条的约定,双方的预约买卖合同于2 0 0 9年5月2 3日终止,导致双方不能签订正式买卖的《深圳市二手房买卖合同》完全是因为王小妹的违约行为,构成了预约买卖合同的根本违约。上诉人主张根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(二)(法释[2009]5号,下称解释)第二十六条,请求确认预约买卖合同于2 00 9年5月2 3日终止,符合法律的规定,应当得到支持。上诉人于2 009年5月2 7日另行转让房产取得资金以实现合同目的,符合法律规定的公平与诚实信用原则,并符合合同法第1 1 9条关于采取措施避免损失扩大的规定,不应当被认定为违约。2、关于预约买卖合同的违约条款。 2 00 9年5月2 3日双方不能签订正式买卖合同,预约买卖合同根据《合同法》第九十一 条第七项的规定因约定终止。王小妹在根本违约的情况下,选择已经失去效力的合同第十六条违约金约定进行主张,其请求没有事实及法律依据。王小妹本案合同的实际损失只有1 0万元定金在世联公司1 1 8天的利息损失5 5 2.8 2元,合同的违约责任明显不对等,违反了《合同法》第五条法定的公平原则。一审判决明显不公平。

被上诉人王小妹当庭答辩称:1、某公司的居间行为,不影响刘宏同向被上诉人承担违约责任。 2、刘宏同未按照合同约定办理担保赎楼手续以及未配合被上诉人办理监管手续,导致合同不能继续,且刘宏同在明确向某公司表示不予卖房的情况下,将涉案房屋另行转卖给案外人,已经构成根本违约。3、关于法律适用问题,我方按照合同约定主张违约金符合法律规定。

本院经审理查明,原审查明事实清楚,本院予以确认。

本院认为,刘宏同、王小妹与某公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(以下简称二手房买卖合同)及补充协议均系当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效,当事人应严格履行合同约定之义务。

关于刘宏同主张某公司存在欺诈行为导致二手房买卖合同不能继续履行的上诉主张,本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷,刘宏同作为买卖合同关系的一方当事人应严格履行合同约定的卖方义务。刘宏同与某公司之间的居间合同关系与本案并非同一法律关系,对于某公司在履行居间合同过程中是否存在欺诈行为,刘宏同应另循法律途径解决。

刘宏同主张其严格履行了二手房买卖合同的约定,于签订合同之日起3日内与担保公司签订服务合同并办理了赎楼手续,但未提交证据证明其主张,本院不予采信。本院认定刘宏同的行为构成违约。刘宏同对此提出如下抗辩理由:一、买方王小妹未将合同约定的定金1 0万元交由买卖双方约定的居间方专用监管帐户监管,王小妹的行为构成违约。对此本院认为,王小妹提交的银联POS签购单以及某公司开具的收款收据足以证实王小妹在二手房买卖合同约定的期限内履行了交付定金的义务,刘宏同以此作为其不履行合同的抗辩理由不成立,本院不予采信。二、买方王小妹未在补充协议约定的2 00 9年5月2 1日前支付购房首期款并取得银行贷款承诺函。本院认为,合同约定王小妹上述合同义务的履行期限在刘宏同履行办理赎楼手续之后,因刘宏同未履行合同在先义务,其以王小妹未支付首期款及取得贷款承诺函作为抗辩理由,亦缺乏法律依据,本院不予支持。综上,刘宏同的抗辩理由均不成立,本院不予采信。因刘宏同已将涉案房产转卖给案外人,导致二手房买卖合同不能继续履行,王小妹请求解除该合同于法有据,原审对此判决正确,本院予以维持。因合同解除的责任在于刘宏同一方,其应当依照该合同约定的违约金支付标准向王小妹承担违约责任。

刘宏同上诉主张因双方当事人未在约定的2 0 0 9年5月2 3日前签订正式买卖合同,涉案的二手房买卖合同于2 00 9年5月2 3日自行终止。对此本院认为,涉案二手房买卖合同终止的前提条件是双方当事人签订正式买卖合同,因该条件并未成就,刘宏同主张合同自行终止的上诉理由无事实与法律依据,本院不予支持。

对于刘宏同主张二手房买卖合同约定的违约金过高应当予以减少的上诉意见,本院认为,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。刘宏同并无证据证明合同约定的违约金数额超过了其违约造成损失的百分之三十,因此对于刘宏同关于减少违约金数额的上诉请求,本院亦不予支持。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理得当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉 维持原判。

本案二审案件受理费人民币4 6 00元,由上诉人刘宏同负担。

本判决为终审判决。(当事人姓名均为化名)

审判 长 许 保 疆

代理审判员 陈 明 亮

代理审判员 邓 媛

二0一0年四月一日

本件与原本核对无异

书记员(兼)冯 婷 婷

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