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深闲置土地全省第一 开发商说“不是我的错!”

2013年01月18日07:25南方都市报[微博]我要评论(0)
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[导读]土地闲置面积广东第一,深圳规划国土委承认过半是政府原因,其中,土地周边市政配套跟不上、规划滞后于城市化、征转地补偿关系、地铁等道路建设是四大主因。

官方说法

市规划国土委“政府原因造成土地闲置的情况较为普遍”

就土地闲置原因,深圳市规划国土委书面回复南都记者采访,称:“通过对近几年来闲置土地处置工作进行梳理分析,我市土地闲置的原因较为复杂,除企业自身资金紧缺、债务纠纷等原因造成土地闲置外,政府原因造成土地闲置的情况也较为普遍”,其指出具体包括以下几方面:

1.土地“毛地”出让,周边市政配套设施滞后影响

深圳土地资源紧缺,土地使用权均是按现状出让,部分土地在出让时不具备开发建设条件,这一现象在原特区外和部分填海区表现得较为明显。

2 .规划编制和规划调整影响

深圳城市化进程较快,但部分地区的规划编制工作滞后,部分地区因城市发展转型需要对已出让用地的规划功能进行调整,对片区内的土地开发建设产生了较大影响。

3 .征转地补偿关系

深圳早期协议出让的用地中,部分用地的补偿关系是由土地使用权人与原农村集体之间自行理清,该部分土地在签订合同后因原签订的补偿协议纠纷也影响了土地的开发。

4 .近年大规模的地铁和市政道路建设等因素也对土地开发建设产生了较大影响。

专家献策

发布了闲置地数量,就该发布闲置地明细

张梧峰房地产知名职业经理人、评论人士

到了约定时间没有开发就算闲置。深圳的土地市场已经算是比较透明了,再也没有其他的出让方式能够比招拍挂更为透明。如果是公开招拍挂项目,约定时间没有开发,当然是企业的责任,如果是产业地产涉及到产业整合和园区建设,每个环节都是互相匹配的,闲置原因就需要更深入了,很可能是片区规划方面的原因。

城市更新更加难以控制时间节点,有些项目是政府动迁的,但是没有办法如期完成动迁,有可能被纳入闲置范围,应有特别考虑。至于土地信息的公布,谁发布了闲置土地面上的数据,理论上说就可以发布闲置的明细。

制定土地用途变更指导原则,令城市更新“毛地”不闲置

余海洋中房信克尔瑞深圳研究总监

土地闲置的理由是多种多样的,很多原因是基于城市发展区域定位和规划的调整以及出让土地周边市政配套的跟不上。政府原因多过企业原因,毕竟开发商在深圳不容易拿到地。更为关键的是,我们看到,由于城市发展,此前一些位于城市中心的工业用地希望改变规划为商业、住宅等用途,目前缺少相应的指引,企业和政府都在摸着石头过河,如果政府能够针对这一类别制定指导性原则并公开,比如满足什么样的条件可以改变土地性质、可以将容积率调整到多少等等。若能切实做到这一点,不仅能够推动将来的城市更新,也更有利于这些已经纳入更新的“毛地”加快开发,走出闲置状态。

应建立起动态管理机制,对地块开发进行普查登记

邓志旺深圳职业技术学院房地产研究所所长

首先是政府规划应与建设节奏一致,使出让的土地都具备开发条件,全面认证适合出让的土地,避免由于规划滞后造成资源浪费。其次政府在对开发过程的管理,通过合同明确开发时间和节点,从什么时候算起,如果需要拆迁和净地的节点就应该是不一样的规定,比如需要拆迁的地块开工、竣工规定要具备弹性,如果开发商有困难应及时向政府报告,并向公众公布原因,避免被认为囤地。最后政府还要建立起日常动态管理体系,使用现代化、信息化的管理数据库,对地块开发进行普查登记入库并配套巡查制度,对企业有提醒功能,土地快要到期时进行通知,及时发文以及实地考察。

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