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深圳闲置地全省第一 究竟有多少闲置土地?

2013年01月19日09:48南方都市报[微博]我要评论(0)
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[导读]截至发稿前,由于与深圳市规划国土委反复沟通后仍无法拿到闲置土地名单,官方公布的这一数据并非全貌,20 0 1年深圳形成土地有形市场至今,闲置土地仍是一笔糊涂账。

糊涂3

土地出让制度变革能减少闲置?

不过随着土地出让制度产生了一些新变化,闲置土地糊涂账会否减少?按照中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析,目前深圳从协议出让到招拍挂出让后进入了第三阶段,而目前一些新的土地出让制度变革能够让前两种出让方式的优势结合起来,对于闲置土地的减少或会有积极的影响。

2004年的“8·31大限”全国范围叫停了以协议出让经营性土地的做法,深圳随后在2007年后出现了一种“定向出让”的特殊出让方式,表面上看依然是公开的招拍挂,但实质上通过对竞买人资质设置许多限制性条件,使得这些地块最终只有预定的竞买人参加,竞买人全部都是国内知名企业,底价成交。

这些地块被认为是“政府谈妥一块出让一块”,比如港铁在2011年拿下4号线沿线20余万平方米地块,不过是其早前与市政府草签协议获得290万平方米物业开发的一小部分。最终通过土地招拍挂出让,在土地出让合同中约定动工时间等相关信息。因此深圳综合开发研究院宋丁认为这对于政府引入一些大企业大项目会比较有利。

城市更新成为新的疑难杂症。2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)正式实施,城市更新项目拿地可不通过“招拍挂”。按照《更新办法》,深圳大量城中村和旧厂房的权利人可自行对所持有使用权的土地进行改造,即可协议出让。这就意味着,被认为至少相对公开透明的招拍挂,又非土地市场的全貌了,相关数据又将更难统计,而且,城市更新项目复杂、时间难以把控,怎么认定闲置,又是个难题。

研究机构算账

克尔瑞:深圳十年卖地1196万平方米,其中多少闲置难以统计

在广东省土地资源厅公布了深圳闲置土地152宗,合计4213800平方米,高居全省各市榜首的背景下,深圳规土委依然表示无法提供2001- 2010年招拍挂出让土地明细,以及其回应中所称“正在处置的152宗闲置土地”的明细。记者从克尔瑞信息集团拿到了该司土地资料库中2001-2010年的深圳土地出让和成交的数据。

“我们是根据每年招拍挂的公告进行人工录入,再进行逐年统计。有些年份的成交幅数和面积大于供应幅数,主要是由于有些地块在上一年年底挂牌出让,但是真正成交却是在第二年,于是会被计入成交的年份。”克尔瑞延展主管张倩介绍了数据的来源及统计方法,她表示不排除有些数字在人工录入时会出现一些小误差,可能与官方不全部一样,合计起来会略有差别。若以10年为一个时间周期来看,总成交量约1196万平方米,深圳的土地供应基本上处于供求平衡的状态,而2001年前一些出让土地也有被计入这一周期的成交。

至于闲置土地的统计,张倩介绍,公司每隔4-6个月会进行一次,由相关工作人员针对上一次调查中出现的闲置土地,逐一现场调研、拍照,再将数据汇总起来。她表示,也正因为如此,在两次统计期间动工的项目,仍有可能会误留在闲置榜上。

至于政府为何公布了闲置土地的总量数据却无法公布支撑这一数据的相关明细,业内人士表示原因多多。“首先这是个动态的数据统计,不仅工作量巨大,并且在两次统计期间动工的,也确实难以非常准确。”中房信克尔瑞深圳研究总监余海洋分析说。“其次在如何认定闲置上也比较困难,随着城市更新的到来,难度还将越来越大。除了明确和政府约定开工时间的招拍挂土地外,其他的都很难去界定怎样是违规闲置。”

而一不愿透露姓名的业内人则士将这个问题一分为二,他表示,相信深圳的数据统计工作是做得比较好的,但是也质疑为什么可以向广东省国土资源厅提供闲置土地的总面积却无法公布明细,“我们只能推测,其中有些地块或者企业是政府不愿意曝光的,这种微妙而敏感的关系对于政府形象并无益处。”

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