赵磊:旧改项目周期长 估值不准容易掉坑

滚动新闻腾讯房产深圳站陈小云2018-08-30 21:24

深圳城市更新项目自启动以来,就受到各方关注。截止目前,已经列入旧改计划项目共693个,取得专规批复项目410个,实施主体确定项目156个。

城市更新正在国内火热开展, 存量地产中包括拆迁重建,后引入综合整治,土地整备利益统筹等模式都是和金融密切相关的,在2018深圳房博会上,如何利用金融创新服务城市更新论坛吸引众多业内人士到场。

合一城市更新集团执行总裁、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊在房博会做主题演讲时表示,城市更新给城市面貌、居住质量、产业升级等都带来巨大变化,但项目土地整备周期长,从立项到最后主体确认需要五到八年,几乎没有一个公司从头做到尾,也不存在完全用自有资金做成的旧改项目,经常会出现股权转让,增资扩股,项目融资等。

城市更新市场并购融资活跃,估值不准确容易掉坑

会上,赵磊提到,深圳城市更新市场并购融资的现状呈现四个特点:一是外来开发商大量进入,导致并购交易非常活跃;二是城市更新项目的融资需求比较大;三是城市更新项目具有风投的特征,只要是对城市更新项目的有效成本投入就会带来项目增值;四是一级土地整理与二级土地开发呈现分离趋势,开发商宁愿把前期土地整理的工作交给合作投资方完成,最后以较高的对价获得净地进行二级房地产开发。

尽管城市更新市场并购融资活跃,但市场主体对项目估值仍然存在两个问题。一是市场对于估值存在很大的偏差,即卖项目的人总想卖个天价,收项目的人希望收低点价格;二是经常会出现项目由于交易价格严重脱离真实价值,掉入开发价值陷阱。

市场缺乏合理科学的估值方法,比如有公司前几年花10亿元购买了没有立项没有资产的项目,如果没有这一轮房地产价格上涨,赵磊提醒到,“你的项目就在坑里,陷入开发价值陷阱。”

如何做旧改项目估值?合一首创有效成本溢价法

城市更新并购融资市场很活跃,而如何来做城市更新项目的估值显得非常重要。赵磊表示,在城市更新项目估值的需求主要是两类:一是城市更新项目净地估值需求;二是在不同旧改阶段的项目如何估值。

其中净地估值可按市场比较法(通过比较周围的其他土地他们的成交价格来算出估值);假设开发法(开发总收益减去开发总成本,减去开发的合理利润,最后得到就是项目的净地价值),收益法(主要用在商业地产)的手段。

而城市更新项目在没有完成净地前各阶段如何估值,合一首次提出“有效成本溢价法”,并给出一个公式:当前估值=当前总的有效总有效成本+当前总溢价。

据赵磊介绍,该方法第一步是有效成本计算,即从项目立项阶段起初步预估项目各阶段大概需要投多少钱,预估有效成本属于一个合理范围值,它相反的概念就是无效成本。第二步是计算当前溢价,需要经历四个步骤:一是通过拆迁影响因子评估确定拆迁难度系数;二是确定各阶段的溢价占比;三是确定各阶段的进度系数;四是确定各阶段当前溢价。

“通过实操案例和市场的调研统计发现,各阶段的溢价占比与拆迁难度紧密相连,其中拆迁最难的就是业主众多,业态众多,租户非常复杂的项目。”赵磊介绍说。

同时,赵磊谈到,在市场中确实需要应用估值的领域非常多,包括合作开发、股权交易、融资并购等等,但只有在深圳具备这么完整的城市更新政策,完整可预测性政策土壤,只有这样在深圳城市更新项目才具备做估值条件。

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