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死捂三年不开盘 揭开豪宅"沉睡之谜"

  

  日前,媒体报道称北、上、深新房开盘又现千人抢房,这是否为楼市真正回暖,其幕后真相谁人知?正当时,又被曝出这为开发商惯用伎俩"捂盘惜售",企图引发畅销假象,坐等"升值"涨价。

      

       捂盘已早不是什么新鲜话题,尤其是土地供应紧张的一线城市,不少"热销"楼盘并非无房可卖,而是在市场回暖预期升温的情况下,开发商将存量房才放闸。无独有偶,深圳茂业集团打造的豪宅"德弘天下"为何死守三年不开盘?豪宅"沉睡之谜"待解。

 

豪宅为何“沉睡”三年?

(2013-3-27)

 

1. 罗湖豪宅的“今生前世”

德弘天下华府的“前世今生”
 

2. 死捂三年意欲何为?

① 坐享涨价之利?

如果"德弘天下"项目在2010年初就开售,以当时深圳罗湖接近1.7万元/平方米的新房均价来算,茂业方面所获得的销售额恐怕只有现在的一半不到。深圳茂业并不急于销售,即便是捂盘若干年,也可以坐享项目升值。这是已经结束的一场"赌局",这一局,茂业系赌的是"捂盘升值"。[详细]

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② 转战现售绕开预售均价?

正如地产研究专家宋丁所言,豪宅入市会拉高区域均价,在楼市调控时期,这是政府不愿意看到的情况。一位专家告诉记者,目前深圳规土委统计范围仅限于领取预售许可证的项目。"那么,那些直接申请得到销售许可证的项目,实际上就绕开了国土局的新房成交统计系统。"他表示。 事实上,近年来深圳不少豪宅项目采取了现售的做法。如此一来,豪宅不会计入预售系统影响全市住房均价。 [详细]

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③ 四证不全且房票紧缺?

按照规定,开发商要对楼盘进行销售,需要拥有"五证",即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》和《房屋销售(预售)许可证》。开发商在取得《房屋销售(预售)许可证》之前必须先获取前"四证"。

记者调查发现,"德弘天下"项目目前只有前三个证,《建设工程规划验收合格证》并未到手。"一般有的开发商会打擦边球,在项目预售后才拿建设工程规划验收合格证,而现楼销售的项目则应该提前拿到这个证,很少有项目落成后两三年了还没拿到。就常理而言,政府方面可能刻意在压。"深圳一龙头房企项目运营负责人告诉记者。 [详细]

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④ 开发商如意算盘或落空?

调控时期,豪宅入市向来较为敏感。如果按照前述中原地产人士所言,深圳茂业正在试图将房产证合二为一。那么,不难看出,在错过最佳销售时期后,深圳茂业也开始急于出货了,但目前的限购政策阻碍了项目销售进程。

"像'德弘天下'项目这样的双拼户型,未来销售可能愈发困难,茂业方面最大的希望可能就是:赌深圳'限购令'的结束。当然也不排除通过其他途径绕过政策。"上述房企项目负责人分析称。 可以说,茂业系刚开始的这场新"赌局",在对赌"限购令"的结束,同时也在赌自身"绕政策"的能力。但不管结局如何,茂业系欲坐享这近百亿销售收入,不确定因素太多。 [详细]

 

3. 楼市暗潮涌动 “人造房荒”何时休?

当前开发商捂盘甚至可以说"零成本"。虽然,深圳目前有规定,开发商在取得《房地产预售许可证》后,必须在10日内,采取公开、公平、公正的方式销售,不得囤积房源、捂盘惜售。然而,规定是规定,真正因捂盘而受处罚的开发商寥寥。

① 捂盘惜售6年涨5倍

  楼盘2007年第一次开盘时的价格每平方米只有仅仅5000元,而去年这个楼盘的销售均价就已经达到了每平方米23000元,3天前也就是3月15号,这个楼盘再次对外销售时的均价已经达到了每平方米3万元。 [详细]

② 捂盘源于"国五条"刺激销售?

"国五条"对开发商来说似乎成为售房助推剂,多数开发商都判断,"国五条"对行业的影响会比较小,甚至对于新盘销售有促进作用。由于二手房交易环节税收增加,很可能会将一部分刚需购房者挤至新房市场。

"没有人想当出头鸟,在'国五条'细则刚刚出来的敏感期入市,然后大肆涨价。"小朱说,所以他们采取的策略就是等等看,办法可以有很多,比如向住建委报价格的时候报高一些,那样就得不到预售证,肯定就不用开盘了。 [详细]

③ 开发商捂盘 底气究竟来自哪里?

其实,开发商的捂盘之举也经常是搬起石头砸自己的脚。 如果在房地产市场并无任何干扰的情况下,一旦房价在短期内上涨过快,必然导致购房者新一轮观望。如此,成交量将出现调整,最终受损失的还是开发商自己。因此,在这种情况下,如果开发商对未来预期盲目乐观,希望通过捂盘惜售的行为获得巨大利润,风险很大。

另一方面,在房地产市场受到行政干预的时候,例如当下各地限购、限价政策的实施,开发商受到外部力量干扰,使得销售层层受阻,最终导致"房子贵了却卖不了",显然得不偿失。深圳茂业就正面临着这样的难题。 [详细]

  结语:

   在全国各地房价"涨声"一片的情况下,开发商拿了预售证不推货,有的项目达到预售条件迟迟不拿预售证,这不得不引发大家深思。房价的涨跌关系着国计民生,而开发商捂盘惜售人为地频繁涨价,最后导致疯狂"暴利"。是否会实施更有效的新政打击囤地捂盘,购房者们拭目以待。

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房产频道  专题制作:蒋小芳 陈靖

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