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高房价背后的闲置土地全省居首谁之过

  

  1月初,广东省国土资源厅网站挂出《全省闲置土地情况表》,显示截至2012年11月30日,深圳市闲置土地152宗,面积421.38公顷。其中,深圳市因政府原因造成的土地闲置84宗,因企业原因造成的68宗。    

  土地面积不足两千平方公里的深圳早就饱受土地资源紧缺之苦。但据广东省国土资源厅近日发布的《全省闲置土地情况表(截至2012年11月30日)》,深圳闲置土地情况,无论宗数还是面积,都名列全省第一。为什么寸土寸金的深圳土地闲置情况位居全省之首?

 

谁让土地闲置?

(2013-1-18)

 

事件:深圳土地闲置宗数和面积均全省第一

土地闲置宗数和面积均全省第一

  根据广东省国土资源厅的数据,深圳闲置土地152宗,占全省的45%,是广州的7倍多。同样,深圳闲置土地面积421.38公顷,也远远超过广州等其他城市,占全省逾三成。

  一向号称土地资源稀缺的深圳,却登上全省闲置土地量榜首,引发媒体极大关注。1月8日,市规划国土委回应南都记者,称深圳排第一有统计口径问题,152宗是深圳市历年来已出让土地中被认定为闲置土地但还未处置完毕的数量,不仅仅是2012年度闲置土地。

  1月9日,市规划国土委再度回应,称2013年将进一步加大闲置土地处置力度,通过闲置土地处置推动产业转型升级。同时,该委透露,一份有关闲置土地处置办法的细则文件,已经市政府常务会议审议通过,将以2013年市政府1号文件的配套文件予以印发实施。 ……[详细]

 

深圳究竟有多少闲置土地?

  住在宝安中心区的曹女士2 0 0 9年就关注到家旁边的一块疑似闲置用地,原来地块上有一些建材市场的临时建筑,大运会前后被街道执法队清理了,后来地块外围上了新安湖地产的广告牌,这才知道这竟是一块有主的待开发用地。
  像这样被疑似闲置的地块在寸土寸金的深圳,仍会突兀地出现。最新关于深圳市闲置土地的数据是来自近日广东省国土资源厅网站公布的全省闲置土地情况,该数据截至2012年11月30日,让人大感意外的是,多年前就已号称土地资源紧缺的深圳,却登上了闲置土地的榜首,数量达到152宗,占到了全省范围的45%。

  截至发稿前,由于与深圳市规划国土委反复沟通后仍无法拿到闲置土地名单,记者通过调查和采访发现,官方公布的这一数据并非全貌,20 0 1年深圳形成土地有形市场至今,闲置土地仍是一笔糊涂账。 ……[详细]

 

研究机构算账:深圳十年卖地1196万平方米,其中多少闲置难以统计

   “我们是根据每年招拍挂的公告进行人工录入,再进行逐年统计。有些年份的成交幅数和面积大于供应幅数,主要是由于有些地块在上一年年底挂牌出让,但是真正成交却是在第二年,于是会被计入成交的年份。”克尔瑞延展主管张倩介绍了数据的来源及统计方法,她表示不排除有些数字在人工录入时会出现一些小误差,可能与官方不全部一样,合计起来会略有差别。若以10年为一个时间周期来看,总成交量约1196万平方米,深圳的土地供应基本上处于供求平衡的状态,而2001年前一些出让土地也有被计入这一周期的成交。
   至于政府为何公布了闲置土地的总量数据却无法公布支撑这一数据的相关明细,业内人士表示原因多多。“首先这是个动态的数据统计,不仅工作量巨大,并且在两次统计期间动工的,也确实难以非常准确。”中房信克尔瑞深圳研究总监余海洋分析说。“其次在如何认定闲置上也比较困难,随着城市更新的到来,难度还将越来越大。除了明确和政府约定开工时间的招拍挂土地外,其他的都很难去界定怎样是违规闲置。”

   而一不愿透露姓名的业内人则士将这个问题一分为二,他表示,相信深圳的数据统计工作是做得比较好的,但是也质疑为什么可以向广东省国土资源厅提供闲置土地的总面积却无法公布明细,“我们只能推测,其中有些地块或者企业是政府不愿意曝光的,这种微妙而敏感的关系对于政府形象并无益处。” ……[详细]

 

热议:糊涂账的N个理由

为何不公布闲置地名单?

  据深圳市国土委回应,2006年起深圳开展了闲置土地专项清理处置工作,先后出台了闲置土地的工作方案和闲置费的征收管理办法,截至2012年11月底共认定闲置土地696宗,土地面积约17.2平方公里。其中,正在处置的闲置土地有152宗,土地面积约4.2平方公里,也就是上报到了广东省国土资源厅的数据。

   但公众更关注的是,究竟是哪些地闲置了?为何闲置了?截至昨日发稿前,南都记者虽然已反复与深圳市规划国土委沟通,仍未能通过官方渠道获得这批闲置土地的详细资料,其只是回复称根据《闲置土地处置办法》未来会经过市政府批示,对正在处置的闲置用地进行公示,但是目前没有公布时间表。

  香蜜湖地处市中心,是深圳人共同拥有的一片"绿肺"。杨勤称,谁要把这个片区再搞砸了,就是对深圳人民的不负责任,就是对深圳的未来犯罪。对于香蜜湖的未来,相关的规划人员要有对深圳人子孙后代的高度责任感。 ……[详细]


土地出让制度变革能减少闲置?

