腾讯大粤房产出品    2017年第079期

近期,有消息传来,园岭新村要拆了。位于福田区红岭中路与红荔路交汇处的园岭新村是深圳最早最大公务员福利房社区,占地273400平方米,1985年陆续建成入户,共112栋,多为7层左右的多层住宅。经过32年的风雨摧残,房屋已经破旧不堪,旧改迫在眉睫。

处于黄金地段的园岭新村一块大肥肉,至少9家开发商曾为此展开激烈的争夺,然而,深圳旧改之路从来不易,更何况是住宅小区,屡屡“被旧改”的园岭新村现状如何?

名校学位傍身 “拆迁”概念炒作 房价蹭蹭蹭上涨已破8万元/平

园岭新村配套完善、交通便利,周边有园岭小学、园岭实验小学、园岭外国语小学、红岭中学,教育资源丰富。众多学位傍身,园岭新村这样的老房子房价仍然坚挺。中原数据显示,2017年1月,园岭新村的二手房均价72693元/平,部分房子单价已超8万/平,如一套68.5平的2房2厅,挂牌价86510元/平 总价590万。

除了学位、未来的旧改也是房价上涨的推手。早在2009年年底,园岭新村就传出了旧改的消息,据称1-23栋会先拆除。当时业主和租户都被搅得寝食难安。虽然虽然旧改“馅饼”还悬在空中,但房价已经蹭蹭往上涨了,几乎每一家房地产中介都要利用“待拆“作为卖点,2008年,园岭新村房价才1万/平出头,2009年涨到了1.5万/平以上,2010年2.5万/平,如今已破8万/平,房价的涨幅让人瞠目结舌。当时一名中介说,旧改是房价上涨最有力推手,一家开发商进驻那个月,房价就飙升了3000元~5000元。

“园岭新村如此破旧,很多业主仍然舍不得卖,为了学位有些业主和孩子搬回来住。现在原业主都搬走了,基本上都是租客,业主就撑着学位没有卖掉,如果没有学位这些房子单价顶多4万多。”业主李女士如此表示。

众多业主认为,这里的教育氛围和媲美百花片区,但房价、房租却远远低于百花片区,这里的房子很吃香。尽管近两年炒作的风声有所消停,不过有学位支撑,园岭新村的房价、租金仍然坚挺。

“旧改大蛋糕”至少遭9大势力抢食 有业主称同意拆迁及能拿5万元

园岭新村体量超大,加上地段优越,名校环绕,众多开发商为此展开了激烈的争夺。2009年年底,园岭新村拆迁便传出“旧改”的消息,据说1到23栋会最先启动旧改。

2010年,卓越集团在园岭新村一区设立城市更新改造办公室,3月开始对1-13栋共776户展开旧改意见收集。当时的《深圳市城市更新办法》规定,经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后,可进行项目申报,也就是说卓越必须收集满1-23栋518户的意见书,才可以申报立项。2015年5月底,卓越集团还差差20多份业主意见书,当时有工作人员称,不出意外的话,申报立项也不会拖到2011年,但如今却杳无音讯。

随后星河集团、卓越集团、鸿隆集团、城建集团也在园岭新村成立了城市更新办公室。据媒体报道,在2010年,星河、卓越、星河、中信、益田、鸿基、城建等7家大大小小的开发商进驻想争取旧改。

据了解,卓越集团并不是最早进入园岭新村的,2009年10月份就有一家刚成立不久的地产企业对1-23栋收集业主意见书,不少业主签了这家公司的意见书,但也有不少业主对此提出质疑,一位业主称该公司联手了另一家颇具实力的开发商,不是单独开展旧改的。

此外,万科也瞄中了园岭新村。2015年年初,其发公告称:1-23栋申请旧改工作已经进行了2年,已经签署业主“委托书”近600户,占1-23栋总户数70%。

2016年6月1日,宏发集团也启动了园岭新村1-23栋的旧改工作,2017年元旦期间,其针对业主1-23栋业主举行抽奖活动,凡是签了委托书,协议书就有机会获取2万元、8千元等金额的奖金,当时据工作人员透露,签约率已经达到了60%。此外,有业主称签约就可拿到5万元。不过有业主表示不信任,“现在都没签到一半,又不开业主会讨论如何旧改,信息不够透明,反正不我签。”马女士如此表示。

总体算来,园岭新村的旧改已引来了至少9家开发商。除了1-23栋,24栋往后的开发商也被开发商盯上了,2010年5月,中信地产和益田集团就联合开始发放《更新改造园岭新村征求意见书》。

深圳旧住宅需100%同意才能拆 业主称“再等十年也拆不了”

2010年底,福田区曾公开明确,大型福利房居住区,5年内暂不考虑纳入城市更新拆除重建计划的申报范围,而园岭新村是深圳最早最大公务员福利房社区。如今5年已过,园岭新村的旧改步履更加艰难。2017年1月5日,深圳旧改最新细则出炉,旧住宅需100%业主同意才能拆。

“要达到100%业主同意,太不可能了,园岭新村更难拆了,等个十年也拆不了。”一名业主感慨。

事实上,拆迁补偿是业主们最关心的。针对1到23栋拆配比,卓越集团曾开出1平方米建筑面积补偿1.3平方米建筑面积的方案,中信地产和益田集团针对24栋以后各栋的旧改补偿方案为拆1平方米建筑面积补偿1.2平方米建筑面积。

而一名住在3栋的业主透露,宏发集团给出的方案有:一是按被房屋搬迁建筑面积1:1.3的标准,二是按被搬迁房屋套内建筑面积1:1的标准。现在园岭新村的环境太差了,一些业主想早点住进新房,原来没签的现在想签了,要是拆了,起步价肯定要比鹿丹村高。

不过部分业主对上述方案并不满意。“按照园岭新村这么好的地段和超低的容积率,按照套内1:1.3面积补偿几乎已经很难谈成,开发商竟然还想按建面1:1.3补偿,有点痴人说梦啊,想要拿下几乎不可能。”一名业主如此表示。

业主陈先生抱怨,如果按照套内1:1.2都亏大了,希望是1:1.3或者更多,不然绝对是不合理的。陈先生目前已经把园岭新村房子租出去了,精明的他坦言,现在做出租房不赚钱,租售比才1个点,把房子卖了,拿500万放到银行,最稳健的理财可以到3个点,一年收利息15万,出租的话,一年才赚6万左右。

现在园岭新村的陷入了窘况,来了很多开发商,但他们都达不到业主的要求,业主都不再信任他们了。而旧改要达到100%业主同意拆迁,并非易事。然而,小区房屋残旧,环境恶劣,又让业主、租客叫苦连天。园岭新村的旧改,似乎还有很长的路要走。

 

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