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解读:房地产再次成为政府工作报告中关注的重点。相比2012年政府工作报告,今年政府工作报告对此的表述更为“坚决”。2012年政府工作报告提出“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施。”而今年提出的则是“坚决抑制投机、投资性需求。”…[详细]

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=全国人大代表、深圳市市长许勤在回答记者提问的环节,对深圳今年是否推出“房产税”的问题时表示,将会按照国家的要求部署来适时推进。由于目前是两会开会的敏感期,对于深圳是否在两会后试点房产税的说法,有关部门不方便表态。腾讯大粤房产编辑独家采访了相关人士进行求证。…[详细]

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新国五条解析

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政策条款 具体内容 解读
完善稳定房价工作责任制 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 中断一年后再次强调房价调控目标,并明确问责制,一方面显示出调控房价的决心,另一方面重新推出,也显示出政府层面对于房价的要求依旧是房价需处于合理范围内。
坚决抑制投机投资性购房 严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 为此次五条措施重点。明确提出限购同城区域、限购住房类型,更强调差异化调控,另一方面,也可理解为限购的升级版,从国家层面要求细化限购措施。
再提房产税扩大试点,表明房产税必定作为长期制度进行执行。
增加普通商品住房及用地供应 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。 “供地不低于前五年平均水平”,此条为国土部此前政策重申,结合此前政策,今年监管重点或在存量地块供应进行发力;有别于以往政策,此次强调“尽快形成有效供应”,一方面为督促地方政府,另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性。
加快保障性安居工程规划建设 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 新点在于从国家层面提出保障房“完善并严格执行准入退出制度”,“外来务工人员纳入保障范围”两条,旨在完善保障房运行机制。
加强市场监管 加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。 再提明码标价规定,与目前执行“一房一价”进行呼应;再次重申个人住房信息系统,但缺乏具体目标,后续或有新动态推出。

新国五条细则亮点解读

新国五条细则关键词具体内容 细则亮点
限购  限购范围扩大 限购区域应覆盖城市全部行政区域

国务院强调,进一步完善现行住房限购措施。同时,限购区域应该覆盖城市全部行政区域。

限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。

二套房贷首付 贷款利率

卖房征20%税

明确对房价上涨过快城市 提高二套房首付及贷款利率


进一步提高第二套住房贷款的首付例款比和贷款利率。   

对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

 

房产税 对增值过快房产增加税收 明确房产税扩容

总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

发文同时提到了房产税扩容。要求总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。

住房建设供应 加强中小户型住房建设的支持力度 国务院强调,要加快加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
保障房 2013年前将外来务工人员纳入保障房范围 加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。
个人住房信息系统建设

大力推进城镇个人住房信息系统建设

国五条细则还强调,各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

深圳专家谈新国五条

专家解析“新国五条”

深圳专家谈新国六条

业内观点

  • 国务院打算开征房产税。我不是财税专家,但从最基本的道理出发,对百姓开征一个新税是一件必须征得百姓同意的大事。不是国务院自己就能决定的,一定要通过人大会议。何况我国的税收已经太高,除非减掉别的一些税,没有理由增加百姓的税负。因此必须是整个税收结构的全面调整。不是简单地新加一个税种。
  • 不能激励供给增加的必然。 || 财经名人汇(@liantongcaijing): 为什么越调控越上涨?任志强(@renzhiqiang) || 孟晓苏(@xiaosumeng2012): 会议再次要求增加商品住房供应和用地供应,调控措施却总是让你减少供应;限购本来是要抑制需求,调控措施却总是抑制供给。为什么调控一次上涨一次、越调控越上涨?原来每次都往反了调。说了多次
  • 售二手房征20%所得税清远半年前已严格执行:清远二手房交易的个人所得税很早就已严格按照差额的20%征收。记者调查发现,该政策从去年9月开始实施,至今已有半年。 http://url.cn/9T2WS7
  • 【城镇化规划上半年或出 大中小城市应平行化发展】2013年03月07日 07:46 《第一财经日报》 http://url.cn/CVJ4hf 城镇化发展总体纲要《全国促进城镇化健康发展规划 (2011~2020年)》由国家发改委牵头,《规划》将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。
  • 温总说:过去五年,一直坚持搞好房地产市场调控不动摇,遏制了房价过快上涨势头——可是最近一些城市在哗哗涨啊,我的消息不准?而且新的二手房税收政策会继续推升房价,难道经济学理论讲错了?

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近年来房地产调控政策一览

时间政策主要内容解读要点
2003.06.13 央行发布“121号文”,拉开了房地产市场长达十年的调控,也是那份文件,敲定了房地产市场调控入手的大方向——住房供应、土地供应、信贷制度等方面。 首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”,并强调坚持住房市场化的基本方向。这被认为是房改以来的第一份楼市调控文件。
2004 国土资源部发布“71号令”,土地出让制度的“831大限”由此而来 土地出让制度的“831大限”由此而来此后,银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》,对房地产项目自有资金等做出规定。
2005.03 国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”以降温楼市 关于切实稳定住房价格的,要求“高度重视稳定住房价格”、“大力调整住房供应结构,调整用地供应结构”等;
2005.05规定个人购买不足2年的住房对外销售,应全额缴纳营业税控制炒房行为
2006首套房贷利率7折优惠取消 房贷政策全面收紧“限外令”首次启动;二手房交易中,缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年,二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。更重要的是,“90/70”户型政策随着九部委的“十五条”出台。
2008 金融风暴,造成了房地产市场骤然下行,不少城市房价大幅下跌,一些企业因为资金链断裂而破产。同年底,一系列“救市”政策应时而出。 房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免,居民购买首套房最低首付比例调整为20%,贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激,房地产市场迅速回暖,一批濒临破产边缘的房企起死回生。到2009年,房地产市场再次回归到旺盛增长的局面。
2010.05 2010年初,国务院办公厅下发文件稳定楼市,然而,市场依旧“执拗”地走在上升轨道中,调控楼市的“新国十条”出台 对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。
2010.09“新国五条”出台将房贷首付款比例调整到30%及以上,暂停三套房贷;同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。
2011.01 被称为“史上最严”的“新国八条”出台,要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”,此举被认为是本轮调控的“撒手锏”。 要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”,此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时,新政将二套房的最低首付比例提升至60%,贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。
2012.03.13七部委要求稳定首套房贷政策 继续执行限购 记者12日从两会获悉,一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出,今年要保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时,保证首套住房贷款供给。
2012.06.12央行下发特急文件:房贷利率最低下限仍为7折 记者从商业银行获悉,就在这次降息的前一天晚间,央行向各商业银行下发特急文件,要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。业内人士认为,尽管央行重提7折利率,但随着利率市场化大门开启,银行利润空间缩小,市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。
2012.08.25房产税写入房地产十二五规划 明确开征房产税 《全国房地产业发展“十二五”规划》的编制正在加快推进。据悉,就在国务院督查地方楼市调控的同时,住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》(以下简称《通知》),紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时,有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。

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