   随着土地出让制度产生了一些新变化,闲置土地糊涂账会否减少?按照中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析,目前深圳从协议出让到招拍挂出让后进入了第三阶段,而目前一些新的土地出让制度变革能够让前两种出让方式的优势结合起来,对于闲置土地的减少或会有积极的影响。

   2004年的“8·31大限”全国范围叫停了以协议出让经营性土地的做法,深圳随后在2007年后出现了一种“定向出让”的特殊出让方式,表面上看依然是公开的招拍挂,但实质上通过对竞买人资质设置许多限制性条件,使得这些地块最终只有预定的竞买人参加,竞买人全部都是国内知名企业,底价成交。

   城市更新成为新的疑难杂症。2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)正式实施,城市更新项目拿地可不通过“招拍挂”。按照《更新办法》,深圳大量城中村和旧厂房的权利人可自行对所持有使用权的土地进行改造,即可协议出让。这就意味着,被认为至少相对公开透明的招拍挂,又非土地市场的全貌了,相关数据又将更难统计,且城市更新项目复杂、时间难以把控,怎么认定闲置,又是个难题……[详细]

 

争辩:高房价背后的闲置土地全省居首谁之过

   土地闲置面积广东第一,深圳规划国土委承认过半是政府原因,其中,土地周边市政配套跟不上、规划滞后于城市化、征转地补偿关系、地铁等道路建设是四大主因。

  房企自辩: 规划修改,闲置几年后改条件再出让

   2006年7月,鸿荣源旗下的西岸新天置业以起始价格18.8亿元竞拍拿下宝安区政府门前的A 004-0100宗地,表示将在宝安中心区打造一个商业巨无霸。此后一直没动工,鸿荣源有关负责人的说法是受到地块所处片区整体规划上改动的影响,因此项目也停下来对相关规划指标进行调整。2012年,这块地再度挂出出让公告,在原本的商业、商业性办公的基础上增加居住功能,容积率由原来3.3变更至5.4,总建筑面积由32.8万平方米调整至约53.7万平方米,可见当时开发商所言非虚。 ……[详细]

  官方说法: 市规划国土委“政府原因造成土地闲置的情况较为普遍”

  就土地闲置原因,深圳市规划国土委书面回复南都记者采访,称:“通过对近几年来闲置土地处置工作进行梳理分析,我市土地闲置的原因较为复杂,除企业自身资金紧缺、债务纠纷等原因造成土地闲置外,政府原因造成土地闲置的情况也较为普遍”,其指出具体包括以下几方面:

    1.土地“毛地”出让,周边市政配套设施滞后影响

    深圳土地资源紧缺,土地使用权均是按现状出让,部分土地在出让时不具备开发建设条件,这一现象在原特区外和部分填海区表现得较为明显。

    2 .规划编制和规划调整影响

    深圳城市化进程较快,但部分地区的规划编制工作滞后,部分地区因城市发展转型需要对已出让用地的规划功能进行调整,对片区内的土地开发建设产生了较大影响。

    3 .征转地补偿关系

    深圳早期协议出让的用地中,部分用地的补偿关系是由土地使用权人与原农村集体之间自行理清,该部分土地在签订合同后因原签订的补偿协议纠纷也影响了土地的开发。

    4 .近年大规模的地铁和市政道路建设等因素也对土地开发建设产生了较大影响。……[详细]

   专家献策:建立动态管理机制,对地块开发进行普查登记

  深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺建议认为,首先是政府规划应与建设节奏一致,使出让的土地都具备开发条件,全面认证适合出让的土地,避免由于规划滞后造成资源浪费。其次政府在对开发过程的管理,通过合同明确开发时间和节点,从什么时候算起,如果需要拆迁和净地的节点就应该是不一样的规定,比如需要拆迁的地块开工、竣工规定要具备弹性,如果开发商有困难应及时向政府报告,并向公众公布原因,避免被认为囤地。最后政府还要建立起日常动态管理体系,使用现代化、信息化的管理数据库,对地块开发进行普查登记入库并配套巡查制度,对企业有提醒功能,土地快要到期时进行通知,及时发文以及实地考察。……[详细]

  结语:

  深圳的高房价背后的逻辑支撑首先是土地资源的稀缺。但寸土寸金的深圳高居全省土地闲置之首的原因又是什么?而闲置土地占用着大量的产业发展空间,打乱政府的发展规划,对于深圳经济发展是一个阻碍因素。处置闲置土地,将提高深圳土地利用效率,对深圳市来讲也是一种可持续、环保发展之道。

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