北京孙河地价“三级跳”10个月84亿土地出让金

至此，北京市今年以来土地出让金已近850亿元，远超2012年全年的647.9亿元。而孙河板块更是在过去10个月内贡献了84亿元（其中今年以来贡献土地出让金69.3亿元），从而持续成为业内关注的焦点。

“除去3.3万平方米公租房、5000平方米医院及学校面积，中粮地产这次竞得的北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地，在刷新此前北京地王单价的同时，也促进了孙河板块价值的升级。”7月26日，多次参与该板块土地出让竞拍的泰禾集团总裁助理沈力男接受《中国建设报·中国住房》记者采访时如是说。

7月23日下午，包括融创、泰禾、中粮、住总、万科在内的11家房企竞拍孙河HIJ地块。经过70轮现场竞价，中粮地产最终以总价23.6亿元、溢价率49.4%、每平方米楼面地价超过5万元、配建公租房3.3万平方米的代价拿下该地块。

与去年9月底龙湖地产抢进孙河板块时的“初始状态”相比，无论从参与竞拍开发商数量，还是从举牌量来看，孙河板块眼下的价值和关注度都已明显“更新升级”。

孙河板块持续升温

2009年7月，孙河乡2.5万名村民开始腾退搬迁。

随后，孙河乡以商业中心、餐饮文化休闲产业等重点项目为突破口，制订了“十二五”时期孙河乡“两带一中心”的产业发展规划。该规划以孙河商业中心为主体，将发挥区位优势及商业中心的辐射带动作用，着力培育产业中心区经济圈。同时，在北京市朝阳区的“十二五”发展规划中，孙河组团属于朝阳区10大发展基地之一的温榆河生态休闲区。

在此背景下，2012年9月26日，地理位置优越、起始楼面地价仅次于万柳地块的孙河乡首宗出让地块———北甸西村二类居住用地，在万科、龙湖、华远等5家房企同时入场关注的情况下，最终以总价14.7亿元、每平方米楼面价2.02万元、溢价率8.66%被龙湖地产率先竞得。

2013年1月24日，孙河乡北甸西村W地块二类居住用地出让，保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业参与现场竞价，最终被福州泰禾集团以18.5亿元竞得，每平方米楼面价折合为2.94万元。

2013年2月28日，孙河乡西甸村F地块、G地块二类居住用地均被北京首开集团获得。两宗地块总价合计27.2亿元，每平方米楼面价约为2.62万元。

而到了7月23日，中粮地产拿下HIJ地块时，楼面价已开始大幅度升级，每平方米超过了5万元。

据记者不完全统计，从去年9月至今年7月，孙河板块出让上述5块土地以来，万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懋源、首开、路劲等累计超过40家开发商相继竞相角逐，且每次成功拍下土地的举牌次数都在增加：龙湖10轮举牌竞得，泰禾16轮举牌竞得，首开则分别以21轮和25轮举牌取得入主孙河的资格，而中粮地产更是经过70轮举牌才成功拿下HIJ地块。

“孙河板块土地价格不断攀升说到底还是因为一线城市土地供应量不足，僧多粥少，以致供求关系失衡，市场预期普遍上涨。高地价始终都不是什么好事，从调控的长效机制来看，政府还是应该多增加土地供应，并合理安排推地节奏，以平衡供求关系，稳定市场预期。”北京睿信致成管理咨询董事总经理郝炬对记者表示。

此外，参加孙河板块土地竞拍的某房企相关负责人观察发现，今年以来，政府针对孙河板块土地的拍卖出让有意在采用“强中强”的拍地逻辑。即首先出让中强属性的土地(孙河乡北甸西村W地块，容积率1.1)，奠定区域价格的标杆；其次推出次强地块(孙河乡西甸村F地块、G地块，容积率1.4)，奠定区域的底价，使区域的土地价格控制在底线之上；再其次拿出相对较好的地块(孙河乡西甸村HIJ地块，容积率1.08)；最后推出整个区域最好的地块，为区域地价的“天花板”，“这也意味着，目前每平方米5.2万元的楼面价在未来很可能再次被打破。”

考验房企创新能力

“孙河板块土地市场的‘持续升温’及区域价值的升级，与未来发展潜力有着密切联系。”兰德咨询总裁宋延庆对记者说。

首先，从地理位置上看，孙河板块位于朝阳区，与顺义中央别墅区相邻，同样属于低密度改善性的宜居板块。

其次，从自然资源及配套设施上看，孙河板块位于温榆河生态休闲区，自然环境优越，整体容积率为1.1～1.4。板块周围除聚集诸如奥特莱斯、欧陆广场等购物中心外，还有马术俱乐部与高尔夫球场，使之具备了成为高端改善居住区的基础。

最后，从区域规划及发展前景看，孙河板块所在的温榆河地区是朝阳区较大的功能储备区，规划用地约127平方公里。在未来发展中，该地区将加快建设湿地生态公园及自然生态湿地。

“除此之外，在新型城镇化政策推动下，我国城市群建设正在逐步推动。从六环到七环，再到城市群、卫星城概念的推出，都是为了解决北京目前城市发展过程中出现的各种症状。包括泰禾在内的很多开发商正是因为看到其中蕴含的巨大商机，所以竞相参与孙河板块土地的竞拍。”沈力男说。

亚豪机构副总经理高姗则对记者表示，孙河地块之所以持续升温，根本原因还在于北京优质宅地、尤其是高端项目土地的稀缺，在强大的需求下，一线城市项目稳定的回报率以及迅速跳涨的土地红利，使得房企不得不加入地价推手之列。“孙河板块新地王的诞生，也再次印证了房企对整体高端市场以及孙河板块后市走向的充足信心。”

“在土地成本上，相对于抢先进驻的3大房企而言，中粮地产已经丧失先机，这种情况下，中粮地产孙河地块产品如何定位、项目入市时间或成关键，而这些都对中粮地产在高端产品线上的操控能力与创新提出了更大的挑战。”宋延庆这样